内江大板房“满分”交卷，杨浦何以答出“最优解”

摄影：王阳

东方网记者朱贝尔3月28日报道：今天上午，内江大板房成套改造项目二次征询实现首日100%签约。这是《上海市城市更新条例》发布后全市首个原址改建+协议置换项目。为觅得“最优解”，内江大板房改造方案经3轮打磨、11处修改，最终满分交卷。

改造条件苛刻？解题的两个逻辑

杨浦旧区改造于2022年圆满收官。当曾经生活在二级以下旧里的百姓喜迎新居，那些居住在小梁薄板旧屋、不成套老公房和城中村的居民仍在翘首以盼。“应改尽改，能改快改，”杨浦区住宅更新发展中心主任陈颖说，旧住房成套改造是杨浦区全面加快推进“两旧一村”改造的标志性民心工程。

按照“一项目一方案”，杨浦对剩余13.4万平方米不成套房屋（含小梁薄板）滚动推进实施。2023年，全市体量第一和第三的凤南一村、邯郸路500弄、524弄项目完成100%签约、100%搬迁，共约7.4万平方米。内江大板房成套改造项目则顺利完成第一次意见征询。

内江大板房建设于上世纪60年代，居民至今过着3户合用1套厨卫的蜗居生活。“小吵天天有，大吵三六九，”居民惠丽华坦言，居住条件经常引发邻居间的磕磕绊绊。再加上部分房屋出现墙面脱落、结构暴露，楼幢内各种线路在墙面上缠绕，楼梯出现倾斜和不同程度破损，居民日常生活存在安全隐患，居民要求改造呼声强烈。

“以前要么改造，要么统一置换，”陈颖介绍，内江大板房改造项目是《上海市城市更新条例》生效后，杨浦区首个原址改建+协议置换项目。原来，两幢待改造的建筑正好压着控江路道路红线，因此外部完全没有改扩建空间，只能在内部既有结构下分割，改造条件极为苛刻。在2016年和2020年，大板房曾两度尝试启动改造，但最终搁浅。

纵然前路艰难，杨浦卯足“一股劲”，依然坚毅稳步踏出改造步伐。解决之道来自两个底层逻辑——注重问题导向，在多重约束下找到最优解；另外，改造不能盲人摸象、刻舟求剑，而因地制宜、创新方式。

改造+置换，创新路径由表及里

创新路径背后有着深层次方法论。城市更新既要统筹兼顾眼前和长远，又要巧妙平衡复杂矛盾的多个方面。

卫百辛集团副总经理孙薇介绍说，依据《上海市城市更新条例》、《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》及相关规定，结合区域实际，综合考虑房屋质量、建筑结构、规划条件等情况，拟采用成套改造方式对内江大板房两幢房屋进行旧住房更新改造。具体为抽户、内部分隔、结构性修缮、加装电梯、加阳台。原朝南160户采取回搬安置方式，搬离后在外过渡2年左右，待改造完毕后回搬新居。原朝北80户采取房屋置换（异地）或货币安置方式。

项目原地上总建筑面积约6120平方米，为五层混合结构（预制板装配式）居民住宅，原有居民240户，三户合用一套厨卫。改造后地上建筑面积约6300平方米，仍为两幢地上五层住宅楼。每幢楼2个单元，1梯8户，每单元配备电梯和疏散楼梯各1部，共提供房源160户，均为朝南户，并配置独立厨房、卫生间及半阳台。

房屋周边绿地面积不小于原绿地面积。设计尽量吸取原房屋其中的建筑元素，外墙面仍采用涂料，其中底层和墙面竖向局部采用大色块深色涂料。另外立面上增加了玻璃栏板阳台和金属空调外机罩等新元素。屋面采用坡屋顶和块瓦，突出多层住宅的特征并提高保温和防水性能。

最终方案“11处修改”直抵人心

城市是有温度的，杨浦从不停留在冰冷的浅层数据上，也不简单套用经济思维中的供需关系。

居民才是对社区、对街道、对这座城市最了解、最关心、陪伴最长久的人。杨浦的城市更新并不仅限于满足目力可见的需求，有时更要发现细微的需求，用最好的资源服务人民。

延吉新村街道群众工作组每周与大板房居民代表开“碰头会”，民主协商，听取意见，共收到群众意见建议200多条。杨浦区成套办、街道、项目实施主体、征收单位、设计单位等工作组成员，针对群众呼声强烈、反映集中的意见建议，召开会议进行专题会商，反复讨论改造方案，沟通交流解决难点问题，对方案进行11处较大修改，使方案具备更坚实的民意基础。比如居民对设计方案提出了“改造后房屋需实现厨卫套内一门关”“改造后需增设阳台，解决晾晒难问题”“改造后需要加装电梯，解决楼内91%的老年人和19.6%的残疾人上下楼难题”等需求。

针对居民的这些诉求，工作组反复到实地进行勘察，推敲研究，综合权衡，最终调整了最初的设计方案，让“旧住房改造”在全过程人民民主中更彰显出“人情味”。

今年初，2024杨浦城市更新大会上，杨浦区委书记薛侃要求跑出杨浦旧住房成套改造最快加速度——在完成内江大板房“开门红”基础上，比全市提前三年完成小梁薄板收官的目标任务。

“最优解”不是通解，应对不同阶段的发展需要，城市更新的解法都不一样。而对“最优解”的求索，杨浦永远在路上。