一天三城三个新地王，2024年土地市场要回暖？

写在正文之前：因微信公号改版，请将我们设置星标，以防失联。

苏州接连刷新江苏省楼面地价记录

就在昨天，经过51轮的激烈竞价，绿城以30.82亿元的成交总价、65022元/㎡的成交楼面价斩获园区双湖地块，刷新苏州地价天花板，成为江苏省新晋地王！

而在两周前该纪录的保持着同样是绿城。3月13日，绿城以42%的溢价率拿下的狮山原农干校地块地块，成交楼面价为45454元/㎡，成交总价8.28亿元，打破了葛洲坝2016年南京河西地块（葛洲坝南京中国府）45213元/㎡的地王记录。

我们从2020年至今江苏省土地市场成交的涉宅用地成交楼面价TOP10来看，苏州占据了3席，分别为绿城狮山地块、双湖地块和中铁建拙政江南项目。

其他七席则是南京占据，七块涉宅用地均位于城市的绝对核心——建邺区河西板块。

时隔半个月，苏州土地市场的成交楼面价接连刷新，背后有着重大的意义：

一，对楼市无疑是积极信号，将大为提振楼市的信心；

二，从产品形态和规划条件来看，项目入市后将重新定义苏州头部板块的房价，助推城市顶豪的品质提升；

三，苏州在土地市场拿出绝对核心的地块，以提振市场信心，对其他城市也有着重要的借鉴意义。

热门城市频现高溢价拿地

核心优质地块保持独立行情

除了苏州，还有两个热门城市房企再现抢地盛况，比如说，3月27日，宁波和厦门也同时诞生了新“地王”。

经过31轮竞价，宁波江北湾头地块被宁波江山万里与宁波东部新城开发投资集团有限公司联合拿下，成交楼面价为32613元/㎡，溢价率7.3%，总价22.05亿元，成为宁波单价新地王。

同一天，厦门2024年首场土拍诞生了楼面地价新“地王”。岛内将军祠2024P01地块经过152轮的激烈竞价，历时1个多小时，最终国贸竞得，成交楼面价为62671元/㎡，成交总价为32.1亿。

值得一提的是，这样的土拍盛况不是发生在市场火热的2016年，也不是疫情后复苏的2020年，而是2024年!

一边是楼市低迷，二手房价格跳水；一边是土拍回暖，地王频频出炉，是不是有点魔幻？

放眼今年以来重点城市的土拍市场，特别是土拍限价取消、恢复“价高者得”的杭州、成都、合肥等热点城市，频现高溢价夺地盛况！

• 杭州首拍整体溢价率19%，民企拿地金额占比近7成

2月27日，杭州今年首次集中供地，7块宅地收获111.62亿，整体溢价率达到19.1%，有6宗地块的溢价率都超过15%，最高溢价率达到24.4%，平均竞拍轮次达到31轮。

另外，杭州依旧是民企争夺的主战场，有三宗地块的参拍房企在10家及以上，7宗地有5宗被民企竞得，民企拿地金额占比接近七成。

• 合肥诞生新地王

2月29日，合肥龙年第一场土拍，3块宅地成交金额为32.28亿元，其中滨科城BK202401号地块吸引了15家房企参拍，最终被招商蛇口斥资12.9亿元摘得，成交楼面价为25050元/㎡，溢价率达54.15%，成为合肥单价新地王。

• 上海土拍溢价率创新高

3月14-3月15日，上海2024年第一批次首轮集中土拍，5宗地揽金134.1亿元，其中4宗地封顶摇号，整体9.07%的溢价率创下2021年集中供地以来新高。

作为目前为数不多延续土拍限价的城市，上海该轮土拍仍以“竞地价+竞品质+摇号”方式出让，限价之下土地市场热度依然高涨。

• 17家房企争抢北京昌平宅地

3月26日，北京2宗宅地进行竞拍，其中昌平北四村地块吸引了18家企业参与报名，经过29轮竞价触顶摇号，最终由 石家庄创世纪 摇中，成交楼面价33108元/㎡，溢价率15%。

同在3月份完成今年首场土拍的还有成都，中铁建以9.31亿元拿下锦江区柳江街林家坝TOD片区地块，溢价率达31.76%。

之前，我们就说到，市场分化行情仍在延续，优质地块是保持地市热度的关键。和园区双湖地块一样，宁波和厦门这两宗地王地块在地段上占据绝对核心。

以宁波江北湾头地块为例，对望星湖，北侧紧邻在建的湾头公园，南侧距万象城仅约1公里，周边还有江北区实验小学、江北外国语艺术学校等教育资源。

值得一提的是，该地块容积率仅为1.35，市中心三面环湖的墅类产品，无论地段、产品、景观，都是不可复制的存在。

核心优质地块支撑起土拍热度的情况，在昨天诞生的三个地王身上都有所体现，在上海、杭州、合肥、北京等城市也显现。

总的来说，多个重点城市土地市场有所回暖的主要原因就是减量提质。无论是一线城市上海，还是点状回暖的杭州、合肥均呈现出这一特点，即从源头上减少供应，核心优质低容地块增加。

土地市场整体分化行情依旧

房企倾向于拿确定性强的地块

不过，核心城市优质地块维持热度的同时，整体土地市场仍然延续分化的态势。一方面，近期以杭州、合肥等城市热门地块刷新板块楼面价、溢价率创新高；另一方面，重庆、南京、佛山、绍兴等地土拍多见底价成交。

2023年年底多地宣布取消土地最高限价以来，昔日22个实行集中供地的城市中，目前大多数已恢复“价高者得”，且供地质量提升，叠加购房成本下降、“白名单”加速落地等政策组合拳，供需两端政策持续发力为房企拿地提供了一些信心。

但是当前房企资金压力仍很大，而开年以来的新房销售也远不及预期，在没有之前的倒挂逻辑下房企拿地更加保守，更倾向于拿确定性强的地块。

而我们的城市苏州，土地市场仍旧延续高度分化，核心优质地块将继续呈现独立行情。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

▍往期回顾

C R I C · S U Z H O U