百强房企市场份额升至46.2%！盈利能力仍在下降

当前形势下，政策指出“一视同仁”支持房企融资，提出“三个不低于”，标本兼治化解房地产风险，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。

近日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十一届中国房地产百强企业家论坛”在北京召开。

《2024百强企业研究报告》显示，2023年百强企业市场份额为46.2%，较上年微增0.4个百分点，其中综合实力TOP10企业市场份额保持稳定。另一方面，百强企业聚焦核心城市核心区域，把握市场主流需求抢收回款，销售表现略好于全国水平，市场份额微增。2023年百强企业销售总额、销售面积分别达53896.0亿元、26131.6万平方米，同比分别下降5.8%、7.4%。

央国企市场份额继续提升

房地产市场仍处于调整阶段，百强企业聚焦核心城市核心区域。2023年百强企业销售总额、销售面积分别达53896.0亿元、26131.6万平方米，同比分别下降5.8%、7.4%，表现略好于全国水平。

2023年百强企业市场份额为46.2%，较上年微增0.4个百分点。综合实力TOP10企业销售额市场份额为22.3%，较上年基本持平。分企业所有制来看，央国企凭借较强的资源禀赋和稳健经营等优势，市场份额继续提升。

百强企业继续向一二线核心城市聚拢，把握重点城市政策窗口期加快去化，重点城市销售贡献占比提升。百强代表企业销售额排名前5、前10及前20的城市，其销售贡献率相比上年分别增长1.1、1.8、3.5个百分点至39.3%、58.3%、78.9%。

从百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90平方米以下首置类产品的销售额占比为12.1%、较去年下降1.0个百分点，刚需群体观望情绪较重；90-140平方米首改类产品销售额虽然较上年下降0.5个百分点，但占比仍然过半，达51.9%；140-200平方米改善类产品表现出较强的韧性，销售额贡献率较上年出现较大提升，增加了1.7个百分点；200平方米以上高端类产品销售额贡献率较去年微降。

基于此，百强企业进一步向市场预期好的一二线核心城市聚集。从城市等级分布来看，二线城市仍是布局主要区域，百强代表企业的新增土储权益面积中二线城市占比达到64.8%；一线城市占比21.0%，较去年提升4.2个百分点；三四线城市占比则减少1.8个百分点至14.3%。

在拿地城市布局上，2023年百强代表企业拿地前20城市和销售贡献前20城市高度重合，杭州、上海、北京、广州、南京、成都、苏州、武汉、宁波、佛山、西安、重庆、长沙和合肥等14个城市均在列。

典型房企持有业务表现亮眼

研究显示，2023年百强企业营业收入同比微增，增速转正，净利润降幅较上年有所收窄竣工和结转增速较快带动营业收入持续增长，百强企业营业收入均值达395.1亿元，同比增长7.4%；但受结转成本等因素影响，净利润均值同比下降16.7%至21.4亿元，降幅较上年收窄。

百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为5.0%、3.0%，盈利能力有所下降。百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降1.4、1.5个百分点。近年来受结转成本偏高、存量去化、资产减值等多重因素影响，百强企业净利率有所下降。

部分百强企业营收和利润结构出现变化，非开发业务占比提高。一方面，典型房企持有业务、服务业务等非开发业务贡献了更高的收入和利润。另一方面，持有业务、服务业务以其稳定的现金流改善企业整体流动性。同时，持有型物业作为依赖长期经营的资产，房企也需提高资产运营效益、清退低效资产，实现长期可持续化经营。

偿债能力分化显著

百强企业“三道红线”指标均值均已合规，但净负债率有所上升、现金短债比基本持平。2023年百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为66.1%，净负债率均值为89.7%，现金短债均值比为1.67，净负债率较上年增加3.3个百分点，现金短债比较上年增加0.06。百强企业有息债务相对规模基本持平；债务平均期限略有延长，短期债务占比下降。

百强企业流动性表现分化加剧，部分央国企、民企受益于销售融资俱佳，流动性持续改善；部分混合所有制企业和民企受销售下滑冲击现金减少较快削弱了偿债能力。

同一天，《2024中国商业地产百强企业研究报告》新鲜出炉。数据显示，2023年商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值升至502.5万平方米，同比增长8.4%，但增幅延续收窄态势。随着疫情防控期间的租金减免措施逐步退出，叠加百强企业群体经营管理水平较高，收入表现好于行业整体水平，百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值提升至30.0亿元，同比增长9.9%，增速回升。

中指院分析认为，不动产金融的发展进一步丰富商业项目退出渠道，推动企业强化资产管理能力。商业地产行业发展模式正由“开发运营”向“资产管理”转变，商业地产企业应强化资产管理能力的建设，迎接大资管时代的到来。

采写：南都·湾财社记者 王艳玲