“大房子”时代来了？只因官方定调！不仅住起来舒服，还保值

都知道，我国房地产市场快速发展了20多年，一个根本的原因是，在这期间的进城人员较多，住房需求量大。数据显示，2000年全国城镇人口为5亿，现在已经超过了9.3亿，城市人口增长近乎翻倍，这对住房市场形成压力，为了满足进城人员的住房需求，住建部在2006年要求新建楼盘配备一定比例的小户型，也就是坊间称之为的“90/70”政策，体现出来的是90平米以下的2房或者3房中小户型，要占据整个楼盘的70%以上。

但是，随着常住人口城市化率已经超过65%，考虑到我们特殊的国情，人户分离的情况比较突出（户口在农村，在城里已买房），以房子为统计标准的城市化率起码应在70%以上，如果再继续建设大量的小房子，谁都知道意味着什么。

大房子时代来了？

不得不说，该政策在较长时间里，满足了不断涌入城市的刚需们，为我们的住房市场做出了应有的贡献。但随着时间的推移，不断有城市开始取消该政策。根据上海3月15日发布的土拍信息，将在4月16日的土拍中取消“90/70”政策，意味着这一实行18年的政策将退出历史舞台。

无独有偶，3月26日，深圳流出一份“90/70”政策取消相关的文件，后来经过媒体核实，确认属实。毫无疑问，连一向住房紧张的两座一线城市都取消了中小户型的供应占比限制，其他不缺房子的城市就更不用说了，接下来应该都会取消。

从两地官方的定调来看，大家心心念念的大房子时代真的来临了。

为什么会出现“大房子”趋势？

之所以推出大房子，是顺应房地产发展规律。城镇里超过96%的人已经拥有了起码一套住房，如果他们再买房子的话，大多数是想买改善房，其中，面积增大是改善房的重要特征之一，这是有数据佐证的：

根据诸葛数据中心发布的相关研究报告显示，从监测的20个重点城市新房成交来看，2024年前2个月，4房以上户型成交比重同比增长2.2%，占比达到了28.2%，创2010年历史新高。虽然90-120平米户型占比为38.7%，但同比2023年继续下降2.8%，两房户型则是从2010年的占比40%，下降至目前的14.2%。报告还提到，120-160平米、200平米以上户型占比稳步提升。可以看出，大户型、与小户型的占比转换趋势非常明显。

按照报告的话说，主要得益于生育政策放开后，大户型的需求增加，同时由于改善置换的人越来越多。像房价高企的一线城市，120平米的大户型占比同比2023年增长了4.3%，创历史的突破3成。其他房价低一些的城市就更不用说了，买大户型的需求占比只多不少。

其实，这是国家在近半年一直在表态的一个问题，房地产市场供需关系发生重大转变，如果继续再建大量小房子的话，供需错位形成的库存只会更多，与当下的楼市调控精神不符。

所以，住建部在安排2024年的房地产工作时提到一项重要工作，即下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。从这个角度看，国家已经开始重视大家的改善需求，说到底，以后不会建设那么多房子了。这个比较好理解，同样一块大小的宅地，建小面积能有1000套，但建大面积就缩减至700套、800套了，其实就是减少了住房供应量，有利于当下楼市去库存。

当然，随着时代发展，大房子也逐步具备了“不仅住起来舒服，还保值”的优势。两个原因其实也很明显。

首先，大家需要认可一个事实，那就是经济总是在不断发展的，人们的收入肯定是越来越多，住房作为一个家庭最大件的需求，舒适性自然是人人都追求的目标，但凡家庭经济条件满足，99%的人都会置换面积大一些的房子。

一般来说，谁都希望自己的卧室大一些，可以摆上睡得舒服的大床，最好还能配个衣帽间，有单独的浴缸、卫生间，书房也是很多家庭的标配，所以，即便是一个三口之家，也要四个房间，当然，如果客厅、厨房能大一些就更好了。

如果经济条件再好一些，每个房间带独立卫生间就更好了，大人小孩也各需要一间书房。如果有两个以上小孩，房间数量只会要求更多。

以上是再正常不过的改善需求了，如果再往上，叠墅、联排都是中产的优先选择。如果放在过去，这种目标很难实现，因为国家不放开低容积率地块，但为顺应房地产市场发展，自然资源部在去年底已经放开了远郊1.0的容积率限制，意味着别墅将大量上市。

实际上，很多城市已经在调整土地供应结构，降容积率是普遍趋势，比如江苏要求所有住宅不超过60米，从新出让地地块看，很多地块都卡在1.01-2.0之间，也就是说，联排、洋房、小高层将是未来住房的主流。至于面积嘛，不用多说，按照这样的产品属性，肯定是越来越大。

其次，至于保值问题。

老实说，房地产快速发展期，往往都是小户型单价高，由于总价相对低，流通速度快，深受投资客喜欢。但随着“房住不炒”逐渐深入人心，大家买房不再以炒房投资为目的，主要考虑自住，那么，小房子自然不是改善群体的标的，这也是为什么小户型占比越来越低的根本原因。

不知道大家发现一个现象没？那些品质改善小区，由于面积大，户数也相对不多，即便是在近两年的楼市遇冷期，你看到这些小区的房源挂牌出售量非常之少，一个小区就那么几套。之所以出现这种现象，一方面是因为他们大都以自住为主，另一方面，这类房子往往是低密度小区，是市场上稀缺产品，对于有钱人来说，他们即便自己不住，也希望把钱沉淀在这样的房子上，不仅扛通胀，也可以作为传世的资产。

所以，你别看人家一套房子二三百平米，总价是周边普通房子的好几倍，但人家就是不想卖，说到底，他们认准了这类房子保值属性，并不在意楼市的波动，而是作为一种长期资产加以持有。

另外，再说一个与之有关的信息。

3月13日，苏州一品牌房企以4.5万/平米创造江苏楼面价“地王”，才过去2周，3月27日，苏州又一地块被某品牌房企拿下，楼面价达到了惊人的6.5万/平米。也就在同一天，浙江宁波拍出了一块“新地王”，楼面价达3.2万/平米。这些房企所拿地块的共同点是，地段好、容积率低，打造出来的势必是改善低密、大面积产品。

突然想到最近圈子里说的一句话，大通胀时代，全世界都在买核心资产，除了黄金，还能持有什么呢？如果让我来回答的话，大面积的品质、低密改善住宅，必将有它的一席之地。