赤湾：要被南山楼市“开除”？

南山赤湾，豪门贵妇的身段，受气小媳妇的命。

2023年靠爆火的人才房，到城市舞台中央大秀了一把曼妙身姿。但是喧闹之后一地鸡毛，还得小心伺候、看人颜色。

▲赤湾，2023年深圳最大的发现。

常态化销售之后的赤湾人才房，还能不能下手？同样是6万元左右，最贵人才房和南山最低一手房，该如何抉择？脱离南山楼市大部队的赤湾，到底是宝藏还是鸡肋？

就像挠痒痒肉，但凡动过南山买房念头的人，时不时都要被这些问题挠一下。

▲落日归山海，山海藏深意。赤湾晚照。摄影：木子Leo

春风不度赤湾港

深圳的犄角旮旯，南山的最后一公里。赤湾先天的硬伤便是位置偏僻、三山合围，纵然有三条地铁到达，但都处于轨道交通的尽头。落子赤湾之前，最好祈祷工作永不出科技园。

边缘的赤湾犹如深圳的“末梢神经”，铺天盖地的红尘之风似乎从来没有吹进这里，早高峰9点左右空荡荡的地铁，好似一个人的专列。

▲一入赤湾深似海，早高峰的左炮台地铁人数不及手指头多，犹似地铁专列。

赤湾之所以如此格格不入，是南山半岛工业化浪潮的结果。

80年代南海石油热，深圳建起赤湾港区石油基地涵盖整个前海区域。几乎整个南山半岛都在围绕赤湾港发展，为了更好发挥赤湾港的吞吐能力，甚至专门修建了平南铁路。

如今的赤湾是南海石油基地退潮的产物，是深圳由世界工厂蜕变为现代消费都市的注脚。

▲平南铁路2005年被拆除，但沿路修建的城市快速路一直都是大型货柜车进出赤湾港的主要通道。

在深圳急速城市化的大潮中，前海向左与宝中构建世纪前海湾，蛇口向右与深圳湾融为一体，唯独赤湾从重工业的宠儿沦为都市化的弃儿，在世界级产业与都市生活化之间徘徊。

深圳“好望角”

着眼全球海洋中心城市，深圳将260公里海岸线分为东中西三段，功能、场景大不相同。

赤湾港恰巧位于西部产业发展带与中部都市活力区的夹角地带，既有港口仓储功能，又兼顾城市居住属性。向东都市霓虹灯，向西世界产业链，恰似深圳版的“好望角”。

货柜车遍地、集装箱林立的赤湾是深圳西部重要的进出口货物仓库码头，是全球最有效率的三大港口之一。这里的大海更多是生产型的功能用海，一如西部的盐田。

与此同时深圳的城市化浪潮不可避免，赤湾的城市更新提上政府日程，但周边的商业和生活设施还停留在仓库码头阶段。期待成为下一个太子湾，还有很长的路要走。

▲赤湾遍地是物流和码头相关的设施，医疗和大型商场需要到近3公里的海上世界。

赤湾内部的基础设施也没有做好大面积生活化的准备，本就不宽敞的道路时常被货柜车占据，在车流高峰期，经常性堵车。

▲货柜车与木棉树，赤湾街头最大的景色。 摄影：周狱瞳

货柜与居住并存，港口与生活兼顾。未来的赤湾，是被南山楼市彻底“开除”还是蹚出不一样的“赤湾烟墩”？

赤湾的N种未来？

搬迁赤湾港

赤湾港如果能够搬迁，对于赤湾片区城市更新将是王炸级的利好。

但是从目前南山的国土空间规划以及深圳建设全球海洋中心城市的角度看，赤湾片区依然被定为交通枢纽区和科技产业园区，搬迁只是人们的一厢情愿，短期之内几无可能（2035年之前）。铁打的港口，流水的人，是赤湾不可避免的城市形态。

客货分离，还赤湾畅宁

客货分离，开辟大型货柜车新通道。从蛇口港出来，经过赤湾-蛇口连接线，穿过妈湾跨海隧道，直通沿江高速，以“江进江出”的货运新模式，彻底改变从月亮湾大道下来货柜车噪音扰民的情形。再加上南海大道南延畅通赤湾到妈湾、太子湾的城市微循环，赤湾的城市交通将迎来里程碑的升级。

南山楼市“新库房”

转型中的赤湾，犹如南山城市化最后的处女地，吸引了大批楼盘扎堆。据不完全统计，小小的赤湾2024年待入市+在售项目将近4000套左右的库存，市场在人才房冷却之后再度归于沉寂，有楼盘413套，备案成交仅仅3套。油库之后，“房库”成为赤湾新业务？

▲急于保命突围的新楼盘，在互相踩踏中血拼，将南山的房子，卖出龙华的价格。

未来科创湾——蛇口3.0

从空间布局上看，赤湾如果能够继承蛇口科技创新的基因，依托海洋科技产业园、海洋风情小镇、湄南河体育小镇等规划，激发中小科技企业的原始创造力，有望形成海洋科技、海洋文化、港口经济、邮轮经济产业聚集的未来科创湾。

▲赤湾海洋科技产业园效果图。

海扼三面之险、雄视零丁洋的赤湾，一直都走在身后这片土地的前面。

少帝陵屡屡青烟让单薄的深圳厚重了近800年，左炮台隆隆炮声震铄麻木的大地300年，赤湾港高高耸起的吊臂诉说深圳山呼海啸40年。

未来的赤湾，到底会怎么样？站在这片大陆最远的海角，又是一波惊涛拍岸。

上山下海

穿古越今

推荐赤湾CityWalk一日游

—往期作品—

深读区域

买房之前出品

策划/撰文：申胜民

统筹/数据分析：申胜民

平面设计：小田

地图：李鸣珂

欢迎规划、交通、咨询等专业服务机构提供数据合作；

联系人：申先生 VX:ssm1212