房子够30亿人住？2024年后“涨”还是“跌”？

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中国房屋总存量达30亿平方米，经济学家马光远仅用两句话就揭示了2024年后楼市可能的走势，未来的房价是否将会趋于稳定呢？

中国房地产已形成百亿元级规模，在市场失衡和政策的调整下，未来该以何种新态度审视这一重要的市场领域呢？

一、中国房屋存量

目前中国常住人口已经超过14.3亿，随着城市化的进程其流动人口规模越来越大，有近4亿农民工分散在不同城市。

城镇化水平虽超70%，但存在较大人口聚集的一二线城市内房屋供给持续跟不上需求增长的速度，一线城市每年新增300到500万的常住人口使得房源供给难以弥补。

此外房屋存量结构中包含着大量的公租房和经济住房，一些状态老旧的小产权房和农村房也难以满足新生代在城市定居的首选。

从实际操作层面来说中国的房屋总量虽足以满足众多人口，但房屋供求关系在细分区域和不同群体中还存在明显的不平衡，一些新建商品房项目中也有一定比例为临时性的住房。

从不同房源类型的组成和适应对象来看，中国房屋总量虽大但不能够高效满足社会阶层和区域的多元化需求，结构合理的房源配置将决定房地产市场的走向。

2023年来中国楼市呈现出下滑趋势，尽管各地政策面不断出台放量和降价举措但无法逆转这个趋势，房企销售表现的不佳也使得首套房购房需求明显下滑。

导致下行的主要原因是购房者缺乏信心乏力，楼市未来也面临着结构性的调整，在政策面也难以起到决定性的引导作用。

中国楼市购房需求增长面临着诸多的挑战，房地产在去投资化的过程之中短期难赚钱削弱了大众购房的信心和能力，各家房地产债务风波反响过大也导致引发楼市恐慌情绪。

此外人口结构也在持续变化，老年人口的增长和新生儿数量下降都使得未来的刚需将会进一步减少，大众对未来收入与生活开支越发节约和理性。

在销售低迷与还款压力的作用下很多房企资金链紧张，这直接造成了项目的建设周期延长和暂停，而工期的延长也意味着成本控制难以保障。

材料和设备的更新周期受到影响会使得开发商继续缩减成本，可能会在一些辅助环节降低项目质量标准导致房产交付不达标。

二、未来楼市走势

未来房地产将拥有内在的市场规律和流动机制，而不再主导经济运行或被视作为有利可图的投机品，随着产业结构和社会需求变化房地产作为金融产品的属性将会削弱。

这将使一线城市乃至全国范围内房价调整的基础得以形成，这也意味着楼市已然成熟，政策将更多关注平衡供求关系而不是继续推动升值。

房地产市场将来会注重房屋本身的使用价值而不是作为投资品，这意味着各地房价走势将趋于稳定化并逐步与当地消费水平挂钩。

买房将重视自住需求判断不再过分考虑赚钱的利润，这将降低市场波动风险也预示着未来政策会进一步改善保障房的供给，以满足低收入群体基本居住需求。

三、2024年楼市可能的走势

一二线城市是国内经济产业集聚地和人口中心，这些城市的核心功能正在强化当中，随着新产业的发展将吸引更多的人口和新兴需求。

保障性房源的供给也将以这些城市为主来满足基层的群体需求，商品房也会随着发展而提升质量，一二线城市房价整体或处在稳定上升的通道中。

三四线城市经济结构相对单一且依靠政策扶持才能发展，部分地区产业升级未现明显动力会导致难以支撑起高房价，人口规模和公共资源投入的不足将引发不同地区房价的分化。

整体来看保障房政策将促进商品房结构调整与市场规范化，营造长期房价稳定运行环境，这与经济学者马光远预期的房产市场走向高度契合。

总结：

通过历史数据，可以看到2024年后中国房地产市场将会呈现整体稳定的形势，一二线城市房价有望保持基准而三四线城市则面临区域分化的调整。

保障房建设将进一步满足基层需求并影响商品房的优化，这将驱动房地产从投机向基本属性回归。

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