激战152轮！楼面价达62671元/㎡！厦门岛内地价重回高位

2024P01

国贸以总价32.1亿元竞得，

成交楼面价62671元/㎡，溢价率40.8%

销售限价：车位销售价格不得超过60万元/个

本地块住宅套数不多于325套

2024HP01

建发以总价14亿元竞得，

成交楼面价23210元/㎡，溢价率0%

本地块住宅套数不多于540套

参拍房企

2024P01地块（7家）：国贸、建发、联发、保利、中海、华润、安居控股

2024HP01地块（1家）：建发

CRIC土拍解读

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2024年供应计划主动放缓，优质地块先出稳定市场信心

2024年厦门商住用地计划总供应12幅，建筑面积仅有107万㎡，与2023年相比供应规模环比下降幅度达67%。这是厦门自2017年以来首次大幅放缓土地供应节奏，从源头上调控市场，抑制库存的快速上涨，通过结构调整保证住宅用地供应平衡有序。

从近年土地实际出让情况来看，2020-2022年厦门土地市场供应明显加速，连续三年供应建面超过200万方，其中2021年供应建面达297万㎡，并连续两年超额完成供地计划。而根据克而瑞数据显示，2017-2023年厦门商品住宅年均成交量为188万㎡，呈现出了明显的供过于求，且土地供应完成率大幅下降至55%，故今年厦门主动减少土地供应规模有助于缓解中长期去化压力，促进楼市平稳健康发展。

从供应区域来看，今年主要将供应放置在翔安南部新城，其余区域除集美区外计划供应总量均不及10万㎡。从岛内供应来看，自2017年恢复供应以来供地及开发速度迅猛，其中湖里区总供应量已达238.7万㎡，赶超海沧、集美，同时思明区亦完成88.3万㎡的供应，岛内土地供应总建面积超300万㎡。而随着改善产品的集中、高速释放，叠加规模供应，市场需求动能释放正在逐步减弱，所以今年优化了岛内的土地供应，两区供应总建面下调至14.5万㎡。

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岛西安全边际高，乐活岛竞争再度加剧

市场方面，在三月中下旬，市场终于隐约的迎来了“小阳春”的气息，近期二手房成交数据提升明显。但学区需求驱动的热度主要集中在二手房，回暖的春风尚未吹到一手市场，目前一手房整体表现延续平淡态势。

一二月受房企年终冲刺结束与春节假期的影响供求下滑明显，三月市场依旧没有明显改善，导致开年至今厦门新房市场数据持续低迷，截至目前（2024年3月24日），今年厦门商品住宅供应15.70万㎡，相较去年1-3月下滑65.7%；成交18.25万㎡，相较去年1-3月下滑65.4%。

分区域来看，自去年下半年起岛内改善型市场就开始逐步走冷，尤其是近两月岛内流速明显放缓，累及库存压力也显著提升。截至2024年2月底，岛内商品住宅库存面积约61.34万㎡，去化周期达13.1个月。

随着整体市场的下行新房倒挂不复存在，且岛内项目持续增加，客户不断消耗，使得岛内的市场也出现了分化。在项目扎堆的东部，新开盘项目去化率甚至跌至个位数，而此次将军祠地块所在岛内西部则更为“安全”。

岛西凭借供应稀缺、价格倒挂、学区加持等优势，依旧可以保持“日光”的佳绩。在2023年末推出的湖滨里、建发壹里定配建房源以及华润筼筜悦府定配建房源均实现了日光，其中华润筼筜悦府定配建房源均价更是上涨到了84463元/㎡，可见岛西项目的价格实现度与安全性之高。

此次出让的另一幅乐活岛地块位于海沧马銮湾板块，目前岛外市场普遍艰难，即便在不断加大以价换量力度的情况下，去化流速依旧没有明显改善。近半年板块内商品住宅月均去化仅0.49万㎡，截至2024年2月板块内在售库存面积11.52万㎡，去化周期约23.5个月，加上即将入市的象屿自在海，未来板块竞争将更加激烈。

从结果来看，将军祠表现高热，该地块自2020年亮相以来，受到了开发商及购房者的高度期待，虽然近年岛内供应增加，但岛西的土地供应依旧稀缺，置换改善需求供不应求，此次共有7家房企报名参拍，最终国贸经过152轮竞价收入囊中。

而海沧马銮湾乐活岛地块，一线瞰湾位置叠加1.42低容积率，相较目前板块主力项目缦玥长滩与待售项目象屿自在海更具优势。建发顺势拿下该地块，相信在熟悉板块市场建发能够再次打造出优质的新产品。

接下来，岛内仅有1幅东渡用地亟待出让，岛外翔安成为主角。从2023年的情况来看，基于经营性需求房企会对部分用地有所意向，但难掩谨慎拿地的态度。而土地市场热度的回暖仍将取决于市场端的表现，当下厦门整体供求量仍处于低位盘整阶段，岛外土地市场依旧面临调整压力。