广州金融城取消限高，但超高层已经不香了

文｜邓浩志

3月18日，广州规划局公布
《启动广州国际金融城起步区250米以上超高层建筑建设项目》的通告。根据该通告，AT090927地块建筑已被同意限高为430~450米！这也就意味着，金融城的“限高令”官宣取消了。该项目如果盖出来，有望超越西塔，成为广州第二高楼。取消限高是好消息，因为限高也是制约金融城规划落地的重要因素之一。但作为地标的超高层，已经没这么“香”了。无论是开发商还是购房者，不但不再崇拜超高层建筑，甚至越发的谨慎。

首先，从买家和经营者的角度考虑，大家关注不动产投资的内涵远大于表面的华丽光鲜。不一定非得选头部，不一定尽可能选地标。比如关注升值的投资者，更关注地段的升值前景，主要看片区的产业结构和人口增速情况，有没有地标建筑已经被放到相对次要的位置。比如商业运营机构和一般商家，更关注常住人口的总量和消费力的增量。对商家而言，地标的广告效应吸引力已经大大降低。再比如刚需客户购房，更关注医疗、教育、养老等各种配套。地标也只能作为景观资源，地位大大下降。简单概括，地标已经由过去众多衡量因素当中的首要位置，重要下降到了第二梯队。因为地标的带动效应已经明显下降，全国各个城市，甚至大城市各个区都有一个甚至多个超高层地标。超高层足够多，商家和投资者不够用了。

其次，开发商对超高层地标戒心越来越大。

一则这些地标建设投入巨大，少则数十亿，多则近百亿。这对企业的自有资金要求很高。目前房企普遍资金紧张，并没有太多闲钱敢碰这玩意；

二则地标变现非常困难，不少有强制自持的要求，就算敞开销售，以目前的市场行情，通过销售回笼资金周期都非常长。整体出让目前更是缺少资金充足的大手笔买家。就算有这类有实力的机构，也是来捡便宜的。每每开出极低的报价，也让开发商意兴阑珊。

三则超高层地标运维费用极高，由于是超高层，所以刚性的基础运维费用就很高。再加上在当前经济不景的形势下，招租招商极为困难，精打细算也可能入不敷出，出租率一旦偏低，便有可能陷入长期亏损，甚至想脱手都找不到买家。

四则前期不少超高层地标出现烂尾，比如绿地在全国多地的多个超高层项目。导致超高地标在二级市场上也不乏供应，这也对新供应的地标地块产生压力。

建议各地，尤其是二三线城市，甚至一线城市的新区，都少盖甚至停止规划超高层建筑，以实际使用需求为导向做城市规划。至于金融城，目前这个片区商办类物业供应和潜在供应量巨大。所以最近这几年参与开发商办项目的多为央国企。但也应该建立足够的风险意识。