禹洲集团 | 境外债重组方案获超90%高票同意【2023·年报有料（5）】

时至今日，行业阵痛仍未结束，风险蔓延的势头同样未止，企业经营仍面临千难万阻，出险企业已然在努力自救之中。阳春三月，万象更新，新年的春风也吹来了新的希望，继融创中国、中国奥园、中梁控股后，2024年3月，禹洲集团的境外债重组取得突破性进展，重组方案获得债权人超90%的高票同意，这是对企业努力的回馈，也彰显了金融端对企业的信心和支持，毋庸置疑，这将有力提振市场信心，为企业化债提供生动的样本参照，企业也着实向前迈出了最艰难、最关键的一步。

超90%高票支持

债务重组取得突破性进展

2024年3月21日，禹洲集团发布公告，境外重组方案获得债权人超90%的高票支持，这也意味着禹洲集团的债务重组方案已经获得债券人的同意和支持。

禹洲集团对两大类境外债重组做了转股和削债的灵活组合，部分方案削债约70%，两大类境外重组支持协议均获得了债券人超90%的同意，均远超75%的债务重组成功的要求线，具体数据为：

(a)约占现有公开票据未偿还本金总额90.61%的现有票据持有人已加入重组支持协议；

(b)约占其他现有债务工具未偿还本金总额90.45%的现有票据持有人已加入重组支持协议。

禹洲集团之所以能获得债权人的高票支持，与自身不躺平、不认命、不屈服的企业精神高度相关：

其一，企业出险以后，并没有一蹶不振，而是积极协调各方资源，与投资人沟通债务展期，以最大诚意提供灵活的偿债方案组合供债权人选择，以股权质押等方式增信，以债权人利益为先，最大化的维护了债务人利益，争取更多债权人的理解和支持；

其二、直面问题，不逃避，坦诚布公，主动对开发物业和投资物业资产进行评估，让债券人了解企业偿债能力；

其三、管理层并未放弃，而是主动自救，通过资产出售（包括禹洲物业、香港资产等）、积极销售回款等方式获得资金，用于偿债到期债务；

其四，在经营端，虽受制于资金链压力，暂缓投资拿地等经营动作，但也在积极沟通各方，自上而下凝聚共识，回归产品本身，切实“保交付”，维护民生稳定，最大化修复居民端信心；

其五、地产开发经营遇阻后，企业在竭力解决企业危机的同时，将部分精力集中在资产端的运营管理上，旗下禹洲商业通过品牌焕新，数字化手段等提升商业资产的运营能力，培育并夯实资产运营实力，打造第二增长极，锚定长期主义；

其六、在“双碳”目标的指引下，集团始终重视谋篇布局绿色低碳发展，打造绿色精品建筑，寻求人与自然的和谐，实现可持续发展。

而在3月26日，禹洲发布了2023年业绩报告，收入214.77亿元。但大家关注的焦点是，禹洲是第4家公告境外债务重组突破性进展的民营房企，这意味着无论是化债端的尝试和努力，还是在产品端、交付端、资产端的坚守，让市场看到了集团的诚意和对未来经营的坚定信心，也看到了集团管理层应对风险的态度，即使面对严峻的外部挑战，禹洲也并没有因困难而选择逃避，躺平，而是尽最大能力在解决问题，让市场看到禹洲是家负责任的企业，因而，债权人愿意给予时间让曾经稳健，但因市场风险而陷入困境的企业时间解决自身问题。

债务重组的实质性进展将正向反馈于企业，助力企业更快实现良性循环，一方面，债务重组方案的高票通过表明债券人对集团的认可和未来经营的信心；另一方面，是信心修复的最直接表现，债务压力平移，集团获得了以时间换空间的机会，有助于优化资本结构，也有助于外部各方更快对其形成稳定的预期，进而反馈到经营端、销售端，离回归正常经营轨道又近了一步。

回归产品，打造极致产品力

变局之下，企业间的竞争不再是规模本身，而是要回归经营本身，回归房屋的“居住本性”，回归产品本身，做好产品才能真正把握需求。

2023年，围绕「极致产品力」，禹洲集团对产品及制度机制做了系统梳理和升级:

