环北上深涨不动了！佛山为何是个例外？新广州人正在涌入林岳南

近两年，一线城市的楼市不太景气，这是大家都知道的。

实际上，受影响最大的还不是北上广深的业主，而是环北上广深的卫星城，因为它们的房价很大程度上依靠中心城市带动，否则自己很难动。

到底跌到什么程度呢？大家可能没概念，我先说结论：环京、环沪、环深的新房价格平均跌了6.4%，几乎只有一个板块还相对比较坚挺，那就是佛山临广片区。

统计最近一年的新房价格变化，环沪的苏州下跌3.8%；环京的天津下跌9.2%；东莞环深片区下跌8%、惠州下跌4.7%（来源：中指院、安居客）

而佛山的临广片区，新房网签均价稳在了2.4万/㎡，上涨约2%。

我们可以发现，佛山临广板块似乎有着自己特立独行的“小气候”，相对还比较坚挺。

现在也许可以说：当潮水退去，才知道谁穿了底裤？

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四大一线城市周边，佛山临广片区最特殊

其实，佛山临广板块的韧性，在近几年的市场洗牌中就显现出来了。

众所周知，2021年之后的楼市很难，但临广板块的成交市占率一路上涨，2023年稳定在27.7%，撑起佛山楼市的一片天。

一手市场韧性十足，二手同样很活跃。

2023年，佛山全市二手成交58283套，同比涨了32%，达到近五年来的峰值。

为什么佛山临广片区的成交量能够稳住？因为在四大一线城市的周边区域中，佛山可能是最特殊的那个。

这背后是城市发展思路的不同！

要知道，佛山靠近广州的都是好地方，比如说千灯湖、三山新城、北滘都是有非常好的产业布局，佛山基本上把最好的产业，以及最好的公共配套都放在临近广州的片区。

而京沪深的周边则不一样，很多都是“睡城”，公共配套不足，也没什么重要的产业布局。

东莞、惠州靠近深圳的片区大多也是“睡城”，至今都没有开通一条跨城地铁，他们的精力主要放在自己的中心城区，没怎么在临深片区投钱，导致临深片区缺乏活力。

发展思路的不同，也导致了城市之间的联系度，存在明显差异。

近日，广州官方公布了2023年度广州市交通运行数据

从城市联系度来看，广州和佛山的联系度是大湾区最高的，日均出行量达到185万人次，而深莞两市日均出行量约为132万人次。

广佛的出行量达到深莞的1.4倍，这就说明广佛之间的同城化水平，远超深莞。

这里面有两层原因：一方面是因为广佛市区隔得更近，另一方面是在同城化方面，广佛投入了巨额的财政资金，修地铁、建公园、做产业，目前两市之间，已开通了三条跨城地铁。

相比而言，深莞之间一条跨城地铁都还没开通，仅凭地铁这一个原因就能说明临广比临深更宜居。

02

南站发展开启狂飙模式！

新广州人正在涌入林岳南

那么，临广片区诸多板块中，谁又是最靓的仔呢？

这方面，政府早有定位，2020年8月，广佛两市公布了《广佛高质量融合发展试验区总体规划》，试验区包含了“1个先导区和4个片区”，其中先导区被明确为：广州南站-佛山三龙湾-广州荔湾海龙

可见，三龙湾是佛山临广片区的关键先生，尤其是三龙湾南海片区，发展最快。

那么，三龙湾在佛山是一个什么样的角色？如果说千灯湖是佛山CBD（中央商务区），那么三龙湾南海片区则是CTD（中央科创区），类似中关村之于北京、琶洲之于广州。

源自文翰湖畔 季华实验室 摄/宋兹檀

作为广佛同城的先导区，以及佛山的CTD，三龙湾南海片区已成为佛山数字经济与高质量发展的象征，众多科创企业在这里集聚，比如欢聚集团产业互联总部、虎牙全球研发总部、宏旺集团总部等等。

三龙湾为什么能吸纳这么多科技企业呢？首先，这与它的区位密切相关。

打开地图，三龙湾南海片区位于广州南站旁，距离广州中心城区仅约5公里，珠江新城的天际线肉眼可见。

从三龙湾南海片区看珠江新城（图/广州日报李传智）

近广州有什么好处？这体现在两个方面。

第一个好处是：与广州共享一线城市的资源。

例如，三龙湾旁边的广州南站是全国最繁忙的高铁枢纽，其目标是打造世界级超大型TOD，对标的是香港西九龙、上海虹桥，其发展能级远超三龙湾。

最近两年，南站发展已开启狂飙模式！

例如，2021年，港资房企新鸿基斥资70亿进驻广州南站，将打造一个86万㎡的超大商业综合体。连一向以谨慎、保守而著称的港资房企都在押宝南站，这说明什么？南站的价值已经清晰可见！

