老叶较真丨业委会表决没有通过仍要换单元门？浦东南江苑业委会表决流程被指有瑕疵

日前，《新闻晨报》以及周到上海App报道，北蔡镇南江苑小区业委会为推动小区“换门”项目，召开业主大会表决。在表决没有通过的情况下，继续“换门”，只是费用支出由计划中的“公共收益”改为各单元楼组的维修基金。业委会此举遭到部分业主的反对。此前北蔡镇城市建设管理事务中心专函回复业主毛先生，称该项目“在程序上未发现违法违规”，不过，3月27日，该中心相关负责人在接受《老叶较真》栏目记者采访时却明确表示，南江苑业委会该项表决确实存在一些问题，并已经通知整改。目前，该小区维修基金账户处于监管状态。接下来，他们将利用业委会沙龙的形式，对全镇业委会进行合规培训。浦东南江苑小区200多万元换门，表决过程确实有问题，全镇业委会将引以为戒书面征求意见也算召开了业主大会

南江苑小区“单元门牌号防盗门、楼宇对讲系统更新”项目（下文简称“换门”）推进过程中，有业主告诉《老叶较真》，业委会并未召开业主大会，仅仅是发书面征求意见表给业主。对此，北蔡镇城市建设管理事务中心副主任顾静解释说，根据《上海市住宅物业管理条例》第十八条，书面征求意见也是业主大会的一种形式。

顾静副主任解释说，南江苑有1800多户业主，条件不允许召集这么多人坐在一起开会，现场表决一个问题。所以《上海市住宅物业管理条例》第十八条规定：业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主人数占比三分之二以上的业主参与表决。

顾静副主任进一步解释：

业委会提前15天公告，告知业主要开业主大会，本次业主大会的议题是什么，要表决什么事项。每家每户收到表决票之后，根据表决票上的内容进行表决，是同意还是反对，或者弃权。在业主大会召开的那天，会有一个公开唱票计票的过程。表决事项通过与否，要看票数是否符合法定比例，然后会形成一个业主大会的决议。”

小区楼栋单元门南江苑换门表决存在部分“瑕疵”

记者了解到，南江苑小区去年6月业主大会表决事项为“单元门牌号防盗门、楼宇对讲系统更新”，也就是同不同意小区换门。但是，业委会在表决票中有“夹带”，最终结果是无论表决是否通过，业主大会是否有效，小区的门都要换，差别在于是否使用维修基金。

顾静副主任说，那次业主大会因为参与表决人数及专有面积均未达到2/3，因此表决议题没有通过，业主大会无效。但是表决票上以“其他需要说明的情况”的形式，夹带其他表决事项，在流程上的确存在问题。

如果换不换门的议题在业主大会上没有通过，他们就默认为对部分专有面积的业主进行了征询。就是说，这次业主大会是由149个楼栋的业主组成的，如果你这个楼栋的专有面积表决通过了，就可以视作同意本楼栋用自己的专项维修基金去更换或者维修这个门。业委会是这个意思。”

顾静副主任解释说，那次无效的业主大会上，有96个楼栋通过了业委会设定的所谓表决，门就换掉了。另有27个楼栋在那次业主大会之后，业委会再次进行了专有面积的征询，通过了，于是门也换掉了。

“也就是说，这123个楼栋中，有96个没有进行专有面积的表决，27个通过了专有面积表决，小区里还有26个楼栋没有进行表决或者还在表决中。目前我们房办要求该业委会，让这个项目暂停一下，等这件事调查清楚之后，再进行下一步征询或者施工。”

顾静副主任表示：

去年6月那次业主大会上，通过所谓表决的96个楼栋，业委会认为这是业主真实意愿的表示，不需要重新进行专有面积的征询。但是我们职能部门认为，如果从程序合法合规严格意义上来说，他们这96个楼栋是应该再做一次楼栋的专有面积的征询。所以，我们在了解清楚情况之后，给业委会发了一个《指导函》。《指导函》的内容是，我们指出那次业主大会是无效的，他们现在做的那些工程，部分流程是有瑕疵的。我们要求他们限期整改。”

顾静副主任表示，北蔡镇房办下面有141个小区，他们大概只有10名工作人员，不可能对所有小区每件事情都非常了解。因为有些事情涉及到业主自治，包括这个小区（南江苑）做的工程，事先他们也不知道。

小区居委会办公处该项目使用的维修基金目前没有划转

顾静副主任告诉记者，他们从维修基金账户系统里面看到，目前对于该项工程的资金没有任何划转。

我们之前就已经对该小区的维修基金账户进行了监管，该工程如果在流程方面有瑕疵，或者没有整改完毕之前，我们是不允许他们对该工程的维修资金进行划转。也就是说，虽然该小区的项目在做，即使有违规，我是说即使啊，但是业主的钱一分没有损失。我们跟业委会明确地说，你们在前期的流程方面没有整改到位，你们的资金划转是不可以的。对物业公司来说，如果相关流程没有整改完毕，维修资金被划转了，我们会把相关情况上报浦东新区，由新区相关部门对他们进行处罚。”

记者了解到，如果维修资金超过了5万元，在划转之前，会由第三方机构进行审价。顾静副主任说，南江苑这个项目，最终的价格是以审价结果为准，所以业主不用太担心。

小区楼栋外貌招标流程合规但是负面作用很大

顾静副主任说，《老叶较真》前篇报道提到的招投标问题，在很多人看来，其实是有一点敏感的。

对我监管部门来说，法无授权不可为。小区工程项目，招投标不是唯一的方案。他们可以不做公开招投标。但是如果他们做了公开招投标，那么就要依法依规。这个小区的招投标活动，其实不在物管条例的监管范围内。但是我们了解到，该小区这个项目的公开招投标委托了第三方代理公司，最终的评审结果是评审委员会做的。这个不是镇政府的监管范围。但是你们在报道中提到中标单位跟小区物业公司是‘左右手’关系，为此我们相关部门也请第三方公司对他们的招投标行为进行了审核，审核结果是流程合法合规。”

顾静副主任说，这件事确实满难看的，虽然流程合法合规，但还是起到了一个很大的负面作用。下一步他们会联系浦东新区相关部门，约谈物业公司，要求他们在今后的物业服务当中进行合法合规的履约服务，避免再次发生类似事件。

因为物业公司的关联企业成为中标单位，顾静副主任说，在接下来的工程验收中，北蔡镇房办将会指导业委会承担主体责任。当然，前提是他们前面的流程要合法合规。

组织全镇业委会学习培训，引以为戒

在结束采访时，顾静副主任告诉《老叶较真》记者，下一步，他们将对北蔡镇141个小区业委会进行合法合规方面的培训。

三月底、四月初镇里有个业委会沙龙，到时候我们会对业委会相关人员进行培训。我们会特意把你们报道的这个内容作为这次业委会沙龙的培训内容，让大家引以为戒。”