业主自筹资金“原拆重建”是危房改造的积极实践

广州市首例多产权业主自主筹资改造的危房拆除重建试点项目——花都区集群街2号居民楼近日开工。由此，在探索老旧小区改造特别是危房改造新模式上，广州改变了过去要么政府主导、大包大揽，要么开发商主导、市场买单的模式，而新增了居民自我驱动改造为主、政府政策激励为辅的模式。

这可以说是“第三条道路”或“多元化改造”的探索。重要的是，在财政紧约束和商品房市场告别高速增长的背景下，加上更强调片区承载力和公共服务供给约束等，传统的单一主体模式难以为继。自筹资金、共同承担成为能解决改造资金来源、聚合改造诉求，攻克“难改项目”的有益探索，更是从“要我改”（都是困难）转到“我要改”（都是办法）并实现激励相容的积极策略选择。同时，确定了业主自我改造的模式后，必然提振居民参与改造每一个环节的积极性。由此，也界定了其他方（社区、居委、政府部门）服务职能的角色介入。

比如，整栋改造在区分不同业主诉求、商户和业主诉求，空间腾挪（如加装电梯、设计口袋公园、消防设施等公共服务补短板），引入资金等方面，可以将不同的诉求甚至冲突在业主端内部解决。同时，通过政策创新、规划调整、财政补贴等，让业主认识到，政府在帮业主解决问题和困难，从而让矛盾内部化，加速改造进程、降低改造成本。

推动多产权业主自主改造，最大的困境在于如何将业主差异化的改造诉求形成共识。特别是，2000年之前的小区，多数为原福利住房制度下，党政机关、企事业单位“办社会”时期供应的房子。在推动自我改造新模式时，既有业主对于住房大包大揽的传统认识和依赖，也有现居职工老龄化、收入低的现实对于“自我出资”的客观制约，这就需要精细化的思路和政策创新。

因此，在政策宣讲和意愿摸查时，要将政策优惠、规划调整、财政补贴、普惠融资等方面的多方扶持宣讲到位，让业主充分认识到，“等要靠”或不改的话，不仅存在安全风险，而且房子的价值在灭失。自我改造完以后，不仅居住更加舒适，比如非成套改为成套、步梯改电梯、增设停车场、采光通风更好，而且房子的价值更稳定甚至会升值，商铺的运营价值也会提升。

因此，在设计改造方案时，就应该将可扶持的一揽子政策先到位、纳入改造方案。比如，住建部门专门制定自我改造的审批流程，腾挪空间用作公共设施（增设学校、公园、煤气“瓶改管”等）规划设计，加装电梯和停车场的空间设计，居民临迁的房源安排和资金安排，困难居民出资的普惠金融支持等，这样就能消除异议、凝心聚力，形成合力。

另外，老城区没有太多腾挪空间，没有太多可新增的面积来补偿改造成本，地方政府除了要在土地用途、功能规划方面加大政策创新，还要加大片区统筹、动态平衡，即扩大改造范围，实现空间资源整合、低效用地整合、碎片化土地整合，以肥补瘦、跨区域平衡。总之，着眼于空间价值挖掘，将片区空间统筹好，资源密集的优势发挥好，成本覆盖的问题就能解决。

最后，新形势下推进老旧小区改造，多方合力取代单一主体将是大趋势。本质上，多方合力就是“业主出一点、政府出一点、市场出一点”，这就要求政府各方在横向（住建和自然资源等）和纵向（区、街道、社区等）明确各自责任边界和协作机制，政府和市场（设计和施工单位）明确各自功能定位，并与居民端搭建对接平台。这样，才能将好事办好、实事办实、难事办妥。