美国买房？美国的HOA（业委会）了解下，其权力之大远超国人想象

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

网友跟我抬杠，非说美国没有物业，HOA那是“业委会”的意思，都是业主选举出来的，不可能难为业主。

我问他去过美国吗？他说没去过。那我就纳了闷儿，这是哪儿来的自信呢？顶多是上网查了几个名词，或者是看了几个移民中介的视频，然后就觉得已经了解美国这理想社会了。

HOA确实是业委会的意思，是非盈利的自治组织，但他们的权力可比中国的大多了。物业和保安都是他们聘请的，其他还有各种维修维护的公司，然后HOA还有巡检、罚款、起诉、拍卖等各种权力，而业主不得拒绝也必须配合，否则就算惹上大麻烦了。

讲几个真实案例吧，就看没在美国住过的信不信了。

1、某人到美国花50万买了套房子就回国了，几年后再去美国发现房子没了，被HOA给拍卖了，就卖了25万美元。问为什么？回答，你欠缴了三年物业费，反复催缴也找不到人，那就申请拍卖呗。当时就这价格，你不服就告我们去。但丑话说前头，在美国能告赢HOA的案例极少，律师都不爱接。而HOA不仅能请的起好律师，反正打赢官司后，所有的费用还得由业主出，大部分州的法律都是这么规定的。

那业主问了，每年物业费才几千美元，三年才1万多，算上滞纳金就算3万，凭什么拍卖我50万的房子？而且就算卖了25万，剩下的钱呢？HOA回答，这是法律赋予的权力，不服你就告去。剩下的钱给了帮你买房的中介了，是你签的委托人，找他要去吧，是否能要的回来都跟我们没关系。

还记得前些年那个被警察清空弹匣的华裔女博士吗？就是因为欠缴了3年物业费，房子被直接拍卖了。HOA叫警察上门撵人，她不走还威胁了警察，结果被乱枪打死。

2、某公寓业主，想出租房子的话必须经过HOA批准，每年是有定额的，排不上队就不许出租。就算出租也被限定年限，到期之后就该轮到下一个申请出租的业主了。

这是因为HOA担心租客过多影响公寓环境，怕房价下跌。或者这么说吧，美国HOA做的很多事儿都是为了维护房价，毕竟买房就是投资。

3、还是这公寓业主，被告知不准有噪音，不准衣冠不整出入，甚至不准用深色的窗帘。因为只要是能被邻居看到或听到的都属于公共空间，都在HOA的监管范围之内。

某天这业主又接到HOA通知，说他的门窗旧了，要求更换。而且不准自己订货，必须使用统一标准的，价格高也得忍着，必须保持公寓的统一风格。如果不照做就等着下罚单吧，不服从的话就是拍卖+驱逐。

4、惹不起躲不起，那换套别墅不就得了？可以，但美国目前大部分别墅社区也有了HOA了，躲不开，规矩也同样多。

比如，院子里必须种植指定的花草，不许标新立异，要保持社区的房价就必须统一风格与档次。想种菜更是别想了，分分钟罚的你怀疑人生。如果不服你就搬家，去找那些没有HOA的别墅。但通常这种没有统一管理的地方治安都不是太好，就看你敢不敢了。

就算遵守了种植规定也没完呢。HOA天天派人开着高尔夫小车在社区里转悠，见到不顺眼的就下整改通知。比如草坪该剪了，树枝该锯了，该补种草皮了，该杀虫了，该给房子粉刷了，该修屋顶了，等等吧，只有你想不到的，没有他们不管的。

如果下了整改通知还不行动，那就再下一张，还不马上完工的话，那罚单就来了。胆敢不缴纳，那就等着法院传票吧。甚至有的州都不用法院，HOA直接就可以申请拍卖流程。这就是法律规定，美国是法治国家。

5、中国人喜欢晒衣服，对不起，这在美国是禁止的。你敢在自家院子里晒被子，那都不是通知了，而是罚单马上就到。不服可以去走法律程序，但没有告赢的先例。

6、自家有车库，但只能停两辆车，家里的第三辆停哪儿？门口明明是有停车位的，也愿意交钱，但HOA就是不允许。告诉你，每次只能最多停4个小时，然后就得围着小区转一圈儿，回来还可以再停4小时。不服吗？欢迎走法律程序。

7、日本人有进屋脱鞋的习惯，某些中国人也有。但鞋如果胆敢放在房子外边，对不起，被扔垃圾+罚款，因为HOA要保持房价和统一风格。不得不说，法制国家就是好啊，自由，讲法律。

不多说了，这只是HOA很少的一些事儿，到了美国你会发现什么稀奇古怪的都有。上次我去还遇到业主们联合起来上州政府请愿呢，因为他们被HOA威胁恐吓以及乱罚款+乱收费，甚至被贪污了上百万的维修款。但最后也没结果，因为HOA是自治组织，政府管不着，有矛盾找调解委员会去，肯定向着HOA。

当然，美国各个州的法律都不一样，也不是所有的HOA都奇葩，认真负责且尽心服务的也不少。但是，我只是说明一个事实：美国的HOA（业委会或房委会）权力非常大，远远超出大多数国人的想象。

另外收费也非常高，一般在房子估值的1%左右，几乎与房产税等同。而且这不包括额外维护费，比如前两年迈阿密倒塌的那栋公寓，就是因为HOA想维修但没收费成功，索性不管了，于是就房倒屋塌砸死了一堆人。

总之一句话，美国是资本主义社会，HOA存在即合理，是为了房产保值而存在的，业主则必须服从管理，毕竟人家是为了社区的整体利益，也是替你着想……

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。