2024年豪宅爆发年，苏州千万级住宅的成交量仍强劲？

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这周三上午11:00，园区双湖国宾一号东地块即将开拍。55000元/㎡的起拍楼面价、5000元/㎡装标，再配上1.02容积率、限高24米的要求，未来该地块项目入市大概率要卖10万元/㎡+。

也就是说园区又将新增一个千万级豪宅，将重新定义园区头部板块的价值。

3月中旬成功出让的狮山原农干校地块，成交楼面价达45455元/㎡，且根据容积率仅1.02、建筑高度≥10米且≤24米的要求，该地块或将打造叠墅和联排产品。据小道消息，项目户型起步约240㎡，预计售价在7万元/㎡以上，总价达到1500万-3000万级，未来的狮山的门槛越来越高，大概率千万级总价才能入场。

近两年内，随着园区双湖、狮山绿城项目加上北京金隅项目的入市，苏州头部价值板块将迎来新一轮的千万级豪宅供应潮。

说起苏州的千万级豪宅，我们第一时间想到的关键词就是——独立行情。

根据克而瑞苏州房产测评数据统计，2023年苏州市区总价1000万及以上新房成交近1600套，比2022年同期翻了一番，1000万及以上二手房的成交套数近1200套，同比2022年增加了47%。

无论是新房还是二手房，成交量都是近三年的新高，可见苏州千万级豪宅需求的旺盛。千万级高端住宅市场走出独立行情，也体现了苏州这座城市在高端置业需求方面的韧性。

今年以来，苏州在政策端不断释放利好下，苏州的千万级住宅市场的表现如何呢？

截至2024年3月24日，苏州市区新房市场上总价1000万及以上的高端住宅 成交套数为111套，同比减少了60%。

成交量同比大幅下滑的原因一方面是去年同期园区核心万科朗拾、金狮印象苑、建发缦云等多个高端改善入市并快速网签，而今年1-3月，在千万级的高端改善盘供应缺位的前提之下，成交自然缩量。

另一方面，市场大环境也有影响。今年以来，苏州楼市仍以“筑底”为主，整体延续供需两淡的态势，各区域板块延续分化行情，仅有绝对核心的品质豪宅才能有独立行情。园区头部的高端改善盘供应几乎断档，1月中旬入市的白塘壹号别墅虽然备案均价刷新园区房价记录，但是仅有32套。

再来看二手房，今年1-2月，苏州市区总价1000万及以上二手房的成交量为153套，去年同期为149套，同比增加了4套。

值得一提的是，今年1-2月苏州市区二手房的成交套数同比减少了8%，在这样的前提下，二手高端市场的成交量却同比有所增加，增量虽然不大，但是也可以反映出二手高端市场的相对韧性。

我们知道，园区一直是苏州千万豪宅的主战场，新房和二手房都是。

从今年以来苏州新房市场上千万级豪宅的成交结构来看，园区以50套的成交量占比近五成。

这也很好理解，园区向来是苏州房价天花板、城市级高端品质盘的风向标、高阶置业客群的优选。近两年，园区的千万级豪宅供应增加，但是仍然供不应求，即使在倒挂空间逐渐缩小的当下，绿城云庐、路劲君和居等楼盘仍旧是逢开即罄。

千万级豪宅为何如此偏爱园区的原因，大家也都知道，从土地市场表现来看，得园区者得苏州，园区作为房企争相追逐的热门投资区域，活跃度及热度均居高不下。

再结合住宅市场表现来看，园区的韧性较强，是苏州楼市当仁不让的“顶流”。

从成交均价来看，前文我们已经说到，苏州的第一梯队板块的房价不断拔高。截至3月24日，苏州市区1000万及以上的高端住宅成交均价为50424元/㎡，同比上涨10%，主要是白塘壹号别墅网签带动均价的结构性上涨。

再来看二手房市场的成交详情，今年1-2月苏州二手房市场成交的千万级楼盘基本都是苏州楼市赫赫有名的高端品质住宅，园区占比较多，如晋合水巷邻里、世茂铜雀台、九龙仓国宾一号，产品以大平层、别墅为主，户型均在四室以上。

需要重点提及的是，园区一些豪宅的成交价格受市场影响也正在走向下坡路，园区核心一二手倒挂空间不断缩小，二手房在不断增加的挂牌量和内卷的价格下，成交价有所下调。

今年1-2月，苏州市区总价在1000万及以上的二手房成交均价为60458元/㎡，和去年同期持平。

在苏州二手房价格下跌明显，不少板块房价跌了近30%的大环境下，城市绝对核心地段的千万级豪宅成交价格仍旧保持坚挺。

2024年以来，苏州楼市成交量平淡，但是千万级豪宅的成交量价却相对坚挺，这背后的原因有以下几个方面：

首先，苏州不缺高端购买力，这是最重要的一点。

其次，高端客群对地段的要求、对品质改善的需求不断进阶；

最后，新房市场上千万级高端住宅产品力强大，满足高端客群的居住需求，二手房市场上的千万级高端住宅占据城市稀缺资源，满足高端客群的对地段的追求。

今年以来，苏州头部价值板块还有多个项目待入市，随着备案均价的不断拔高，千万级高端住宅的供应量增加，对于高端客群来说意味着更多的选择机会，成交量也有一定的支撑，是苏州楼市相对韧性的有力佐证！

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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