不信的话，可以走到南站实地看一看！

目前，由粤海天河城运营的南站喜街一、二期均已开业；体量约26万㎡的花城汇·南站，去年年底已经开始招商，预计分批投入运营。

另外，南站核心区的ICC环贸广场也已经动工，预计2025-2026年就能开始营业。就连早前风波不断的足球场项目，也在城投的接手后重回正轨，目前已在施工中。

按照2024年供地计划，南站板块将出让两宗巨无霸宅地，合计占地接近25万㎡，继续吸引开发商合力造城。

来源：中交泷湾云城公众号

可见，南站绝对不是“PPT造城”，而是有很多实打实的东西。

第二个好处是：凭借更低的置业成本，承接广州的人才外溢。

例如，和南站只有一个地铁站之隔的林岳南（隶属于三龙湾南海片区），新房价格只需2万多，价格只有番禺、荔湾的1/2甚至1/3。

要知道，广州南站板块的新房都卖到四五万。如此大的价差，足以让新广州人在置业方面更从容，可以买到同等甚至更好的产品。

别忘了，现在的林岳南有地铁、有学校、有公园，微观的生活层面配套还真不见得比南站的项目差！

三龙湾南海片区 图源：南海发布

总的来说，近广州的好处就是：大城资源、小城成本，两边好处都能享受到。

03

现在、立刻、马上！确定感拉到满级

要学校有学校，要地铁有地铁

南站板块的确定感越来越足，项目本身的确定感更是直接拉满。

众所周知，这两年经济下行压力大，购房者越来越关注确定性。在这样的背景下，谁愿意给你“现在、立刻、马上”的确定感，谁就是行业楷模。

放眼整个三龙湾，这个角色一定是由中交·泷湾云城来担当。

去年6月、9月、12月，中交·泷湾云城分别完成了1-10#的三次交楼，不仅实现了提前实景交付，还收获了超高的客户满意度。

项目实景图

项目的确定感不仅仅体现交楼，还体现在整个生活场景的交付。

要知道，这是一个总建面约70万㎡的全能型综合体，这意味着，项目就像一个可以自给自足的“微型城市”，除了刚刚提到的地铁、学校，还包括云端商业街、体育馆、中央公园、体育公园等等

项目配套示意图

项目不仅与广州南站只有一桥之隔，而且距离海怡大桥只有约2公里，约10分钟车程直达广州南。未来，海珠湾隧道开通后，约30分钟即达海珠（预计2025年6月通车）。

更惊喜的是，泷湾云城占据了三龙湾南海片区目前唯二的两个地铁站——林岳东、林岳西。

来看看这张区位示意图，就更直观了

佛山2号线林岳西站。来源：中交泷湾云城公众号

一个项目享受两个地铁站，这受宠程度也是没谁了！

从小区出发，经过大约30米风雨连廊直达地铁，从林岳西站出发，2站到广州南站，换乘广州地铁2号线，5站便可到广州海珠区！

至于家长最关心的教育，项目也安排得稳稳的，而且无需等待，现在、立刻、马上能享受。

项目引进了南海桂城首家公办九年制学府——南外集团龙湾实验学校，这所学校已纳入南海外国语学校教育集团管理。

南海外国语学校在佛山大名鼎鼎，每年中考成绩稳居第一梯队，相当于佛山版的省实或者华附。

南外集团龙湾实验学校实拍图

生活在这样的超级综合体，可谓“成长性”与“确定性”兼具。

项目打造的产品也非常丰富，涵盖了建面约85-139㎡三至五房，无论首次置业还是改善换房，多种需求都能满足。

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项目周边将有大动作，城市界面会有大变化

写到这里，可能有人会问：南站有确定感，项目本身有确定感，那项目周边环境什么时候可以跟上？

种种迹象显示：马上就会有变化。

就在2023年底，泷湾云城旁成功出让了两宗地块，将建成超30万平方米的高标准产业载体。

拿地的正是南海区资本实力最雄厚的南控集团，以及桂城街道下属全资企业广东瀚天投资发展有限公司，都很有实力。

当然，这还只是一个开始。今年3月8日，三龙湾又出让了全市最大的高端产业用地，面积达到275亩。

该地块集“验证+研发+测试+生产+服务”功能为一体，投资或将超50亿元，预计创造年税收达到2.2亿元。

南海产业集团所竞得的林岳南板块中的工业用地。图/三龙湾南海片区建设局

这三宗地都有共同的走向：围绕季华实验室科技成果转化和产业化需求。

季华实验室是广东四大实验室之一，已组建起超1400名职工的科研队伍，其中固定人员逾800人，包括一名中国科学院院士和300多名博士。

高端的科研机构、产业载体，会引进高端人群，这意味着泷湾云城周边的道路、绿化、商业、教育、城市面貌都会显著升级。

一股与北京中关村、深圳南山区相似的“科技产城”气息，扑面而来，这样的生活环境，不仅赏心悦目，对下一代的成长，也是“润物细无声”的。