一线正酝酿解除限购，套现窗口期正来临

楼市这两天的消息又热闹了，毕竟国常会刚结束了几天，不来点小道消息都感觉说不过去了，而统计局的数据还是比较现实的，价格还是处于阴跌之中，所以还是要清醒一些才行。

就在3月25号，根据财联社的报道，有市场传闻称，不久就会有地产相关文件出台，会全面聚焦两个方向，一个是全面取消核心城市的限制性政策，另一个是推动融资协调机制落地，根据记者从业内的了解，一线城市的非核心区域限购政策有可能取消，但目前可能还处于研究阶段，而融资协调机制正在落地。

所以有人看到这个潜在利好的释放就又开始高潮了，毕竟一线的放开在过往就代表着市场要重新火爆甚至价格上涨的信号了，当然，这轮楼市的最后希望其实也就是靠北上深的最后的松绑了，如果这个底牌被打出来后，价格还是没有上涨，那就可以说用事实打脸了，而对这两个消息其实经历楼市这么多年波澜的朋友都已经非常冷静了，放松外围郊区，其实还是挤牙膏式的松绑，整体放开才是脱掉底裤，因为现在不放开已经不行了，就像广州的郊区放开，并没有带来价格的上涨，销量也是短期回暖后又回到常态。

而且我们一直都在说，北京上海没完全松绑之前，价格的阴跌还是必然的，而且这轮楼市没有哪个城市能独善其身了，包括北上深最后都得解除限制政策，可以说等的越久，反而省的更多一些，去年小阳春买房的这波人，到年底基本都亏了10%20%左右，而且利率的下调也是个大趋势，虽然石家庄前几天上涨的30个基点利率，但是也只是因为房价连续三个月上调后被迫性的调整利率，多数城市还是在不断降低利率下限的，因为存款利率的下调也在同步进行中。而在之前住建部就已经定调了咱们楼市的供求关系发生了重大的变化，商品房的短缺已经基本结束，所以一线渐进式的松绑限购政策是大势所趋。

根据克尔瑞的数据来看，1-2月19个重点城市二手房成交面积为1305万平方米，同比下跌了14%。30个重点城市新房供应同比也是下降了22%。而统计局的数据来看，前两个月新房销售额为1.05万亿元，同比也是下降超29%，住宅销售额下降超32%。去年的基数已经是比较低了，相当于在低的基数上还在下滑，所以这时候你说要放开一线郊区的限购，那其实也是理所应当的事情，而且还是一种挤牙膏式的操作，并不能给市场带来很大的惊喜，而且郊区的房子其实很多人已经不敢考虑了，刚需没有这种实力，有钱人看不上。

因为郊区现在是大家都想去卖房套现，很多人亏掉了首付急着找接盘侠，而刚需现在是先保住工作，对买房的兴趣已经不大了，因为大家都知道买郊区大概率是买个赔钱货色，租房也便宜了，就没有太大的需求和能力去买了。那有钱人就更不会买入郊区了，他们有钱更是会认准核心区的房子，只是说对未来核心区的房子增值保值能力是否会维持住过去的水平，这些有钱人现在心里也是没底的，所以才一直憋着不出手，当然，如果门槛继续降低，包括北上深的全面松绑的话，那还是能刺激一波有钱人的购买力入场的，当然这时候才是真正到十字路口的阶段了，如果这时候能带动市场全面复苏，那就是以点带面的回暖了。

而如果带不动不起来，或者说销量上涨了几个月又萎下去的话，那大家对一线最后的信心也就消磨殆尽了。所以，一线即使全面取消限购的话，在现在这种情况下，不见得是利好，反而可能是利好出尽后的利空，就像香港市场一样，即使取消了各种交易的税费，市场也就是嗨皮了一小阵子，内地的有钱人也没有成群结队的去抢房，所以现在前有广州，后有香港，北上深的处境其实也是十分明了了。因为现在市场并不是缺政策，而是大家都缺钱和缺预期信心，所以一线的解除，很大概率会带动市场二手挂牌量的继续走高，因为每一次的松绑都是一次窗口期，我们一直也在跟大家说，如果你想卖房，只能趁着窗口期浑水摸鱼的出去，因为非政策期你很难跟客户谈价和卖房，甚至都没人来看房，就相当于你的房子没有流量，那想卖出去无异于痴人说梦。

就拿广州来说，根据统计局数据来看，今年2月广州新房住宅价格环比下跌了0.8%，延续了9个月的下跌趋势，同比是下降了4.6%。而且小阳春的这段时间广州的去化率并不理想，大部分新盘去化不足20%，拿广州主城区的天河润府来说，这个月9号开的盘，价格去到了4.9到6.5万一平，当时现场认购仅约20套，而截止3月21号，这个楼盘也仅仅网签了一套单位而已。而根据安居客研究院的数据显示，广州目前二手挂牌量已经达到了惊人的16.7万套，刷新了历史记录，因为在近半年，广州挂牌量还是在16万套徘徊，但是进入3月又迎来了小爆发期，而近郊的番禺更是以近3万套的挂牌领跑全市，可以看出郊区业主现在想卖房套现的愿望有多么的饥渴。

所以，如此天量的挂牌量，要把这些消化后才可能出现房价上涨，所以能稳住价格不跌已经是非常难得了，现在街口大妈谈论的都是什么时候能卖出去房子了，隔壁小王前两年买房亏了多少钱这种了，因为大家风口已经变了，没人谈论买房，都是讨论卖房的操作了。因为现在能保住工作的已经是佼佼者了，很多人都是欠了不少债务，在努力上岸中。

而关于融资机制落地的话，其实大家都懂得，这只能算饮鸩止渴的操作，因为在之前已经有项目白名单的操作了，根据数据来看，目前全国已经有31个省会312个城市建立了房地产融资机制，报送的白名单项目超6000个，其中，有82.8%是民企和混合制企业的项目，很明显，现在暴雷的基本都是民营房企，而对这些企业的态度，现在是救项目而不是托底房企，保交楼是底线，失去保交楼的话，那房企也就失去了存在的意义。

而融资对这些房企来说也只能去做建房的事情了，因为融资的钱也是有成本的，如果房企没有办法自我卖房造血，最终的结局还是走向破产或者被收购了，因为大家不敢买新房了，而出险的房企想卖掉房子就更是难之又难，巧妇难为无米之炊，房企连房子都卖不出去了，那还谈什么发展呢，所以大家要清楚，接下来还是行业大洗牌的时候，很多房企的项目也将成为绝唱。