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阿里巴巴成功之后,马爸爸言必称理想、信念、价值观,人们认为这是他成功的法宝,但在创业之初,马云最大的烦恼却是招不到人,用他的话说:
只要四肢健全的都要。
很大一个原因,是阿里的人员流动性太高,许多人进来没多久又都跑了,马云说留在阿里的人并不是因为优秀,而且因为傻。
怕出去找不到工作。
二手房行业也一样,最大的困难并不是开不了单,而是招不到人,招来的人大多坚持不了几个月,人员像走马灯一样不停在换。
是因为中介收入低吗?其实比大多数行业都高,以宁波为例,平均收入可能会排在各行业前五。
那为什么人们都不愿干中介?最大的原因是收入没有稳定性,三月不开单,开单吃三月,大多数人是厌恶这种不确定性的。他们宁愿去跑外卖,哪怕很辛苦,至少每天都能赚一两百块钱。
到目前为止,中介门店的数量还在净减少,但成交量的底部基本已经探明,2024年二手房的生意,会比2023年要好做。
实际上2023年已经比2022年好做,不仅2023年的成交量更高,门店和从业人员也更少,每个人实际分到的蛋糕变多了。
老司机有个大胆的猜想,2024年每个经纪人的平均成交量,可能会达到2022年的2倍(请先盲猜一下3月的成交量,在文末留言,过几天来挖坟)。
没错,老司机在招人,招二手房经纪人。找不到工作,或者收入太低,或者缺钱的,扫文末二维码加我。
想赚钱,就不要扭扭捏捏。
最近楼市好消息很多,国常会说要加力救市,各地地王频出,但老司机认为最大的好消息,是万科债务危机。
表面上看,现在的讨论的是救万科,但最终可能会反过来,变成万科救楼市。
没错,万科的危机,终于让某些人意识到了事态的严重性。
龙永图曾说,中国的改革是开放倒逼出来的,加入WTO,就是用世贸的规则来倒逼国内的改革,最终带来了20年的大繁荣。万科事件很可能也是如此,用这次危机,倒逼全面松绑,去掉强加在楼市身上的诸多不合理限制。
自恒大爆雷开始,老司机就一直呼吁要救市,否则风险会溢出到金融乃至整个经济,但他们就是不信,他们认为只是个别房企的危机,现在终于知道了,这是行业的危机。
促成他们正视危机的,还有爆雷之后一些列的连锁反应,最大的担忧可能来自于银行——在所有贷款中,至少40%的贷款是用房产做抵押的,这些房产跌去30%,贷款的风险已经暴露无遗。
对银行来说,抵押物贬值是最大的风险。
所以我们才会看到一系列进步的操作,包括取消了对于房价/地价的限制,打开了地王的大门;降低了对于容积率的限制,打开了豪宅的大门;取消了赠送面积、户型配比的限制,打开了产品升级的大门。
打个比方,以前只允许饭店烧快餐,现在可以上鲍鱼龙虾了。
有了好菜,还得有人吃,所以下一步,必然要放开对于一线城市的限购,创造条件让有钱人买房,已经成了最大的共识。
在楼市里,总有两拨人抱着不切实际的期待:第一拨人认为房价永远涨,什么房子都会涨;第二拨人则认为房价永远跌,现在泡沫还太大,中国的房价会像日本一样跌个七八成。
每个人都在为自己的认知买单,但每个人又都非常抗拒改变自己的认知。
对于房价,老司机一向抱持着事不关己的心态,我没有情感上的倾向性,不以涨喜,不以跌悲,不排斥任何走向的可能。我更关注的是,在涨跌的过程中,存在什么样的机会。
如果要说立场,老司机的立场就是对一切单向和极端的思维抱持警惕。
由于房价已经下跌了3年,市场中看空派完全占据了主流,以至于现在没人敢看多,哪怕说企稳都会引来群嘲。
但老司机真的认为企稳已经不远了,或者说正在企稳。
我们必须要看到,经过三年大幅度的挤泡沫,许多房价已经得到了实际的支撑,平均每个月3000套的二手房成交就是例证(节假日除外);个别小区的价格,甚至跌破了楼面价,再大幅下跌的确实很无厘头。
我们也必须看到,地价一直保持着稳定,哪怕没有成交。由于土地是垄断供应的,任何认为土地会便宜甩卖的想法都是异想天开,何况土地的征收成本并不低。
我们还必须看到,定期存款利率来到了1%区间,与租金收益的价差在大幅缩小,如果利率继续下调(大概率),持有房产将来很可能会超过定存。
看空的人总以为房东活不下去了,都在挥泪大甩卖,这样的房东有,但都是特例,绝大部分房东其实还是待价而沽的。
那么现在抄底未来一定赚吗?也不是。
今后我们会看到,楼市最大的特点是分化,有些房子会越来越贵,有些房子则会越来越不值钱。
房价悬殊会越拉越大。
过去的上涨称之为普涨,鸡犬升天,最大的原因是供不应求。从98年房改算起,到2017年这整整30年,是中国房地产的短缺时期,这个时期造的房子,主要是为了满足从无到有。
短缺时期造的房子,一言以蔽之,都是大路货,在未来也缺乏竞争力(极少数稀缺性产品除外)。
本来2017年开始,市场就应该转向升级换代(“房住不炒”是2016下半年提出的),但狂热的投资潮一直延续到了2021,这四年造的房子,几乎全部的就是大路货。
过剩的、更劣质的大路货。
泡沫的本质就是过剩,泡沫的命运就是破裂。开发商已经为他们的泡沫买单了,投资客恐怕也难以幸免。
未来房价的增长主要集中在新楼盘上,因为新楼盘的产品(及服务)越来越好。
相对应的,老小区的竞争力会越来越差。
有人说2015又要来了,这是另一种刻舟求剑,去看看2015年的GDP增速、城市化率、居民杠杆率,再来讨论这个话题会更有说服力。
楼市肯定有机会,但可能与你想的不太一样。
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