深圳楼市政策继续松绑，卖家以价换量二手房市场升温

正值小阳春，深圳去年以来陆续松绑楼市的政策仍在继续。

3月26日，深圳市废止了2006年以来实行的“7090政策”，这意味着今后楼盘的大户型将不受限制。业内观点认为，该政策取消后，将提振房企拿地积极性，另外，因为深圳高端住宅的稀缺性，今后核心片区纯高端住宅的入市，有望带来深圳楼市的热度。

机构数据显示，三月小阳春，四个一线城市的楼市成交仍保持低位，但相比起来，深圳楼市的表现最亮眼。今年2月以来，随着深圳放松限购政策，房贷利率再次下调，春节之后的30天，深圳二手房看房量已经处于近三年的高位，购房合同录入量也已连续四周回升至1000多套/周的水平。

相比二手房热度的提升，新房市场的回暖势头稍弱。某房企深圳区域市场销售负责人表示，有的客户甚至会因为保证收楼，从而选择区位没那么好的项目。另外，尽管开发商已经把利润降到最低，购房者仍然会“货比三家”，期待房价继续下降。

今年深圳楼市的小阳春将持续多久？有观点认为，深圳今年小阳春表现比去年更好，从看房量走势推测，持续性也会更久。也有观点认为，根据过往的经验，今年四月初，深圳楼市持续回升的态势会降温。

市场冷热不均

王柠来深圳多年，一直未考虑买房的她，近期在朋友的劝说下也开始准备看房。“朋友说房价跌得差不多了，让我赶紧看看。”王柠对记者说。

王柠并非深圳楼市中的个案，近期深圳楼市的看房量确实多了不少。乐有家研究中心统计的数据显示，今年春节后30天（2月19日～3月19日），深圳乐有家门店二手住宅的看房量环比上涨91%，比去年春节后30天（2023年1月28日～2月26日）高17%，处于近三年高位；成交量则环比上涨68%，同比2023年上涨10%，节后成交量快速上涨，且走势好于去年。

深圳市房地产中介协会统计的数据显示，过去一周（3月18日～3月24日），深圳的二手房买卖合同录得量为1286套，环比增长6.6%，连续增长了六周，周录得量已经连续4周超过1000套。

回暖的市场也带动了卖家的挂牌。深圳市房地产中介协会统计的数据显示，深圳二手房挂牌量已经连续5周上涨，截至3月24日，挂牌量为56957套，较一个月前增加了7000套左右。

相比二手房热度的提升，新房市场的回暖势头稍弱。深圳中原统计的数据显示，截至3月24日，3月深圳全市二手住宅成交3013套，一手住宅成交1639套。

克而瑞监测的数据显示，节后两周深圳重点项目来访量分别飙升至3830组和4711组，认购量也达到了196套和229套，3月第二周深圳重点项目来访量和认购量分别为5300组和268套，已处半年来高位。不过楼盘间两极分化严重，只有流量盘的数据在攀升，其他楼盘的来访、认购量仍处低位。

张磊是华南某房企深圳区域营销负责人，他对第一财经透露了自己感受到的楼市冷暖。张磊表示，相比年前，深圳新房市场的表现有所回暖，但是不及去年同期，因为去年同期有疫情积压需求释放的动力加持。

对于二手市场热度优于新房市场的原因，张磊认为，一方面是二手房业主降价比较自由，所以市场上一些“笋盘”的性价比是比新房要高的，另一方面，房企债务违约风险还未停止，购房者对楼盘的按期交付能力还是有一定的担忧，所以也更愿意买二手房。

张磊近期接触的一组客户，在南山、龙华两个楼盘中犹豫，尽管南山区的楼盘区位相对较好，但最终购房者还是选择了龙华区的楼盘，主要原因是，龙华的楼盘已经接近现房水平，今年就可以交房，但南山的新盘还需要两三年才能交楼。

