成都小体量商业，悄悄“上位”中

来源|西南商业地产汇（ID：winshang）

作者|张华苓

如果说大而全是一种酣畅淋漓的消费享受，那么小而美则是另一种“小确幸”式的消费美好。

商业存量时代，越来越多的小体量（5万㎡及以下）商业项目“逆天改命”，打破“上不及购物中心体验之丰富，下不及综合商超便捷和优惠”的陈旧观念，以特色、新颖、创意的面貌进入市场，成为年轻人热衷打卡的“网红新地标”。

配角“上位”

- 近5年新开商业项目小体量占比超4成

体量小，但存在感不小。据赢商大数据统计， 2019-2023年成都新开商业项目103个，其中小体量项目45个，平均占比43.58%。这个数据，虽然称不上占据“半壁江山”，但也绝对是个“亮眼配角”。

一方面疫情增加了人们就近消费的需求，标准化的社区商业逐年递增；另一方面，存量商业进入爆改高峰期，一些处于核心地段的老商业项目、旧厂房、旧街区，陆续以小型、特色、非标商业的模样进入市场，吸引年轻人消费打卡。

从区域来看，这2个现象在城南的高新区、天府新区、双流区和以锦江区、青羊区为主的核心老城区最为明显。

据赢商网大数据监控，高新区、天府新区、双流区在2019-2023年，新开小体量商业项目12个，建筑面积34.57万㎡，主要作为新增住宅项目的配套商业补充而建。

至于核心老城区，则集中在小体量商业项目的改造，如春熙路、总府路、祠堂街、花牌坊街等，都有项目新入市。

这也很好理解，老城区商业项目开业早，且大体量优质商场众多，小体量商业在经营成本不低、业态内容又过于陈旧的现实下，已无法与大体量商业形成消费客群共享、业态互补的生态，升级革新成了它们的唯一出路。

如何“上位”

- 4个逻辑扭转小空间劣势掣肘

相较大型商业，小体量商业面积通常仅有1-5万㎡左右，小是无法规避的先天劣势。如何扭转因空间局限导致的业态少、可逛性不足？赢商网发现以下4个打造逻辑：

//颜即是正义

为了弥补展示面积的“先天不足”，小体量商业必须做到形象“大变身”，让建筑本身成为吸引人的“景点”，让消费者有“记忆点”，再通过打卡晒照、口碑扩散，完成破圈营销第一步。

▶▶代表项目：成都REGULAR源野

成都版“代官山” “公园底下的公园”

• 开业时间：2021年

• 商业面积：0.65万㎡（仅商业区域）

• 品牌数：20余家

• 项目所在地：成都市⾼新区大源中央公园内

成都Regular源野是国内城市公园旗帜性的地下空间开发项目，位于大源中央公园地下一层，规划有3个户外花园和1个公共艺术空间gregarious.进行连接，另单独预留了5个快闪房间，兼具活动场地和展陈空间的功能，配上官方搭载的Coffee Bar，形成了一个私域社群线下社交的绝佳场域。

成都Regular源野

图源/项目方

从追赶潮流青年群体拍照打卡的消费需求出发，Regular源野营造了多处精美的建筑光影空间。如在构图简洁的灰空间有顶面灯饰的天井，以蓝橙色光源作局部点缀；多处天井设计，利用自然采光实现光与影的结合；以及借助狭长的涂鸦墙廊道将绿色、蓝天引入地下室内等等景观场景，兼具艺术、商业、绿色底色。

商业业态上，引入品牌涵盖餐饮、美业、买手店、艺术文化等多元业态。包括明星面包店“面包会有的”首个最完整产品线门店、全国首家酿造茶品牌“TazaTe大地茶场”、自然标本艺术品商店“荒石公园”，以及今年新进的Tagi.等。

//重新定位，细分主题

商业规模越小，越需要细分定位、聚焦主题。目前，主题场景打造一般有2种思路：一种是以打造城市独特场景，引入具备城市记忆店铺来提高消费的黏性的“怀旧派”。另外一种是“更讨好年轻人”，以文化艺术为主题，设置文化艺术空间、不定期举办各类艺术展览的“潮流派”。

▶▶代表项目：白墙公园by Nature

城市改造新名片，攀成钢品质生活载体

• 开业时间：2023年

• 商业面积：0.84万㎡

• 项目所在地：成都市 锦江区马家沟路

白墙公园位于成都东部的攀成钢片区，占地面积1.4万㎡，建面0.84万㎡，由四川省农科院闲置厂房改造而成，是锦江区城市更新和特色街区打造的一张商业“新名片”，入选“2023年度中国城市更新和既有建筑改造典型案例”。

成都白墙公园by Nature图源/张华苓

建筑设计上，白墙公园遵循英文案名“by Nature”所表达的「天然的、天性使然的」，选取白色、灰色为基调，构造了5栋大面积采光的低层空间，街道上的绿意和光线全部涌入室内，赋予街区“自然”的视觉美学标签。

场景呈现上，则通过梳理周边街区肌理与空间尺度，利用临近成都市射击运动学校的地理优势，以“2023年世界大运会射击场馆的配套特色街区”的角色定位，构建出“文化+赛事”、“科技+赛事”、“健康+赛事”的消费、生活新场景。

商业业态上，开业时引入21个品牌门店，涵盖科技体育、运动健身、音乐现场、潮牌零售、汽车生活空间、特色餐饮、生活美学等业态，包含TAG Espresso西南旗舰店等7家品牌旗舰店、首店。但根据赢商网近日实地勘察，园区主力店大隐·煜已清退离场，少部分餐饮业态也关门暂休。

