“90/70”限制将取消？业内解读影响

　　业内人士认为，取消“90/70”限制有助于实现“保障+市场”的供应体系。

　　网传深圳市规划和自然资源局发布关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的通知，通知显示，深规土〔2010〕668号文《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》已废止。这意味着，“90/70政策”可能将退出深圳房地产市场。

　　3月26日，多家媒体从官方证实该文件的真实性。南都·湾财社记者拨打深圳市规划和自然资源局热线电话，相关客服人员在电话中向记者表示并未查询到该份文件。记者同时向深圳市规划与自然资源局求证，截至发稿前，相关工作人员表示正在核实处理。

　　聚焦

　　什么是“90/70政策”？

　　该政策可追溯到18年前，2006年，建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的文件，该文件就落实新建住房结构比例要求提出意见：各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。

　　2010年，深圳发布深规土〔2010〕668号文《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》，其中明确，我市将按照国家政策控制住宅户型结构比例，即单套住房建筑面积90平方米以内的住房面积所占比重，必须达到住宅面积的70%以上，并按照全市总量平衡的原则落实。

　　其中，基本原则包括四点：1、新出让住宅用地，按“90/70”控制户型比例；2、已核发《建设用地规划许可证》未具体明确比例（含招拍挂项目），仅注明“按国家及省市有关政策执行”的用地，按“90/70”控制户型比例；3、对于城市更新项目，在现状住宅建筑面积的基础上，新增的住宅按90/70控制户型比例，同时允许以更新单元为单位进行内部平衡；4、已招、拍、挂出让的用地，明确要求按“90/90”控制户型的，原则上不得调整。

　　早有先兆 去年数宗土拍曾尝试取消限制

　　如果关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》已经生效，则意味着，“90/70政策”正式退出深圳房地产市场。

　　事实上，深圳在取消“90/70政策”方面已经做出尝试。2023年深湾超总的住宅地块，以及同年出让的龙华观澜街道A925-1146宗地等，在户型面积上并未做出限制。

　　南都·湾财社记者注意到，2023年12月26日，深圳市规划和自然资源局发布了一份名为“市规划和自然资源局有效规范性文件目录及拟废止（宣布失效）的规范性文件目录”的文件，其中，《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》仍在有效规范性文件目录（截至2023年12月26日）的栏目里。

　　为何取消 继续执行的必要性下降了

　　业内人士指出，“90/70政策”最初出台的目的是为了遏制高房价，通过调整住房供应结构，增加中小户型住房的供应，满足不同收入层次人群的住房需求，从而促进房地产市场的健康发展。

　　“商品房市场继续执行‘90/70’的必要性下降了。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现阶段下，按照“保障+市场”的供给新体系，未来刚需家庭购房主要通过配售型保障性住房解决，商品住房只要解决改善型住房需求。同时，目前新建商品房市场有支付能力的需求，主要是改善型需求，刚需很大一部分通过二手住房市场解决。

　　值得一提的是，随着居民住房需求的变化，大面积的改善户型近年来的成交比例在持续增加。

　　根据诸葛数据研究中心监测重点20城来看，2024年1-2月，四房及以上产品成交比重提升较为明显，2024年1-2月占比达到28.3%，较2023年增长2.2个百分点，且创2010年以来占比新高。

　　诸葛数据研究中心指出，随着生育政策的放开，家庭住房需求增加，改善型需求出现，曾经作为成交主流的两房户型则由2010年占比约40%下降至如今的14.2%，小户型产品逐渐失宠。同时，随着家庭人口结构的变化以及对住房功能性需求的提升，近年来三四房住宅主打的市场格局日渐稳定。

　　其中，一线城市大面积段产品成交现明显增长势头，改善需求仍较旺盛。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年1-2月一线城市三房及以上的产品成交套数占比创新高，达80.6%，较2023年提升1.5个百分点；90-120㎡成交占比持续领先，120㎡以上成交占比首次突破三成，且较2023年显著提升4.3个百分点。

　　值得一提的是，不少业内人士认为，“90/70政策”在此时取消是为贯彻国常会会议精神。

　　据了解，3月22日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取关于优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。会议明确，要进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。业内人士表示，从目前来看已实施的楼市纾困政策效应不足，预计二季度各地将再次迎来房地产政策放宽潮，热点城市或继续在需求端纾困，满足市民住房需求的实现。

　　有何影响 主要会带来三方面影响

　　李宇嘉认为，随着“90/70政策”正式退出深圳房地产市场，主要会带来三个方面的影响。一是供给适应需求，减少低效新房房源供应，加快房源去化，使得单位用地上房源价值更大，提振开发商拿地的积极性；二是提升房屋的品质，使得部分地块可以打造针对高收入人群的高品质住宅；三是真正实现“保障+市场”的供应体系，刚需转向二手房和配售型保障性住房，新房市场主要面向改善型需求。

　　采写：南都·湾财社记者 孙阳