“带病”出让惹风波：齐齐哈尔一被查封土地调查

产生诸多矛盾的根源来自最初土地的“带病”出让。

中房报记者 王迎超 高中华 齐齐哈尔报道

一方，是申请强制执行却始终无法得到补偿的债权执行申请人和多年无法回迁的安置户；另一方，则是房屋交付3年却迟迟等不到政府回购安置房的开发商。

2015年，齐齐哈尔市的一次已被法院查封土地的“带病”出让，带来的负面影响持续至今，成了双方都无法消弭的“心病”。中国房地产报记者近日采访了解到，齐齐哈尔大地房地产开发有限公司（以下简称“大地公司”）已将齐齐哈尔市建华区人民政府诉至法院，要求对方依法履约。

申请19年未等到强制执行

在齐齐哈尔市建华区最繁华的路段卜奎大街上，由3座建筑组成的商业综合体鑫茂广场耸立着，与齐齐哈尔百货大楼隔街相望。

王志前生前因工程款被拖欠而申请法院查封的10套住宅就位于鑫茂广场的一栋高层建筑里。

这些住宅并非王志前最初申请查封的房产。

2000年，齐齐哈尔市宏宇建筑（集团）有限公司第六分公司负责人王志前，通过招标承包了齐齐哈尔市中市场食品有限公司（以下简称“中市场公司”）装修改建工程，工程结束后，461万余元的工程费仍有170余万元未结清，此后一直拖到2005年，加上利息达到了274万余元。

因为中市场公司始终没有结清拖欠的费用，王志前向齐齐哈尔市中级人民法院申请强制执行，法院先后于2005年及2006年将中市场公司的两处房产查封。“虽然房产查封，但一直没有强制执行，甚至在法院查封期间，中市场公司还在当地银行用查封房产做了抵押贷款。”王志前的儿子王伟告诉记者。

王伟提供当年与中市场公司的民事调解书。

2014年，齐齐哈尔市建华区人民政府将齐齐哈尔市原公安局和中市场公司所在区域进行了征收、动迁，并公开拍卖土地共计1.997亿元。

“本以为土地拍卖后能得到执行款，但当时齐齐哈尔市中级人民法院告诉我们，土地款已经进入市财政局账户，无法执行，让我们再等等。”王伟回忆称，直到2019年4月，他父亲接到了法院通知，到法院签字时才知道，在他们并不知情的情况下，2019年3月齐齐哈尔市中级人民法院将原来查封中市场公司的产权进行了变更，改为了在原址重建的鑫茂广场其中的10套住宅。

“当时政府、开发商还有金秋集团三方（中市场公司）签得这份协议事先并没有征求我们的意见，毕竟我们是第一查封人。”王伟表示，虽然查封产权转移到了鑫茂大厦，可房子已经建成3年多了，始终是查封状态，他们是既收不到钱也拿不到房，他和父亲曾多次找过建华区相关部门和领导，也向各级政府部门反映过情况，但始终没有等来正面回应。

“从我父亲被拖欠工程款申请强制执行至今已有将近19年了，当时他因为装修工程始终没有结清款项，拖欠了农民工的工资和材料商货款，2008年被迫卖房卖车，独自一人搬到了农村租房居住，后来先后患上了糖尿病、脑部肿瘤和尿毒症，2023年已经因病去世，一直到死始终没能等来赔偿。”说到这时，王伟的声音哽咽，眼眶有些发红，“相关部门不讲诚信，我们小老百姓很无奈很无助！我爸感觉很窝囊，积郁成疾，死不瞑目。”

与王伟遭遇类似的还有多位原址回迁的安置户，中国房地产报记者从几份2022年齐齐哈尔铁路运输法院作出的行政判决书中看到，姜女士、唐女士等曾起诉了齐齐哈尔市建华区住建局和大地公司，要求交付回迁安置房屋，虽然胜诉，但至今仍未执行。

开发商：早想交付房屋

“实际上，我们公司早在2018年鑫茂大厦封顶后就向建华区房屋征收与补偿办公室（以下简称‘征收办’）申请了回迁安置工作。此后，我们又陆续多次向齐齐哈尔市委、市政府，建华区政府递交了报告，希望可以尽快解决回迁安置工作，结算房屋回购款及产生的陈欠物业费和取暖费。齐齐哈尔市人民政府也多次开会研究过，建华区人民政府曾回复我们说2023年6月份解决回迁问题，但一拖再拖，一直到今天还没解决。”大地公司经理李欣桐接受记者采访时介绍，产生诸多矛盾的根源来自最初土地的“带病”出让。

2013年，齐齐哈尔市人民政府准备将原市公安局搬迁至中汇城项目附近，计划将原市公安局及中市场和附近的全福小区全部拆迁，通过招商引资在原址建设“重庆百货”项目，大地公司当时作为本地的项目合作方，还交了8500万元作为保证金。李欣桐说，不料后来发现重庆百货根本没有计划到齐齐哈尔落地，但此时原公安局和中市场已经被拆迁，在“木已成舟”的情况下，政府要求大地公司独自开发建设。