大隐·煜清退通知图源/张华苓

▶▶代表项目：成都甲高工坊1913

天府国潮文化体验地

• 开业时间：2023年

• 建筑面积：1.4万㎡

• 项目所在地：成都市金牛区花牌坊街2号

甲高工坊1913占地面积约24亩，建筑面积约1.4万㎡，是由拥有百年办学史的成都工业学院老校区改造而成，是金牛区区域文旅新地标和城市更新示范项目。

图源：公众号@甲高工坊1913

项目定位为“天府国潮文化体验地”，所以建筑整体保留历史韵味，继续了上世纪仿苏式的设计外观。同时，拆掉原有校园大门、围墙，释放更多可逛空间，新建2处现代感十足的“玻璃盒子”，使老记忆与潮元素高度融合。

业态规划上，项目已引进成都首家南法花园餐厅Kiki 's Garden、成都本土网红品牌DearCake黛点心、LAZY str Coffee、LesAromes众香素食厨房以及Bravo高定文创品牌等。

为匹配“国潮时代天府表达”的主题，未来还将拟开涵盖中国最全的可口可乐饮品体验的重要品牌活动空间「可口可乐·畅爽中心（暂定名）」，以及融合经典川菜和在地文化24伎乐、古法川菜文化内容的「银庐1933（暂定名）」。通过植入新的消费模式，实现日夜游玩的消费互动，打造有“潮”、有“趣”、有“烟火气”的新消费场景。

可口可乐·畅爽中心效果图

图源：公众号@甲高工坊1913

//精准供需

体量小，引入品牌数量有限，所以必须筛选与客群消费价值观更匹配的品牌。一方面锁定核心客群，一方面使场景与品牌双向奔赴，做到共创、共生，让项目从内到外保持一致性，释放更密集的能量。

▶▶代表项目：交子大道”盒子”商业

“宝藏盒子屋” 交子金融商圈链接器

• 开业时间：2021年

• 品牌数：25家

• 项目所在地：成都市⾼新区交子大道

交子金融大街总长1.7公里，位于交子金融产业发展核心中轴，横贯成都高新区商业活力最为强劲的区域——交子公园金融商务区。区内高楼林立，入驻了众多企业和金融机构，是成都具有代表性的金融中心之一。

交子金融大街图源：项目方

为满足该区高端消费需求与水平，交子大道精准匹配、新增了25个“盒子屋”，引入品牌和商家，涵盖文化艺术、餐饮美食、时尚潮流等多个领域，以不同形式的商业模式营造消费新场景、发展消费新业态，成为了整个交子大道上的新亮点。

业态品牌引入上，多个品牌为全国、西南、成都首店。如：

• 新型阅读文化空间“朵云书院·交子店”，是上海知名新型阅读文化空间“朵云书院”品牌首次落户成都；

• 斯里兰卡米其林餐厅、亚洲50佳餐厅“Ministry of Crab”西南首店落子于此；

• 新加坡西餐品牌“Birds of a feather”首次进入中国；

• 电动智能机车“Davinci Lab”全球首店；

• 有新锐咖啡品牌“M Stand”等。

为城南消费者提供多元消费体验、舒适社交场所，真正提升城南生活品质与商业价值。

//以“声量”导流量

商业运营是一场“持久战”，为了不被遗忘，所有项目都在怒刷“存在感”。要想PK过大型商业，小体量商业运营必须打破主流运营商的标准化体系与逻辑，聚焦自身定位，紧抓核心消费者，通过特色的场景营造、营销活动的密集发声，给市场带来新鲜感与话题度。

▶▶代表项目：祠堂街艺术社区

百年老街焕新归来

• 开业时间：2023年

• 建筑面积：3.5万㎡

• 项目所在地：成都市青羊区祠堂街

祠堂街全长不到300m，却记录了成都近百年的悠久历史，四川美术协会、新华书店少年儿童读物门市部、《新华日报》驻成都办事处曾经都在这里......祠堂街承载了“老成都”关于「文化」的珍贵记忆。所以此次升级，项目依然保留了百年文艺气质，用“修旧如旧”的方式让6栋百年老建筑蝶变为时尚“新磁场”——祠堂街艺术社区。

图源：公众号@祠堂街艺术社区

项目聚焦艺术与文化主题业态，一期引进了1家全球首店及众多西南首店，包括国货新锐香氛观夏西南首店、美国高端户外品牌Patagonia西南首店、波兰潮牌MISBHV全球首店。此外，项目还引入众多生活方式品牌，如民营艺术机构木木美术馆、木木艺术衍生品店等文化品牌。人气咖啡品牌store by .jpg、精酿革新品牌鹅岛等餐饮品牌也先后落地，在历史的厚重中，营造出松弛感。

为贴合现代年轻人需求，提升Z世代圈层声量，项目不断延伸街区艺术内涵，各类主题展览接连不断呈现。例如，重现街区与城市历史文化的「潮头·潮流——新华日报馆的日常与新事」、「新声·新生 | 祠堂街百年影像展；日本作曲家、艺术家坂本龍一的大型先锋艺展「一音 一時」；集合100+创作者参与的「万花筒KALEIDOSCOPE」野生青年艺术节；户外市集「今天很成都」以及木邻友好、毛手毛脚宠物主题展等各式新潮好玩的展览。

图源：公众号@祠堂街艺术社区

常看常新的活动与展览，让祠堂街艺术社区在社交圈保持活跃，成为当下Z世代最爱的一片新兴艺术角落。

随着标准型商业填空进程渐缓，存量更新需求逐步增加，预计未来将会有更多的小体量商业项目涌现。

不过，数量增加也代表竞争加剧。小体量商业如何在满足消费者基本购物需求之上，实现多元发展，通过挖掘自身特色，形成鲜明优势，这依然是商业人需要重点思考的问题。

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时间：2024年5月15-16日

地点：广州