山雨欲来！北、上、深率先出手

新一轮“楼市大招”将至！

率先出手的是北京、上海和深圳。

今天（3月27日），北京市住建委在官网宣布，废止2021年8月4日发布的“关于进一步完善商品住房限购政策的公告”。

这份3年前的公告核心是：从当年的8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

从今天起，这个规定取消了。

在楼市火爆的时候，往往出现夫妻通过离婚方式多买1套住房的现象，一方面造成了离婚率上升，另一方面也加剧了楼市上涨压力。

以北京为例，2010年限购政策出台后，一个户籍家庭只允许在北京购买2套住房。假设一个家庭拥有2套或2套以上住房，夫妻离婚时把所有住房放在一方名下，另外一方就成为“无房单身”，就可以再买1套房。

2021年8月出台的措施，就是为了限制这些人的。

对通过离婚方式多买房的限制，是深圳率先推出的，时间是2020年7月15日。当时深圳宣布：夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

北京在1年后，拷贝了深圳的这项政策。

深圳去年取消了这个政策，现在轮到了北京。

看起来，此次北京楼市新政的力度并不大，跟之前大家预期的“一线城市将取消非核心区限购”差距深远。但这还是有意义的，毕竟北京是当今中国楼市政策最矜持的城市。北京的一小步，透露政策变化的一大步。

展望未来，北京还会有更多松动楼市的大招。

深圳楼市也有大动作，并在昨天刷屏：深圳废止了7090政策。

“7090政策”，是一个打压豪宅、增加刚需供应的政策，是2006年由9部委发布的“国六条”官宣的，具体内容是：

要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。

随后，这项政策就在全国执行。深圳在2010年发布了688号文件，进一步明确了政策细节。

“7090政策”严格执行了几年后，催生了多证房、双证房等一系列问题。

为此，2015年3月国土资源部、住建部发布一份通知，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。

这是“7090政策”的首次松动，深圳也从2016年10月起，把“7090政策”限定的建筑面积90平方米，改进为“套内面积90平米”，按照75%得房率倒推，相当于实施了“70-120”政策，也就是建筑面积120平方米及以下住宅占全部建筑面积不得低于70%。

近日，深圳宣布废止2010年的文件。由于2016年的文件是依附在2010年文件身上的，所以相当于彻底退出了“7090政策”。

上海本月也对“7090政策”进行了大幅松绑。

3月15日，上海土地市场官网挂出上海2024年一批次第二轮土拍的6宗地块，这6宗地块的中小套型标准均发生变化，统一调整为“多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米”，中小户型的比例也变得更为灵活，突破了“7090”的限制。

而此前上海的“中小套型住宅设计建设标准”为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。

为什么“7090政策”纷纷在各地退出？

因为中国楼市发生了巨大变化。过去20多年（1998年全面房改以来）主要解决了住房“有没有”的问题，未来的重点将转向解决“好不好”的问题。

为此，国务院常务会议提出要“加大高品质住房供给”，而住建部从去年年底开始，言必称“好房子”。

这意味着，中国房地产政策“打压豪宅、限制改善、力挺刚需”时代结束了，进入了“鼓励改善、支持豪宅”的阶段。

这是房地产发展转段的需要，也是激活中国经济的需要。最近一段时间，国家用“置换”拉动消费的思路越来越明显，比如鼓励换车、鼓励换家电、鼓励换手机、鼓励企业更新设备。提倡好房子，其实就是鼓励换房。

目前银行里堆积了140万亿住户存款，拿出13分之一就可以让今年房地产销售额翻倍，带来一波新行情。但富裕家庭普遍拥有多套房，在房住不炒的背景下，鼓励他们换好房子成为当然的选择。

在这个大背景下，之前打压豪宅、限制改善的政策，比如“7090”、限价令、限墅令都将退出。

上海、深圳的一小步，其实是房地产的一大步。

“7090”政策再加上限价令，让楼市积累了不少问题：开发商加大投入、改善产品的结果，是无法获得合理的售价，最终亏损。于是纷纷向下挖掘成本，很多楼盘质量差，购房者不满意，投诉率大幅上升。

“7090”、限价令等取消后，商品房才能回归商品属性，才能有产品创新动力，才能出现好房子。

好房子则会带动楼市回暖、价格回升。废除“7090”政策后，同样土地产生的住宅套数会减少，大户型住宅会增加。

未来的商品房市场，将万紫千红，差异化发展。就好比一辆轿车最贵可以卖千万美元，也可以只卖数万人民币，各有各的客户和市场。

3月22日召开的国常会提出：系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。

这意味着，针对需求端的政策组合即将出台。而北京、深圳、上海在近日发布的新政，正是其前兆。

让我们期待更大力度“让商品房回归商品属性”的政策出台。比如一线城市非核心区，就有较大概率取消限购；降准、降息、降税费的政策也会陆续发布，以降低购房者的压力，活跃市场。