另外，张磊表示，尽管近期小阳春深圳楼市的整体热度有所上升，但是购房者的购房周期并没有明显变短，看房的客户大部分依旧会“货比三家”，把心仪区域的楼盘都看个遍再做决定。另外，他表示，对于价格，购房者和开发商存在不一样的感知。不少购房者认为，接下来房价可能会继续下跌，所以也就不着急。但是近期张磊所在公司开盘的项目，开发商已经把利润压到了最低，所以从开发商的角度来看，接下来已几乎没有下降的空间。

龙湖深圳的相关工作人员也对第一财经透露，3月小阳春，龙湖在深圳的两个在售楼盘龙湖星玺青云阙，龙湖光明御湖境的看房量均有明显增加，特别是年后3周，两个楼盘的看房量较年前增长明显，很多购房者都是趁着这波政策窗口期势头首次出来看房。不过和很多其它深圳新盘客户类似，购房客户观望情绪还是会较重，观望的主要原因是，购房者对深圳新房后市价格的不确定性比较强，购房者不想盲目出手，而是选择多走访比较，多谈判比价。

不过，在张磊看来，尽管新房市场的热度不及二手房市场，但二手房成交回暖，对新房也还是有利好的，因为市场上存在一些置换房源的客户，业主把手里的二手房卖掉之后，也很可能会在新房市场寻找合适的房源。

新房市场复苏不明显，开发商也降低了预期。近期深圳龙华一楼盘开盘，尽管开盘价格已经较周边项目有较大的性价比，但开盘当天也仅去化四成。不过，四成的业绩在开发商看来，已经是一个不错的水平。该楼盘销售人员对记者表示，因为开盘推出的房源就有700多套，去化四成也有300多套，尤其是在龙华这个新盘云集的区域，相比一些开盘去化仅100多套的项目来说，300多套的去化已经是一个不错的成绩。

降价销售是普遍现象

相比新房市场的成交量，二手房市场显然更胜一筹，但是正如张磊所说，二手房业主降价更自由。事实也证明，当前深圳二手房市场并未出现大幅上涨，相反，降价销售的情况相当普遍。

深圳市南山区前海片区一名房产中介透露，总价500万元左右的住宅，降价幅度在10～100万不等。她表示，最近其所在门店负责的房源，成交量开始增长，但是几乎没有涨价的情况。

对于深圳二手房的降价趋势，王芳有很深的感受。2023年年中，王芳看中了深圳南山中心区一套90平方米左右的次新房，本来当时已经打算签约，但因为购房名额的问题，王芳的买房计划被迫中断。

去年11月，深圳松绑了豪宅税政策，144平方米以下的户型都不用再交豪宅税，王芳彼时准备签约的住宅也在受惠之列；春节前，深圳对限购进行松绑，王芳也有了购房名额，尽管王芳心仪的户型有房源挂牌，但王芳至今都还未购买。

王芳至今还未下手，很重要的因素是，去年以来，王芳心仪的小区房价整体仍处于下跌趋势。去年因为没能成功买房，王芳还稍微有点沮丧，如今，她已不再悲伤，甚至有些庆幸。“还好当时没买，不然又要亏三百多万了。”王芳对第一财经表示。因为是刚需，目前王芳依旧在看房，不过相比去年，王芳似乎没有那么着急了。

记者注意到，即使是曾经的网红盘华润城，近期降价的情况还在持续。2022年11月初，记者走访该小区发现，华润城一期一套83平的刚需户型，挂牌总价1280万，较2020年最高的成交价1400万已经有所下跌，今年3月，该户型的最低挂牌价格已经降至990万元，较高峰时的成交价降了30%左右。该片区的房产中介对记者表示，后续该户型的价格可能还会微跌。

乐有家研究中心统计的数据显示，今年3月，深圳乐有家门店二手住宅挂牌均价为7.09万元/平方米，环比下降0.8%，降幅收窄；二手住宅成交均价为6.49万元/平方米，环比下降0.5%，降幅同步收窄企稳。今年3月深圳低于参考价成交的二手房源占比达83%，其中低于参考价20%以上房源成交占比19%，环比减少3个百分点。乐有家研究中心认为，这意味着深圳超低价的“笋盘”在加速消耗。

