宁波楼市出现了黄金坑？

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从前有个会计姓贾，PPT做得很好，也因为这个专长，成了资本的宠儿。

但仅仅会做PPT是不够的，资本要的是持续的增长，没过多久，穿帮的贾会计就跑去了太平洋对岸，一起带走的还包括老婆孩子，数亿的资金，以及那台高配的笔记本电脑。

有了电脑，贾会计就可以继续做PPT，只不过这次要用英文版。果不其然，在美丽国，他又融到了一大笔刀乐。

真是一招鲜吃遍天。

但国内的债主不淡定了，他们四处打听贾会计啥时候回来，自己的钱还要不要得到。

贾会计也不含糊，他的回答掷地有声:

下周就回国！

然鹅，又过了几百周，贾会计还是没有回来。坊间流传他“下周回国”已经不知道多少回了，渐渐的大家也都不相信了。

自从救市以来，关于涨价的传闻就像贾会计"下周回国"一样绵延不绝，救市的动作一直在持续，而且力度也越来越大，但涨价的影子还是没看到。

关于救市有没有效的争论，现在已经逐渐沉寂，因为再强的逻辑都比不过实际的数据——房价下跌的实锤摆在那里，再谈会涨价就是自讨没趣。

哪怕最坚定的看多派，现在也低调了。

市场以后难道只跌不涨吗？显然这不符合常识，物极必反，下跌不但会有尽头，而且还会出现超跌。

会跌出黄金坑。

看看如今的二手房价格，从最高点下跌已经接近3年，跌幅也大多超过了30%，这个时候是否可以寻找出一些超跌的品种，逢低布局了？

这个问题的确定性答案，我想至少值五位数。

在老司机看来，个别板块个别楼盘的价格跌到了令人费解的程度，有的甚至跌破了地价。这算不算超跌了，是不是黄金坑呢？

要回答这个问题还真不容易，因为评判的标准是动态的，如果政策出现巨大调整，就像2016的棚改，不是机会也会成为机会，而且还是翻倍的机会。

用过来人的眼光回顾2015-2016，那时候的楼市遍地都是黄金坑。

记得2015年我在看一个公寓楼，当时挂牌价6000元上下，我一问租金，回报率能到8%，显然是值得买的。后来我又问了旁边的安置房，价格不到10000，回报率大概也有5%。

面对高回报的公寓，我买了安置房。

当时决策的理由很简单，如果房价上涨，住宅一定比公寓涨得快(过去10年公寓都不涨)；如果房价不涨，5%的回报也不错。

更重要的是，安置房比公寓更容易脱手。

如果刻舟求剑，我们今天找不到8%的公寓，也找不到5%的住宅，找不到2016年那般的黄金坑。

但我们还要看一个数据，2016年时房贷的基准利率大约在4.9%，今天的基准利率只有3.95%(据说今年会下调到3.45%)，二者相差1-1.5%，当年5%的回报，仅相当于今天的3.5-4%。

今天的住宅市场中，能找到回报率3.5%的产品吗？

没有。

还可以比较另一个数据，2016年CPI是2%，今天CPI差不多是0%，当年5%的回报，仅相当于今天的3%。

市场上有回报率3%的住宅吗？可能有。

所以，无论从资金成本，还是货币的购买力来说，今天住宅的价格，都还没有达到2016年黄金坑的程度。

那是不是今天的房价都被高估了呢？也不能简单的这样看，要知道租金也并非一成不变的，如果一个板块出现了新的人口聚集，它的租金也会随之发生变化。

我们也要关注一点：这两年新房供应大幅减少，一些板块断供，市场缺乏新增房源，租金就存在上涨的可能。

从租金角度来判断住宅的价格，是一种相对稳健的分析方法，但这个方法还需要结合政策的变化，规划的调整，以及市场供求的变动来综合考量。

去年以来，一只会长远影响楼市的靴子一直没有落地，那就是保障房。保障房不仅冲击租赁市场，更会直接分流刚需型楼盘的客户。

保障房迟迟未见动作，也表明其推行存在不小阻力，地方肯定是不大乐意去做的，一方面是担心没钱赚(拆迁成本加上建安成本很高)，另一方面是担心冲击商品房价格。

两会之前，住建部要求各地上报保障房建设方案，不仅要有数量，而且要有具体方案，落实到地块和项目。高层推进的决心很大，至于最终效果如何，对楼市的影响几何，还值得观察。

总之，从整体上讲，目前的住宅市场还没有出现所谓的黄金坑，并且还存在着保障房这一重大不确定性因素。但落实到具体板块，特别是个别楼盘，也不能说完全没有超跌，下半年机会或许就会出现。

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