龙湖集团 | 稳底盘，开新篇，长期主义者的2023【2023·年报有料（4）】

2023年，行业仍在经历深度调整，尤其民企仍是水深火热，但是龙湖集团却呈现着完全不同的景象。2023年，龙湖不仅“活得好好的”，更重要的是，它在向新模式的转型中取得了阶段性进展。虽然很多企业都谈及长期主义，但是在龙湖的身上，我们真的看见了长期主义。

模式转型产生质变

商业、长租实现经营现金流闭环

过去两年中，越来越多头部企业确立了向开发、经营、服务并重模式的转型，而龙湖集团在这条路上布局已久，并在2023年取得了阶段性成果。

一方面，龙湖集团稳住了地产开发底盘。2023年，龙湖集团实现合同销售金额1734.9亿元，稳居行业TOP10，虽较2022年下降14%，不过降幅远低于同业平均水平。同时继续保持投资步伐，稳步扩充优质后备资源，2023年，龙湖集团新增土储368万方，按面积计算的投资强度为34%，与2022年基本持平，同时新增土储也集中于核心城市，包括重庆、西安、成都、杭州、苏州、合肥、上海、北京等。

另一方面，运营和服务模块造血能力增强，同时开始明显贡献集团的盈利。2023年，龙湖集团两个重资产航道商业和长租公寓均实现了经营性现金流为正，意味着这两个重要的航道不再需要集团“输血”，而是能够通过自身“造血”驱动增长。

盈利方面，地产开发板块盈利承压是普遍存在的问题，而龙湖的经营性收入则较好地支撑了集团的盈利。2023年，龙湖集团毛利润、净利润和归母净利润均有40%以上的下降，不过净利润和归母净利润仍然保持着百亿元的规模，而运营和服务共同构成的经营性收入功不可没，二者占集团营业收入的比重为14%，占集团核心归母净利润的比重则在60%以上。龙湖集团管理层坦言，“期待在未来有一天经营性收入的贡献能够过半，如果到这一天，龙湖就真正完成了转型”。

融资模式继续调整

银行贷款占比接近80%

高负债、高杠杆曾经驱动了地产行业的快速发展，也是2021年下半年来众多企业纷纷陷入流动性危机的主要原因，因此企业向新模式的转型必然也包括了融资模式的转型。

龙湖集团财务纪律素来严格，因此在行业去杠杆大潮下能够保持自如，在此基础上，龙湖也主动开启了融资模式的调整。

一方面，龙湖集团自2022年有序压降负债规模。截至2023年底，其有息负债规模为1926.5亿元，较2022年底下降7.4%，净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为55.9%和60.4%，较2022年底分别下降2.2和4.4个百分点。表外债务方面，截止2023年底，表外项目现金余额130多亿元，负债余额约100亿元，表外项目处于净现金状态。

另一方面，龙湖集团积极调整负债结构，不断提升债务久期和降低债务成本。从融资类型来看，目前其银行融资占比达到77%，从地域来看，截至2023年底，其外债占比为17.7%，且所有外债均做了掉期对冲。

值得注意的是，2024年初的经营性物业贷新政增加了可贷额度并扩大了用途范围，无疑利好龙湖集团这类持有优质重资产项目的企业，龙湖管理层也表示将会继续深耕经营性物业贷，2024年初以来，龙湖存量项目经营性物业贷置换增额达到110亿元以上。

声明：本文观点仅代表作者观点

版权归亿翰智库所有

未经授权请勿随意转载

如需转载请联系后台或在此文后留言

转载时请注明出处：

亿翰智库（ehresearch）

感谢配合！