2015年6月，大地公司以1.997亿元价格通过招拍挂购买了原市公安局和中市场地段的11005平方米的土地，地面价达到18146元/平方米。

2017年4月20日，土地出让后近两年，齐齐哈尔市建华区人民政府与大地公司签订了《回迁安置协议书》，约定了大地公司向建华区人民政府提供安置房商服15966.35平方米，住宅6340.25平方米，共计建筑面积达2.2万余平方米的房源。

土地出让合同中并没有体现回迁安置等条件。

“当时我们签得土地出让合同属于净地出让，但2017年我们去进行融资时被告知，土地在出让前就已经被查封，根本不是净地。既无法办理抵押登记，也没办法融资、借款。”李欣桐告诉记者，2018年11月鑫茂大厦封顶后，准备办理预售登记时大地公司发现，该块土地自从2012年以来就先后被虎林市法院、齐齐哈尔市农垦法院、黑龙江省林区中级人民医院、黑龙江省九三人民法院等13家法院持续查封，导致房屋无法销售。

此后，在齐齐哈尔市和建华区相关部门和市中级人民法院的调解下，2019年7月，大地公司将在建工程鑫茂广场A座七层及C座50套住宅作为回迁房源交给征收办，并用这些房源办理了抵押登记，解除了土地查封。如今，这些房源仍为法院查封状态。

“我们之前一直联系市区两级政府有关部门，要求办理回迁和支付安置房回购款，但3年多时间过去了，这些闲置房源陈欠的物业费、取暖费已超千万元，政府的一系列过错给大地公司造成了巨大的经济损失。”李欣桐表示，百般无奈下，他们最终决定通过法律手段维权。2024年1月，大地公司向齐齐哈尔市中级人民法院递交了起诉状。

大地公司主要提出了2个诉求，解除此前双方签订的《回迁安置协议书》，或者由建华区人民政府支付房屋回购款及延迟支付的利息；建华区人民政府赔偿大地公司空置房屋产生的供热费、物业费等损失。

双方争论焦点：回迁安置房谁来埋单

对于大地公司的诉求，建华区人民政府在答辩状中提出，《回迁安置协议书》是关系到被征收户的安置原则约定，建华区人民政府与被征收户还有相应协议，不存在解除的可能，而是需要具体细化和确定如何落实。同时，上级部门没有确定由建华区人民政府支付相应回迁安置资金，《回迁安置协议书》中也没有明确由建华区人民政府向大地公司支付回迁房源购房款，只约定双方按照安置方案对被征收户进行回迁安置。

此外，建华区人民政府还提交了相关证据，证明该地段实际征收成本经测算为3.67亿元，经调整总补偿成本约为1.68亿元和回迁面积20302.96平方米，远高于土地出让价格。

对此，大地公司诉讼代理律师刘志彬表示，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”的规定，房屋征收决定作出前，征收补偿款应当足额到位，专款专户，才能启动征收程序。如案涉地段为合法征收，征收安置补偿款在征收工作实施前，应当已经足额到位。建华区人民政府提交的相关证据能够证实，对征收地段的征收补偿费用已经进行充分测算，测算中包含对回迁面积的测算及对还建成本的计算，不存在所述“上级部门没有明确由建华区人民政府支付回迁房源购房款”的情况，建华区人民政府应当依法履约。

刘志彬表示，根据《挂牌文件》《国有建设用地使用权出让合同》显示，交付对价中并不包含回迁成本，因此回迁房源应当由建华区人民政府支付对价取得，大地公司通过缴纳土地出让金方式取得土地，不负有免费向建华区人民政府交付回迁安置房源的义务。

“大地公司为减轻政府回迁压力，让老百姓早日取得回迁房屋，愿意舍弃企业利益，这2.2万平方米的回迁房源价格我们根据齐齐哈尔市中心城区棚户区改造相关政策的规定，按照每平方米3334元的回购价格执行，而且商服和住宅都是按照这个标准。”李欣桐表示。

对于回迁户、大地公司的诉求，建华区人民政府将如何处理？

3月19日，中国房地产报记者联系了建华区宣传部门，提出采访要求。对方表示，因为政府与大地公司次日开庭，将安排征收办相关负责人准备材料，于3月20日下午向记者介绍情况，同时请示主管区长，是否接受采访。

3月20日，双方正式开庭后，建华区政府方面回复记者称，因当事双方已经开庭打官司，暂不接受采访。

“很难理解，法院查封的土地，政府部门可以强行拍卖，法律的尊严何在，这是不是‘行政大于法’？”采访中，王伟向记者转达了他父亲始终耿耿于怀的疑问。

被法院查封的土地“带病”出让，从而引发了一系列的连锁矛盾，当年的国土部门对此是否知情？

3月21日，中国房地产报记者来到齐齐哈尔市自然资源局采访，希望了解当年该宗土地出让前后的相关资料，该局所有者权益科负责人表示，将会查一下当年的卷宗，同时向领导汇报情况，有结果后汇总成文再联系记者。但截至发稿前，记者并未收到对方回复。