事实上，二手房业主入市的速度也没有明显加快。深圳市南山区一名房产中介对第一财经表示，近期她成交了一套前海片区的小户型住宅，购房者在大厂工作，去年看了不少房源，福田，南山，宝中都看过，最终将目标锁定在南山，但因为购房名额的问题也一直没有下手。春节前深圳松绑限购政策，深户就可以买房，春节后第二周，该购房者就开始看房，看了好几个目标小区，最终以500万左右的价格买了前海时代小区49户型的住宅。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经表示，今年深圳小阳春势头比较好，主要因为去年深圳二手房价格跌幅比较大，近期深圳很多业主也愿意降价出售，这让一些本来就在等待的刚需购房者获得了上车的机会，而且前几年深圳有大量的外来人口流入，但是购房平均年龄却上涨了10岁左右，因此积压的刚需群体入市现象比较明显。另外，限购政策放松，房贷利率下调，也对楼市回暖形成影响。

小阳春会持续多久？

记者注意到，2023年深圳小阳春期间，二手房签约合同录得量超过1000套/周的情况仅持续了5周，那么今年小阳春将会持续多久？

乐有家研究中心认为，深圳今年小阳春表现比去年更好，从看房量走势推测，持续性也会更久。李宇嘉则对第一财经表示，根据过往的经验，市场利好政策带来的需求释放，一般一两个月时间就会释放完毕，因此预计三月底，四月初，深圳楼市持续回升的态势会降温。

那么若想维持深圳楼市的购买动力，应该采取哪些措施？李宇嘉表示，虽然价格持续下跌会恶化买房人的买房预期，但是只要刚需比较多，价格足够低，确实会有不少购房者愿意入市，而这也是去年以来人才房销售情况比较好的原因。此外，还需要解决居民对就业、消费的预期问题，推动深圳金融、互联网等主导产业的复苏，让大环境好起来，此外，近两年深圳人口增长速度下降，深圳还需要增强对人才人口的吸引力。

王磊则对记者表示，目前客户的观望情绪很大一部分因素就是来源于房价的持续下跌，但是开发商已经没有降价空间，如果再继续下跌，购房者持有“买涨不买跌”的心态，可能还会继续观望不入市。

近期，有传言称深圳将全面取消限购政策，对此，上述南山区的房产中介对记者表示，春节前深圳放松政策，落户就可以买房，深圳落户的门槛也不高，近期已存在少量外地人落户深圳买房的情况。因此在她看来，后续深圳楼市政策可能会继续松动，但是不会全面取消限购，若全面取消，房价又会被炒得虚高，如果取消限购，大概率是外围区域。

去年以来，深圳楼市松绑的政策不断推出，就在3月26日，深圳市规划和自然资源局相关人士就回复媒体称，深规土〔2010〕668号文《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》已废止的消息属实。这意味着，深圳的新项目将不受“7090政策”的影响。值得注意的是，此前深圳在取消该政策方面就有过尝试，2023年深圳湾超级总部基地的住宅地块挂牌出让，该地块在户型面积方面就不受上述政策限制。

“7090政策”的内容主要为：项目套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。

该政策起源于2006年住建部的规定。国家高端智库CDI研究员宋丁对第一财经表示，“7090政策”出台，主要因为当时很多楼盘的大户型占比较高，对普通老百姓来说，小户型住房供应不足。而现在我国房地产市场的模式已经变化，实行了双轨制，未来有大规模的保障性住房供给，而且房地产市场发展至今，大户型的改善性需求也逐渐增加，所以取消“7090政策”，给了开发商更多的自主权，也有利于增强市场的活跃度，

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅认为，深圳此次的政策或是对国常会指示的落实。取消“7090政策”将满足多样化市场需求，提振房企拿地积极性。

张磊认为，今后开发商在产品户型的设计上将不再受限制，一些核心片区的新地块，可以设计成纯大户型高端住宅，在他看来，高端住宅客户的购买力比较强，核心区域的高端住宅在深圳比较稀缺，今后核心区域高端楼盘的推出很有可能受到市场欢迎，因此有望带动深圳楼市的热度。

（应受访者要求，文中王柠、王芳、张磊为化名）