宝山要开始绝地反击了？！

这是上海发展最有争议的地方。

只要和宝山挂钩，你黑他有人跟着黑，你夸他也有人跟着黑。

作为宝山押重注的地方——南大智慧城也不可避免。。

但就是这样充满质疑的地方，区域内华润、金茂的新房人气却都很充足。

话题度甚至超过了千人摇号的唐镇安高申宸院。

买房人用脚投票的地方，难道都是在踩坑不成。

作为外环内最后可大规模成片开发的区域：

南大智慧城到底是买房人的集体豪赌，还是宝山最成功的一次转型？

1

比不上前滩、古北这样含着金汤匙出生的地方。

南大智慧城的发展有阻碍、有历史包袱。

在质疑中起步的南大智慧城。

宝山区历来发展问题比较多，经济和财政实力在全市来看并不突出。

很多寄予厚望的规划都没有成功起飞。

比如人尽皆知的美兰湖。

当年轰轰烈烈的一城九镇，本以为美兰湖会成为宝山的价值高地。

但是没想到美兰湖遇人不淑，大量的规划无法变现。

逃脱不了成为远郊刚需圣地的命运。

即便是规划进入宝山中心城的诸多板块，也都不尽如人意。

高境、张庙、通河、共康、大场、大华等自身都是老大难。

喊了十几年的大场机场搬迁，依然是遥遥无期。

成为了宝山人民心中一根无法拔除的刺。

过往的一系列情绪积累，让大家面对南大智慧城这样的全新规划依然充满不信任。

以至于2011年规划出炉的南大智慧城被无数人称之为宝山新画的“饼”。

超大城市的市区老工业区革新，是历史性的难题。

宝山如此，南大亦是如此。

上世纪为了承接上海中心城区化工、皮革产业转移。

南大地区做出了巨大的牺牲。

区域内皮革化工和危化仓储企业多达3000余家，乡镇企业和衍生小作坊是这里的主力军。

大型厂房被层层转租，“一屋檐，百作坊”的场景随处可见。

一度成为上海污染最严重的区域之一。

2009年，南大下定决心要摆脱污染的“恶名”。

2011年规划出炉，直到2015年卖了两块地之后再没有什么动静了。

正因为在过去的10年里，南大并没有什么增量变化。

嘲讽南大的声音也越来越多。

但是这十年，南大关停腾退、土地污染整治却花了真功夫。

南大的特殊性决定，在这里一味的强调发展速度是不正确的。

虽然，客观上错过了上海高速发展的10年，但是用时间换空间是南大最正确的选择。

2

过去发展慢，不代表当下没有机会。

这几年的南大区域是真的走上了快车道。

南大这一次找到了“对的人”。

有了美兰湖的前车之鉴，南大这一次的合作对象是临港集团。

有人会说，桃浦智创城也是和临港集团合作的，现在的情况也没有想象中那么好。

在我们看来，临港和桃浦、南大的合作是有较大差异的。

2018年，是南大地区规划出炉的时间，也是南大和临港集团牵手的时间。

据说南大智慧城的名字也是临港这边命名的。

临港集团在南大的介入时间更早、介入的程度更深。

全身心地投入南大地区的全生命周期管理。

而桃浦更像是半路夫妻。

桃浦智创城里临港集团只有建设的贡献，但是整个南大智慧城都可以算临港集团的成绩。

加上有了桃浦、滴水湖的建设经验，临港集团在南大地区的运作上会显得更成熟。

宝山在南大确实倾注了资源。

首先落地了上师大附中九年一贯制学校。

围绕15号线的丰翔路、南大路地铁站，南大搭建了两个TOD项目。

一个交给临港，一个交给华润。

真如引入中海实现了一步好棋，南大引入华润也差不多是同样的效果。

15号线的价值被南大最大限度的开发了。

2019年双子塔动工，2023年投入使用。

从数智中心、数智绿洲、科创之门、仁济医院、上师大附中、中央公园等的建设情况看，南大这次画饼的嫌疑比较小。

片区内主要的配套资源和产业都是先于住宅开始的。

招商力度也是有的。

先导科技、中软国际、深创投、国泰君安、捷瑞肯智能科技、华科智谷、新联数城、选象科技等500多家企业已经签约。

再有就是，干的好不好全靠对手承托。

南大智慧城诞生第一天就会被人拿来和桃浦智创城作对比。

桃浦拖拉的进度，垃圾站等因素的影响，让南大的速度显得格外地快。

很多时候购房者并没有 “一日千里”这么高的发展要求。

但是看得见的变化，就会让大家很放心。

最后一点，南大的发展是市区的地段享受新城的优惠政策。

作为新开发片区，人口导入非常重要。

南大地区按照五大新城政策来干，人口导入优势要比其他市区区域大很多。

说明上海市也对这里寄予厚望。

3

南大智慧城，产业+商业tod+大型公园+标杆住宅的模式，讲起来甚至可以媲美大宁。

尤其一条南北向地铁的配置，和大宁还真的挺像。

但是南大想要成为下一个大宁还是有难度的。

南大现在的发展确实是在快车道，但是需要解决的问题还有不少。

1、桃浦站+中储的存在拉低了板块的上限。

桃浦站所在的沪宁支线，像一个巨大的围墙，围住了南大智慧城南下的路。

这是南大，也可以说整个上海西北角的大症结。

割裂的城市界面、无尽的断头路，是所有区域发展的阻碍。

不过这条线路未来会改造成南何线，最理想的情况当然是能走地下。

另一方面桃浦站、中储的拆迁问题一直困扰着南大智慧城以南片区的道路改造。

南大路是过去宝山居民投诉、吐槽最多的道路。

开工4年多后，祁连山路以西的南大路已经完成了改造，但是东侧道路迟迟推进不下去。

其次在南陈路的建设上。

南陈路在南大路口这里被中储分隔开，南侧的跨线桥都建好了，但是就是没办法全线贯通。

“要致富，先修路”这句话，在宝山尤其适用。

2、南大周边的城市格局太差

南大现在的发展只能孤军奋斗，周边没有几个有钱有势的朋友。

大场、大华、万里这些是严重地拖后腿。

桃浦虽然规划很好，能不拖后腿就是烧高香了。

唯一一条地铁15号线，更像一条换乘线，能级不够高，和市区的互动能力也不足。

3、全网都在宣传的“洼地”。

南大智慧城现在很火，但是火热背后“低价”才是核心。

大家对于房价10万和房价5万的地方期待是不一样的。

南大现在还不到7万，放眼全上海中外环之间区域，就是最低的。

比外环外的唐镇、华泾这些地方还要便宜。

那大家当下是可以放低要求，减少期待的。

低价可以是一时的妥协，但不可能是长久的战略。

需要一步步扎实的落实规划，并且取得更高的经济和产业发展成绩。

追上和别人的差距。

洼地不是南大的“军功章”。

4

全网“黑”宝山，恰恰不是大家对他的放弃，而是恨铁不成钢的着急。

南大智慧城真的是宝山一次非常有价值的尝试。

是能够扛起宝山旗帜的地方。

如果你要问我南大未来的上限在哪里。

我会告诉你就在南大自己手里，就看南大能不能持续拿出“扭转乾坤”的气魄和手段。

问题总要有人解决，不能留给后来人。

如果宝山把南大做烂了，那么估计没有人再相信宝山了。