推进轻资产策略 瑞安房地产何以“在市场调整中实现大发展”？

本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

（2023年开业的城中村改造项目上海蟠龙天地，凭借“城市微度假”概念成为新的文化地标。本报资料室/图）

“在未来一段时间，公司会比较审慎，有选择性地去做投资，会继续维持轻资产策略。瑞安房地产以往每次实现大发展，都是在市场调整的环境下取得的，相信这次也是。”日前，瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞安房地产”，00272.HK）主席罗康瑞在2023年度业绩发布会上表示。

财报数据显示，2023年，瑞安房地产总收入约97.52亿元，同比减少37%；归母净利润约8.1亿元，同比减少11%。与此同时，瑞安房地产净资产负债率略增至52%，现金及银行存款总额达89.17亿元。

《中国经营报》记者了解到，2023年，随着上海蟠龙天地和上海鸿寿坊两大城市更新项目开业，瑞安房地产租金及相关收入总额增至32.43亿元，按年增长16%。

罗康瑞表示，中国房地产市场持续调整，对房地产业内所有企业都带来了重大挑战。房地产市场恢复还需要比较长的时间，预计市场调整需要2—3年时间，但上海市这样的核心城市依然有很多投资机会，未来瑞安房地产将以更为审慎的态度选择投资机会。

对于城市更新，瑞安房地产行政总裁王颖在业绩会上接受记者提问时表示，公司进入中国内地30年来，一直在旧城改造和城市更新领域发挥作用。如今，在利好政策支持下，各地涌现出了不少非常优质的城市更新项目。瑞安房地产会基于政策方向和公司优势，继续积极关注并抓住一些城市更新项目机会。

聚焦核心城市高端市场

财报数据显示，截至2023年年底，瑞安房地产合约物业销售总额达113.96亿元。零售物业组合的出租率保持稳定平均达91%，物业组合的销售额及客流量已分别提升到2021年同期水平的106%及110%。

这与瑞安房地产聚焦核心城市高端市场的战略密不可分。例如，2023年，瑞安房地产在湖北省武汉市推出武汉天地—云廷三期项目，所有住宅房源在开卖首日即售罄，并以平均售价约6.4万元/平方米创下武汉市新建商品房预售价新高；在商办市场方面，武汉光谷创新天地的办公楼也获得市场青睐，成为2023年武汉市办公楼销售市场成交面积和成交金额“双冠军”。

据记者了解，基于稳定的需求和广阔的市场机遇，上海楼市仍具吸引力。2024年，瑞安房地产计划在上海市推出多个高端项目。

“在过去一段时间里，上海楼市显现出更强的韧性。”王颖表示，在2022—2023年，中国房地产行业进入深度调整期，在四大一线城市中，北京市、广州市和深圳市销售量和2021年相比下降了25%—35%，而上海市这一数字只有14%。“在2023年，上海市总价超过千万元的住宅，销售占比逆势上涨了6%。”

王颖介表示，公司在上海市太平桥地块开发的最后一个临湖住宅项目——翠湖天地6期，预计于今年四季度开始销售。位于上海市杨浦区滨江南岸的翠湖滨江，则将翠湖天地品牌延伸至崭新区域，该项目将打造一个结合文化古迹保育与开发的高端低密度住宅社区，预计于今年下半年开始预售。

“我们持续看好上海市高端住宅市场，在高端市场的品牌战略投资也正显现成效，这两个项目将提供更多的销售资源，为公司创造持续稳定的销售收入。”瑞安房地产管理层进一步表示。

对于房地产市场整体环境，罗康瑞指出，业内TOP100房地产企业有48家出现了债务违约情况，同时面临现金流压力。自2023年下半年以来，国家相关部委和地方政府部门已出台多项融资支持政策。因此，现在的首要目标便是保交楼，市场也会更加青睐规格好和质量高的项目。

据了解，2024年，瑞房房地产可供销售及预售的住宅物业建筑面积约为25.28万平方米。土地储备方面，截至2023年年底，瑞房房地产土地储备总建筑面积约为850万平方米，包括约620万平方米可供出租和可供销售面积，以及约230平方米会所、停车场等，项目主要分布在上海市、南京市、武汉市、佛山市和重庆市。

把握城中村改造机遇

城市更新一直是瑞安房地产的企业“基因”。如今，公司也正在进一步抢抓城中村改造机遇。

记者了解到，2023年开业的上海蟠龙天地，是瑞安房地产首个“城市微度假”项目。该项目在开业第一周就吸引了超过100万人次的消费者，截至2023年年底客流量达到1600万人次，已成为长三角地区的新兴文化地标。

财报数据显示，得益于上海蟠龙天地和上海鸿寿坊两个项目开业，瑞安房地产2023年包括合营公司及联营公司所持物业的租金及相关收入总额达32.43亿元，同比增长了16%。

在瑞安新天地行政总裁张斌看来，上海蟠龙天地和上海鸿寿坊项目体现了瑞安房地产对客户生活方式的深度洞察和挖掘能力，同时比较好地体现出公司的创新和精细化管理能力。

“我们观察到，大部分生活在城市中的人群，大多希望离开比较枯燥的城市环境，寻找一个能够让身心得到放松和疗养的目的地。瑞安新天地在有600多年历史的古镇里，打造出蟠龙天地消费场景，与市场上大部分商业项目相比具有明显差异性。”张斌阐释道。

值得一提的是，2023年4月，瑞安房地产组建了一家合营公司，专门建设位于上海市闵行区浦江镇的召稼楼项目。和上海蟠龙天地一样，召稼楼项目也是城中村改造项目。

“召稼楼项目将依托整体定位、整体开发和整体运营的理念进行改造。”王颖表示，蟠龙天地首创的“城市微度假”概念，在满足当地消费者需求的同时获得巨大成功，令整个区域的地块价值得到提升。“召稼楼的历史、文化和自然资源都比蟠龙古镇更加悠久和丰富，我们会借鉴蟠龙天地的成功经验，通过文化赋能商业活力，提升地块的优势和竞争力。”

罗康瑞预计，房地产市场的恢复还需要比较长的时间，市场调整需要2—3年，融资市场会继续疲弱一段时间。因此，瑞安房地产整体会比较保守谨慎地看待未来投资，但也会保持积极的态度。

瑞安房地产方面在年报中强调，公司资产负债状况一直保持稳健。截至2023年12月31日，公司净资产负债率略增至52%，现金及银行存款总额达89.17亿元。“集团将继续以审慎的态度管理资产负债表。”

“现在有很多很好的机会，希望我们去做开发和城市更新工作，但我们主要看这些项目到底能否适合公司发展大方向，以及能不能符合地方未来发展需要。我们希望在这方面做得更多一点，做得更好一些。”罗康瑞总结道。

（编辑：张家振 校对：翟军）

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