龙湖债务结构持续优化 以更健康资金链筑牢企业“安全垫”

当前，房地产市场仍在经历深度调整。在调整的阵痛期，部分房企流动性压力增大，甚至出现债务风险。面对市场变化，财务基本盘健康的企业拥有更充足的底气。

3月22日，龙湖集团召开了主题为 “坚韧前行，高质量发展”的2023年度业绩发布会，再次展现自身稳健经营的实力。

年报显示，报告期内龙湖集团实现营业收入1807.4亿元，核心权益净利达113.5亿元，有息负债下降7.4%，实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%。

此外，龙湖集团充足的现金流、负债规模持续下降、债务结构不断优化等一系列表现受到广泛关注。这也是龙湖从容穿越周期的重要支撑。

（实拍图）

有息负债降至1926.5亿 五大航道均实现正向经营性现金流

整体来看，2023年房企仍面临了较大的偿债压力。

克而瑞数据显示，2023年房企债券到期总规模为6968亿元，发行规模仅为2927亿元，到期规模高出发行规模138%。今年前两个季度，房企偿债压力依旧存在，到期规模均在1500亿以上。

此时，龙湖集团审慎、克制的态度，让其能够从容应对。据了解，龙湖集团自2022年就已经开始主动、有序地压降负债规模，遵循按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律，赢得市场信任。

2023年，龙湖集团积极兑付到期债务外，提前偿还157亿港元的银团贷，维护了中国房企在境内外资本市场的信誉。

业绩会上，龙湖集团管理层介绍，截至2023年底，集团有息负债规模为1926.5亿，较2022年同期下降154亿，未来还将逐年压降。截至目前，2024年内到期债务余额147亿、占比不到8%。

同时，他透露，龙湖集团2025年到期的国内债券和部分银团将在2024年内安排逐步提前偿付或回购，年底将短债规模控制在安全范围以内。

债务规模有序下降之外，充足的现金流给了龙湖更多底气。年报显示，截至报告期末，龙湖集团在手现金为人民币604.2 亿元，且2023年龙湖集团整体实现经营性现金流为正。

“（龙湖集团）负债的稳步下降是靠正向的经营性现金流去带动的，而不是靠被动出售资产或者被动降低在手现金去降负债。”管理层在发布会上表示：“未来公司要发展，是要靠内生动力去驱动，要靠业务产生正向的现金流去驱动。2023年我们首次实现了正现金流，而且是五个航道都实现了正向的经营性现金流。”

持续优化债务结构 2026年底前无境外到期公开债券

与降负债并行，面对行业出清加剧的形式，龙湖集团采取多种方式优化债务结构，打造更健康的资金链。

截至报告期末，龙湖集团有息负债规模持续降低，剔除预收款资产负债率60.4%，净负债率55.9%，现金短债倍数2.25，平均合同借贷年期从6.67年拉长到7.85年。

同时，龙湖始终以安全的债务结构应对市场波动，合理调配内外债占比。截至2023年底，龙湖集团外币债占比进一步下降至17.7%，其中100%的外债已做掉期对冲，有效避免了汇率波动带来的汇兑损失，进一步提升并保护公司经营盘面的安全度。

今年以来，龙湖集团债务结构仍在持续优化。

3月8日，龙湖集团提前完成兑付总规模为46.1亿元CMBS债券(资产支持专项计划)。截至目前，龙湖集团2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元。

据了解，龙湖此次提前兑付的资金来自于经营性物业贷款，即通过新增经营性物业贷款置换将于2024年底行权到期的CMBS，以此实现债务结构的优化，拉长债务久期，增厚自身“安全垫”。

境外债务方面，龙湖集团到2026年底前无境外到期公开债券。此外，供应链ABS、商票等，龙湖集团均已清零。

银行融资占比达77% 2024年继续深耕经营性物业贷

凭借审慎的财务态度以及健康的财务表现，龙湖集团赢得资本市场认可。在房企全年融资总额同比下降的背景下，龙湖集团融资渠道保持了通畅与多元。

例如，2023年7月，龙湖获得5年期的31亿港元银团贷；2023年8月和12月，龙湖分别发行两期中债增进担保债券，规模分别为11亿元、12亿元。

截至报告期末，龙湖银行贷款授信剩余额度超过2000亿元，公司债、住房租赁专项债、中期票据剩余额度达407亿元，境外贷款及美元债剩余额度达12.8亿美元，在行业深度调整期依旧保持融资权的主动性。

值得一提的是，龙湖集团整个融资结构中银行融资占比达到了77%。“这是一个非常安全的结构，助力公司穿越周期。”龙湖管理层说道。

今年1月份，房地产融资再次迎来利好，《关于做好经营性物业贷款管理的通知》正式发布，扩大经营性物业贷款的资金使用范围。事实上，龙湖已经是经营性物业贷的受益者。

2023年内，龙湖集团净增174亿元经营性物业贷。管理层透露，在下一步融资规划中，龙湖集团会继续深耕经营性物业贷，“公司现在大概有110座左右的重资产，还有40座左右可以用于后续的融资，这也为未来提供了一个长账期、低成本的融资品种。”

此外，管理层表示，在公开市场，龙湖集团会在中债增进的支持下，按需、有序发行中债增进债券。海外融资方面，未来则会稳步压降。

过去几个月时间里，除了经营性物业贷，房地产市场还迎来了降准、降息、白名单等一系列支持性举措，改善融资环境，助力房地产市场平稳健康发展。

“公司切实感受到监管层对于优质企业的支持。”展望未来，管理层表示：“现在的政策也好，龙湖的表现和信用水平也好，都在对我们的融资产生积极作用，我们也会一如既往跟监管机构、跟银行很好地配合沟通，在他们的帮助下穿越周期。”

从更宏观的视角来看，尽管当前房地产市场面临重重挑战，龙湖集团仍保持信心。龙湖集团管理层认为，短期市场的承压主要是受市场信心未完全恢复的影响。

管理层在业绩会上表示，信心是非常关键的。龙湖集团始终把债务安全放在第一位，履行债务的安全兑付，其实也是用自己的行动给行业注入一些信心。财务安全、经营性业务持续增长，“为龙湖穿越周期提供了底气，也是我们穿越周期的压舱石。”

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