一是，进一步梳理产品体系，在「雍」、「朗」、「嘉」三大住宅产品系的基础上做好传承和发展，明确产品顶层设计和产品本身的价值观导向，产品的价值在于要服务好“人”的需求；

二是，更新迭代设计管理规程，以项目为纲，聚焦精细化管理，保障项目落地效果及质量；

三是，明确优势，将对建筑空间美学的探索经验再巩固夯实；

四是，以“人”为核心，将人与住宅的生态平衡、人与智能化的信息交互、匠心服务的美好居住体验融为一体；

五是，持续践行绿色低碳环保理念，以“匠心”打造绿色精品项目，寻求人与自然的和谐统一。

锚定消费，精耕资产运营大赛道

当行业由“增量”阶段进入到“存量”阶段，以资产运营为核心的大赛道竞争已成趋势。投身资产管理、夯实运营能力是企业锚定长期可持续发展的抓手。

禹洲集团也在着力打造企业的长期竞争力和第二增长曲线—商业物业投资管理，这一领域内，集团已形成三条清晰的产品线，包括购物中心“禹悦系”、写字楼“禹洲广场系”和商业街。

集团地产商业两翼战略与时俱进，跟随市场大势进化。在投资物业布局上，选定的主要是需求支撑力强，经济发达的海西经济区、长三角区域和大湾区。目前，集团已拥有41个项目，已开业项目32个，筹备期项目9个，打造商业面积超174万平方米，签约合作品牌超1000个、战略联盟品牌约1600个。

2023年，禹洲商业从场景升级、营销创新、服务提质等多元化角度出发，多措并举，以差异化手段自我更新变革，提运营、促消费。

一是，品牌焕新，激发消费潜力。2023年，对合肥禹悦汇和上海浦东禹悦汇原有品牌进行焕新升级改造，引入多家高能或新锐品牌，激发消费潜力；

二是，IP活动助力打造消费新场景。2023年，禹洲商业在多个项目上举办了丰富多彩的活动，如泉州禹悦汇“禹悦灯光秀”、厦门禹悦汇“小年汉服之夜”、合肥禹悦里“新春年货市集”等，为消费需求的释放注入活力；

三是，创新突破新玩法，线上直播闹不停；

四是，公益践行责任，镌刻生活之美。2023年禹洲商业以“‘禹’爱同行美好公益力”为主题，组织了一系列公益活动，活动覆盖近1200万人次。

在一系列举措的加持下，集团的投资物业运营能力明显提升，租金收入实现逆势增长，2023年集团实现投资物业租金收入2.39亿元，同比增长5.54%。

完善体系，坚定履约“保交付”

2023年初，禹洲集团对其交付体系进行了系统升级，实现由“美好交付”到“禹美好1628交付体系”的迭代。全新升级后的体系以客户满意为核心，系统规划了交付全流程的保障机制，从前置规划，到项目的每一运营工程节点，再到最后的交付验收，交付后全周期服务，都有明确的规范和指引，致力于高质量为业主交付美好家园。

图表：禹美好1628交付体系

资料来源：亿翰智库

2023年，禹洲集团凝聚共识，从集团到城市再到项目，上下一心，目标明确，坚持结果导向，积极协调各方资源，齐心攻克各个交付难点，多维度提升交付能力，坚定兑现交付承诺。

年内，禹洲集团于北京、合肥、杭州、重庆、青岛、苏州等超26城，合计完成共计约60个项目批次，近3万套住宅物业的交付，并且在已交付的项目中，交付批次完成率100%，30天交付率近80%，包括石家庄禹洲•嘉誉山、扬州禹洲•江山赋、佛山禹洲•朗廷湾、泉州禹洲•天着、漳州禹洲•城上城等在内的多项目交付满意度创历史新高。总交付收入（含子公司、合营公司及联营公司）约454.39亿元，其中，子公司交付收入约209.96亿元，合联营公司交付收入约244.43亿元。

前途似海，来日方长。房地产行业虽经历调整，但空间依旧广阔，值得企业探索挖掘。尽管未来道路依旧荆棘，但债务重组的实质性推进已是踏出了关键一步，禹洲集团有了一个好的开始。

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