建发房产，没逃脱闽系房企熟悉的扩张配方

建发房产这几年有多猛，不需要多加赘述。

一边是民企日常经营资金都难以为继，不得不让出赛道；一边是在中国500强排第11强的母公司——厦门国企建发股份给予加倍宠爱，建发房产一路揣着资金跑马圈地，在2022年时站上了行业第十，在2023年时，进一步来到了行业第八。

一线城市广州的地方国企越秀地产，都没它秀。

这背后，除了要有钱，还需要舍得让利。归根结底，都是规模支配的倒逼行为。

在业绩会上，建发国际（建发房产的地产开发上市平台）的管理层也不掩饰对排名的执念：要稳定集团在行业中的排名，就算不进，但也绝不能退后。

“垫底”的利润率

上一次那么清晰说出排名目标的，是2022年时的绿城中国。但绿城说得更低调些：动态守住行业TOP10。

这两家企业为了追求排名，确实有一些相同的操作。

绿城中国2023年的综合毛利率是13.0%，同比下降了4.3个百分点。

而建发国际的综合毛利率是11.1%，同比也降了4.2个百分点。

这个毛利率水平在行业中处于一个什么位置呢，我们拿几个已经发财报的房企对比一下。

2023年，同为地方龙头国企的越秀地产，综合毛利率为15.3%。

央企华润置地综合毛利率为25.2%，招商蛇口为15.89%。混合制的金地集团，单单房地产业务结算毛利率，仍还有16.16%。民企龙湖集团综合毛利率16.9%。

不论放在哪个类型的企业赛道去比，建发国际都处于“垫底”位置。

为保地位不计成本拿地

其实这两年，由于市场显著下行，行业毛利下滑是普遍现象。但低于平均值，必然还有个体因素。

建发国际的一个关键影响点，就在于它还在高溢价率、大手笔拿地。

这边需要插播一个点，建发国际是建发房产的上市平台，但建发房产并不是把所有资产都装进来了。

有不少时候，是建发房产/股份先把地拿了，过了几个月，再装入到建发国际平台里。

比如2023年7月13日，厦门建垚悦联合上海联泓，以13.37亿元竞得上海浦东新区曹路基地15-01地块（厦门建垚悦是建发房产子公司，上海联泓背后是厦门联发，是建发股份的子公司）。

后来9月26日，建发国际发布公告，旗下两个全资子公司将合伙收购建垚悦，对价6.99亿元（为股东贷款，包含本金及利息)，建发国际也由此获得浦东地块50%权益。

按一半股权计算，拿地时建垚悦掏的资金是6.685亿元，按间隔75天粗略计算，利息0.305亿元，建发房产的年化收益率有22.2%。

这里面你可以说建发房产“高利贷”，但从另一方面，建发国际也避开了集中使用资金的情况，可以等资金充足了再择时机把地块装进来。

包括在舆情方面，还可以在一些机构测算企业拿地数额的时候，撇撇手：“不不不不是我们，是集团拿的，我们不知情，我们没有那么激进。”

所以我们且不论建发房产/股份用的什么马甲在拿地，先把它2023年整的拿地风格盘一下，了解一下它的拿地喜好。（毕竟后续大部分都会装入建发国际，其实也就约等于了建发国际的拿地额）

《中指研究院》统计的2023年全年，房企权益拿地金额排名，建发房产以738亿元排名行业第四。前三是保利、中海、华润。

按全年权益销售额1379.6亿元算，权益投销比达到了53.5%。

这里不完全统计几宗40%以上溢价率的地块：

4月，建发首入浙江丽水，9.73亿元拿下中心城区一宗商住地，溢价率41%。

6月，建发首入福建晋江，在经历了204轮竞拍后，建发以4.7亿元触顶竞配建竞得陈埭镇晋东新区地块，溢价率47.78%；浙江台州市椒江区葭沚街道地块，157轮竞价，最后建发以总价约9.64亿元竞得，溢价率49%。

7月，福建晋江池店中片区P2023-5号地块，201轮竞价，最后建发以4.6亿元+配建4900平方米竞得，溢价率48.86%；佛山大沥河西商住地块，建发超26亿斩获，溢价率超51.24%。

此外，《每经》统计过，在成都、合肥、北京等多个热门城市，建发所拿地块均是触顶竞价所得。

有地产自媒体人一针见血指出：建发房产想要保住目前的行业地位，就只有每年保持住相对体量的土地拓展，才能支撑住目前的规模。

加仓三四线城市加剧风险

坦白说，建发房产重金求得的地块，确实地段好。据壹线君了解，它在北京的几个项目，相对去化速度也快。

只是这样高的面粉价格，利润空间，就确实自我压缩了。

另外，这样不计成本拿地的另一个风险是：上述好多高溢价拿地的城市，都是三四线城市。

有开发商人士和《界面》提过：在三四线城市，只要建发房产想要竞获的地块，其它开发商都得败阵而归，因为建发在这些地块上的成本授权要高的多。

在数据上，截至2023年底，建发国际集团持作销售物业145.6亿元，已较上一年度的77.93亿元增加67.67亿元。

新增投资的三四线城市货值，下一步的去化效果如何，嗯，打个问号。