北京买房：理清思路，购房建议1132

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我目前家庭在丰台有一套两居室，价值600万，无贷款。女儿2025年上小学，计划去西城或海淀上学，家庭年收入150万。

1、选择哪个区更合适？目前家长较忙，晚上和周末爷爷奶奶带孩子较多，海淀是不是需要父母付出的教育时间较多，是不是西城更合适我这种家庭情况？

2、目前行情，学区房买一套占坑房，还是卖掉丰台房产买个大点学区首套房合适（预算总价值1500左右）。不想买太破旧的学区房，有学区和房产推荐吗？谢谢！

A：

1、哪个区合适，如果是对孩子成绩的预期高，那海淀和西城其实差不多，甚至东西海都差不多。因为仨区的校内都不算多紧张，作业也不是太多，课后都需要家长来督促，尤其是课外的。

西城也分什么学校，学校越好卷的越狠。海淀只是点招多，对奥数更重视，其他的差不太多。

或者这么说吧，西城的资源更多也更均衡，普高率高于海淀，适合各个层次的孩子。而海淀更适合虎妈牛娃，鸡娃的比例更高，普通孩子就未必合适了。

2、如果能有高预算就一步到位吧，没必要折腾占坑儿房和换租了。学区房一般都是总价越高的溢价越低，居住的性价比也相应提高。学区就看月坛吧，顶级学区氛围好。小区先看发改委的那几个，都是房龄相对新的，保值也好。

3、另外多说一句，北京相对让父母省心的一般都是朝阳的几所头部校，管的严。以帝景为例吧，被调侃为全北京夜里亮灯率最高的小区，就因为孩子们都写作业呢。其他几所也差不多，都严着呢。所以朝阳的牛校相对省心，小升初更是绝对比东西海省心，全直升。但朝阳也类似海淀，更适合天分中上的孩子。

仅供参考。

二

Q:

我十年前在酒仙桥梵谷水郡买的三居，自住挺好，升值不理想，目前虽然还在住，但感觉没有学区和产业，所以想换一下。我在通州新华联还有一套一居，这升值还行。在燕郊有一套无所谓的，赔了但不值钱。

如果我进行整合的话先卖哪套？卖掉之后买哪里合适，望京、亦庄和双井，我目前看好这三个地段。通州的有没有留下的必要？我倒是挺看好通州未来的，就是这小区老了，感觉越来越不吃香。我是居家办公的，对住哪里无所谓，只是想给孩子在北京留下好的投资房。

A：

1、新华联和梵谷水郡的价格走势整体来说差不多，所以可能是买的周期不同，高低点入手的问题。

2、房子是用来住的，哪套确定不住就卖哪套呗。要是我就先留着梵谷水郡的了，何必折腾搬家呢。要卖就先卖燕郊的，留着意义不大，租金也低。然后再卖新华联的，租金收益也不如市区，再之后才看情况是否卖梵谷水郡的。

3、新华联挺好的小区，湘军开发商的早期楼盘，挺不错的。我觉得别着急吧，三套房要都卖的话工程量太大，梵谷水郡和新华联都算比较稳妥的，等着卖了燕郊的再看也不晚。地段儿来讲要是我就先看望京，然后看双井一带，有学区需求的话看亦庄。

仅供参考。

三

Q:

我准备在京买房，预算800-1000w，位置尽量在三环内，距离地铁越近越好，房龄十年内即可，面积100平以上，三室两卫两厅，名校学区，南北通透，绿化高大树多，阳台宽阔，带停车位，请推荐保值好的小区，我周末有时间。

A：

1、沃天，这要求够高的，不好实现，实在不好实现。

2、首先这房龄十年就难了，北京三环内啊，2014年之后一共也没开发几个小区，几乎都是豪宅。以千万之内就要买到100平以上的，每平米不到10万，谁卖啊？而且还要名校学区的，那就是东西城和海淀一部分，有这么便宜的房子吗？反正我找不到，南三环都没有。假定你有这么一套三环内的好房子，能这么便宜出手吗？

3、这不聊了吧，肯定买不到，咱就都别费劲了。我建议如果是更重视居住方面的要求，那最好把范围扩展到四环外，这样的选择还多一些，甚至如果是海淀还或许得五环外呢。毕竟这千万的预算看上去很高，但在东西海学区房里真的不是太高，在朝阳的改善房中也顶多中等。

4、我没有推荐的小区，还是先再考虑一下吧，最主要的是上网看看房源，看完了就应该知道行情了。

仅供参考。

四

Q:

海淀小西天的志强北里你熟悉吗？传说是开发商***给自己盖的，所以质量特别好，有这说法吗？能买吗？

A：

1、不熟悉，我对老小区都不太熟，只是知道而已。

2、也没有***给自己盖房的说法，只能说这小区是他们公司开发的，其中一部分成为了公司内部的福利分房。跟领导可以说有关系，但谈不上给自己盖的。主要这是很普通的小区，并不豪华，换谁是领导也犯不上跟这种档次的小区较劲啊，人家又不是没开发过豪宅。

志强园的质量应该不错，但也谈不上多好。还是这话，这是普通小区，是公房为主的，还有一部分安置房。那个年代预算有限，职工们也是有房就不错了，开发商也就没必要太大投入。

3、房子是用来住的，有需求就买呗。地段儿不错，学区溢价也不高，居住的性价比挺合适的。而且这种配套成熟的老小区保值也不错，只要自己能接受这条件，那就算是能兼顾的选择。

4、另外多说一句，华远的福利房好几处呢，小西天的是早期的，没什么特殊的。然后学院路东升园的有些特殊，有一部分属于后期的福利房，从一开始就是他们员工自己设计并监督施工的，所以可以说面积大质量好。另外南二环右安门外有个百合园，也是华远的后期福利房，户型和质量也不错。

仅供参考。

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