房地产活过来了吗？贝壳的2023

在国内房地产市场哀鸿一片，房企暴雷和政府救市交替进行的情况下，贝壳盈利增加了。

3月14日，贝壳发布2023年第四季度及全年财务业绩。在国内楼市依然处在下行探底，一众房企处在一个水深火热的过程中，贝壳却是率先反弹，取得了让业界侧目的成绩。

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根据贝壳披露的财报数据来看，其2023年总交易额（GTV）为3.14万亿元，同比增长20.4%；净收入为778亿元，同比增长28.2%；净利润达58.90亿元。在现在大环境下，贝壳的表现堪称亮眼。

春江水暖鸭先知。贝壳业绩的全面反弹，意味着从中央到地方层面的一系列楼市放松和救市政策的作用正在逐步显现。下一步从贝壳本身来看，如何做到数据赋能，在巩固优势领域的前提下，让贝壳的新业务能够做大做强，为贝壳的可持续发展注入新的活力，将会是摆在公司面前的新挑战。

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二手房业绩明显提升

根据财报数据显示，贝壳去年二手房业务实现了2.03万亿元的交易额，同比增长28.6%；二手房业务的净收入也同比增长15.9%至280亿元，贡献利润率达到47.2%，成为贝壳利润的重要支柱。

二手房业务回暖的背后是贝壳门店和经纪人数量在经历了21、22年两年之后的触底反弹。贝壳在2023年底门店和经纪人达到了4.38万家和42.8万人，分别同比增加8.1%和8.5%。而在数量增长的背后，门店和经纪人的质量也在快速攀升：2023年，贝壳门店店均GTV同比提升29%，人均GTV提升25%。

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在二手房领域，贝壳在房源端聚焦真房源和好房的能力，叠加AI智能选房等数字化工具，并辅之以“安心服务承诺”兜底，让贝壳在二手房业务领域的价值得到了不少消费者，尤其是年轻消费者的认同。

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至于在新房业务方面，贝壳在2023年交易额突破1万亿元，同比增长6.7%；净收入达到306亿元，同比增幅达到6.7%，贡献利润率为26.6%，相比同期提升2.9%。

对贝壳来说，由于不少城市新房销售遇冷，因此大部分房地产商采取分销模式。这就使得在客户资源上拥有明显优势的贝壳往往会成为各家房企合作的主要合作伙伴，新房市场在大部分城市遇冷，反倒成就了贝壳新房业务体量的增长。

与此同时，贝壳也在积极管控自己在新房业务的风险管控。具体来看，其国企央企开放商佣金占比在去年四季度攀升到53%，开发商预付的“快佣”项目占新房佣金收入比保持在35%的高位，四季度新房应收账款周转天数首次下降至50天以内至43天等，都显示了贝壳在新房业务上保持了比较高的健康程度。

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贝壳“抄底”中国房地产？

在贝壳2023年财报正式公布之前，贝壳旗下的贝好家事业线参加北京顺义区空港六期地块摇号出让引发了业内极大的关注。虽然最终贝好家并没有拿地成功，但是这次摇号预示着去年贝壳的“一体两翼”战略升级为包括贝好家事业线在内的“一体三翼”的战略部署已经开始进入到业务实质落地的阶段。

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最近两三年，由于各种各样的原因，国内房地产行业处在低位徘徊，不少大型民营房企纷纷暴雷。不要说去竞标拿地，不爆雷的房企都已经堪称“模范生”。在这种情况下，贝壳出手拿地，让业界惊呼贝壳开始抄底中国房地产。

在当下，如果贝好家只是单纯复制过往房地产过往粗放式的发展方式，那么就太小看贝好家和其背后的贝壳了。按照贝壳的设想，这条全新的事业线“设立宗旨是以客户思维，共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级” 。换句话来说，贝好家将依托贝壳平台和及链家门店的数据优势，从市场需求出发，来进行C2M“反向定制”楼盘。根据贝壳对市场的理解，当下中国房地产虽然总量过剩，但是国内房地产市场供需错配的问题依然存在。在稀缺地段的大户型和高总价的改善型住房依然炙手可热，而这也是贝好家能够大显身手的机会。

不过贝好家当下还是处在一个非常前期的过程中。在全新事业线成立不久后，贝好家主要是利用去年国内不少房企大规模裁员之际，从多家传统房企挖墙脚，招兵买马。在国内土地市场依然偏冷的大背景下，贝好家拍到优质地块是早晚的事情。在拿地之后，贝好家如何将解决传统房企的工程开发能力与贝壳平台的历史沉淀数据以及客户偏好和客户信息进行整合，才是这个全新的事业线面临的最大考验。

新赛道业务实现阶段突破

贝壳2021年底开始布局的家装家居和租赁等业务也已经开始对其业绩产生了正向回报。

根据贝壳披露的财报数据可以发现，其家装、新兴业务及其他业务成为新的增长引擎，全年收入贡献为24.7%，相比去年提升11.7个百分点。其中，家装家居业务合同额去年可比口径同比增长93%至133亿元，净收入同比增长115%至109亿元。尤其值得一提的是，贝壳的家居家装业务按全年维度来看，已经在11个城市实现运营利润为正。

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此外，受益于租房业务收入增加，贝壳新兴业务及其他的净收入同比增长194.8%至84亿元。其中，省心租突破了20万套，长租公寓超1万套。在入住率方面，2023年末，省心租入住率较2022末进一步提升了6个百分点，达到95.1%。如果考虑到一、二线城市房租在去年一年时间内有所下滑的情况下，贝壳省心租能够取得如此高的入住率，足见其在年轻消费者群体中还是具有一定的品牌号召力和信赖度。

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胖鲸点评

在国内房地产行业处于低谷，贝壳业绩逆势上涨，走出了一波让人眼前一亮的态势。从二手房中介、到租赁装修、再到在北京拍地的贝好家，贝壳的一系列业务从表面上来看都是围绕着房地产行业展开， 但是实质上其最大的核心竞争力或者国内其他中介以及地产商难以匹敌的，是其经过多年沉淀下来的海量的数据。基于这些数据，再辅之以适当的AI或者其他算法工具，贝壳的商业嗅觉就能更加敏锐，就能够先于市场上其他竞争对手做出更快的决策。而恒大、融创甚至万科、万达这样的国内地产行业的巨无霸，虽然曾经表面风光，但却始终未能完成自己的转型升级。而这也是这些企业难以抗衡国内房地产经济周期，企业会周期性遭遇危机的关键所在。未来的房地产行业，必然会是“数据为王”。

作者：ZL

监制：范怿

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