黄埔番禺被踢出主城区？那又怎样！！！

这几天，广州楼市发生两件大事——

一是西派天河序开盘，折后最低6字头，均价8万左右，算贴着中海大境、越秀·观樾这几个新盘来卖。

至此，中心区楼市透着一种不顾别人死活的狠劲。定价压力，给到了外围区的兄弟们。

二是广州“主城区”缩水了。

根据《广州面向2049的城市发展战略》，广州主城区范围重新划定，即是天河、越秀、海珠和荔湾，加上白云区北二环高速以南的部分。

图源：广州白云发布

黄埔番禺被“逐出”主城区，来不及伤心，很多楼盘先得加班重写宣传口径。而白云区成为主城区版图上的“显眼包”，相关楼盘也得重新写广告语。

有友媒都想好了，可以叫：广州主城，半壁白云。

这些都是玩笑话，不过变动引来诸多争论倒是真的，不少人都在讨论：黄埔番禺是不是被抛弃了，为什么白云还在，这对区域发展、楼市又会造成什么影响……

但要我说，大家有点反应过激了。

新版主城区的划定，影响并没有那么广，甚至都没有最近一波新盘开卖价格的杀伤力大。

01

为什么被划出主城区

得先看懂前因

首先，我要说一个很残忍的真相：

政府规划、红头文件再重要，在短时间内也很难改变市场、买家的第一印象和惯性思维。

以“主城区”这个概念来说，对于老黄埔和科学城，长隆万博被划出去了，大部分人反应是：

TA们怎么就不算主城区，而不是——哦，他们不算主城区了。

反之，根据2018年发布的《广州市城市总体规划（2017—2035）》，长岭居板块属于主城区范围，但购房者用真金白银承认其“主城区”的身份了吗？

图源：广州市发展和改革委员会

由此可见，在楼市中，一个板块算不算主城区，往浅了说是由市场、买家话事，往深了讲则由板块城市界面、配套、人口等可感知的现状决定。

而并非，一纸文件轻易左右。

实际上，黄埔、番禺是否属于主城区，并不会直接作用于楼市，改变TA俩在购房者心目中的地位。

其影响力，可能还比不上多建一所名校，多加一条地铁线路来得实际。

置业首选黄埔的人，想必还会继续喜欢。计划在番禺买房的，断不会因此而见异思迁。

当然，规划始终代表官方态度，影响着未来发展目标、建设方向。这就是接下来要说的第二点——

这次主城区的重新划定，是有前提的。

文中有这么一句话：………面积约630平方公里，作为实施“老城提质”方针的空间载体。

简而言之，新版“主城区”是服务于“老城提质”方针的。

而“老城提质”的说法，来自广州面向2049年的新一轮城市战略规划，以及当时提出的行动方针：

两洋南拓、两江东进、老城提质、极点示范，形成“一带一轴、三核四极”的空间规划结构。

图源：广州政府网

其中“三核”，对应“三个广州”以及明确的行政区：

历史文化核-老广州-天河、海珠、越秀、荔湾、白云区北二环以南地区；

现代活力核-新广州-黄埔区、增城区；

未来发展核-未来广州-南沙区。

各位，发现了吗？

这里“老广州”的版图，与新版“主城区”范围是高度重合的，从次序上，后者就是前者的衍生物！

既然新版“主城区”约等于“老广州”，那么把黄埔、番禺挪出“老广州”，自然是可以理解的。

另外也要看到，“老城提质”的任务是——加快高端功能集聚和非核心功能有序疏解，塑造品质提升、文化焕新的主城区。

提取里面的关键词，“集聚”很好理解，无非是把现有CBD和中心继续做强。至于“梳离”以及“品质提升”，基本指向人口疏解以及旧改。

而黄埔和番禺，肩负着接过老城区外溢人口的任务，现阶段显然要增加人口而非疏解人口。区内几个中心板块，譬如海丝城和科学城，长隆万博和南站也还在起始期或成长期，远远未到冲刺阶段。

长隆万博小l商务区 图源：广州番禺发布

综上所述，黄埔番禺被划出“主城区”，既合情合理又符合现状，大家真的不必过分解读。

02

再来讨论后果

对黄埔番禺利空还是利好

按照前面说的逻辑，黄埔番禺不再属于“主城区”，除了面子上有点过不去，说出来没那么好听，并没有什么实质性影响。

对于个人来说，就是从“主城区业主”变为“市区业主”而已，虚名罢了。

至于发展过程中需要的资金资源，相信市里省里都是按需求、按时机倾斜，断然不会将主城区作为唯一标准，一刀切地厚此薄彼。

加上这几年大家的钱袋子都是紧巴巴的，基本也不存在什么财政扶持。

每个区能花多少钱，取决于自己能赚多少钱。

想凭特殊身份，伸手向老母亲要钱或者吞掉其他兄弟姐妹份额这事，想都别想。

况且，黄埔番禺本身就是“有钱人”，真的犯不上靠“主城区”光环要钱、要资源。

科学城 图源：广州黄埔发布

数据显示，黄埔区2023年财政收入为208.14亿，增长14.3%，不仅创下历史新高而且排名全市第一。

番禺区财政收入也有118.40亿元，增长13.6%，总量和增速均位居全市第三。

而他俩加起来的财政收入，几乎等于南沙（125.63亿元）+天河（82.77亿元）+白云（81.52亿元）+海珠（59.97亿元）的总和。

实话实说，如果有人觉得黄埔番禺需要“主城区”这个标签才能赚到钱，那真是太小瞧TA们了。

实际上，脱离“主城区”的队伍，在某些角度上来看甚至还是好事——

譬如更宽松的落户政策、土地开发以及项目审批，更大的自主权，更多的尝鲜机会等等。

就像去年9月，黄埔番禺全区解除限购，这就是“主城区”白云羡慕不来的利好呀。

而如果你问购房者、业主或者开发商，要“主城区”这个标签，还是选楼市“不限购”。

99%的人都会回答，要“不限购”。

因此，对有钱、有人、房多的黄埔和番禺来说，被踢出“主城区”肯定不算利空，甚至称得上是利好。

不过，我也有看到另一种观点——

这是不是“阴谋轮”呢，谁都不敢妄自揣测，欢迎大家在评论区讨论。

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