涌入香港楼市的内地人将面临香饽饽还是烫手山芋？

据中原地产最新数据，3月22日的香港中原城市领先指数（CCL）为143.91，较上周增加了0.62%。这意味着3月11至3月17日的二手私人住宅楼价有所上升。而就在3月9日至3月10日，香港十大屋苑录得37宗成交，按周再升48%，成交量创逾3年新高，新界区成交占比达62%，当中沙田第一城录得10宗成交，属屋苑接近4年来同期最旺，而天水围嘉湖山庄周末成交宗数虽然按周跌18%，但仍然录9宗成交居次席。

自财政司司长陈茂波2月28日公布2024-25年度《财政预算案》，宣布即日起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，即全面撤辣后，香港楼市再度引起了消费者的注意。而在看房和买房的人群中，不乏有内地人的身影。这些人并未通过“高才通”、“优才计划”等人才输入计划获得在港长期逗留许可，有的甚至只能通过传统的旅游签注来港。这些内地人为何来港买房？香港又是否能符合他们的期望？当地中介揭开了面纱。

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寸土寸钻的城市

“有内地客给我说，一线城市房价和香港差不多，但租金回报很低。”位于湾仔的中原地产工作人员表示。

根据《2023中国住房租赁市场发展报告》，2023年内地住房租金虽然经历了季节性上涨，但租金水平低于上年同期水平。住房大数据监测系统显示，2023年核心40城住房租金指数平均为100.01（2018年1月为100），而2022年平均租金指数为101.25，相比下降了1.22%。一线城市中，广州、北京和深圳2023年住房租金分别微涨0.87%、0.15%和0.09%，上海住房租金则下跌3.85%。

相比之下，香港不仅在美世人力资源顾问公司（Mercer）公布的2023年《生活成本城市排名》中超越新加坡及苏黎世，蝉联全球生活成本最高的城市；而且就豪宅价格这一类别上，在房地产顾问莱坊（Knight Frank）的财富报告中位居全球第二位。

“这边一间旧房是3厘多（利息），最高4厘多”，该工作人员表示，和内地一线城市价格相近的房子在香港有可能租金为2万。（注：3厘利息相当于月利率0.3%，年利率3.6%）

位于湾仔的中原地产（图源：本刊记者 冯吉宏）

随着香港楼市步入“零辣招”时代，丰厚的利润也吸引了深圳河以北的内地人过来投资。“没有撤辣以前很多高才、优才（买房）”，中原地产的工作人员称，撤辣以后很多没有长期逗留许可的内地人凭借港澳通行证购房。

“太古城有一些小房子，200多尺，（价格）400至500万（港币）的新房，有一个买家买了9套”，她说。（注：200尺约等于22平方米）

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源源不断的客源

不断增长的客源，也为内地的投资者带来了庞大的香港市场。

根据香港入境事务处年报，2022年获得学生签证/入境许可证的内地居民为40161人，非内地居民为6660人。此外，立法会新一份《数据透视》指，教资会资助课程非本地学生人数持续增加，2022/23学年达21,709人，占总就学人数比例升至21.2%，非本地学生中，内地学生比例升至约75%。

中原地产的工作人员称，靠近高校的地方，例如香港大学、香港中文大学或者香港浸会大学附近的房子更容易租出去。

香港浸会大学（图源：香港浸会大学官网）

除学生外，在港工作的高收入单身人士也成为了租房主力军。入境事务处的数据显示，2023年通过优秀人才入境计划获批来港的人数为12969，远高于2022年的2845人，其中内地人占多数，为12775人。

该工作人员表示，以湾仔为例，租客以在金钟、上环、中环等地上班，从事金融、投资、IT的单身人士居多。“这边位置方便，靠近金钟站，然后周边也有很多吃的”，她解释道。

中环（图源：政府新闻处）

据统计处《2022年按区议会分区划分的人口及住户统计数字》，涵盖中环等地的中西区是全港最富裕地区，住户收入中位数达42300元港币，其次是同样位于港岛的湾仔（41800元港币）。

“细细的（小小的）都好好租，最后这几间，星期日开卖，都要抽签买，不一定买到”，该工作人员介绍位于港岛东区的太古城新楼时表示。

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尚未解决的问题

“一年只可以付5万（美金）”，房屋中介表示，因为内地的外汇管制，一些购房者在香港买房时遇到了困难。

港漂9年的刘小姐在接受本港媒体采访时也表示，香港的银行在处理按揭贷款时，以香港收入为主，而内地的工资流水或其他收入会被打折扣。

目前，香港与内地之间没有针对内地人买房开通直接的资金转账通道，而每人每年5万美元的外汇限额对于购房者而言并不够。中原地产的中介称，这个问题很难解决，一些很早就打算在香港买房的人会先在香港开户，并利用家人的外汇额度，将所有外汇折合在一个户口里。

恒生银行（图源：中新社）

除了外汇外，与内地不同的所有权制度也让香港楼市前景暂不明朗。

《基本法》第七条规定，“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。”

香港的土地契约在港英时期就已签订，主要分为75年期、99年期和999年期，其中港岛的地契主要是999年。1997年主权移交后不久，政府根据《联合声明》附件III制定首项土地政策。行政会议于同年7月15日通过各项有关土地契约和相关事宜的条文，其中就包括：由批租日期起计，新批土地契约的年期定为50年，惟新批作特殊用途契约及短期租约则除外。

香港夜景（图源：政府新闻处）

因此，一些地契将会在2025年至2047年到期。据该中介介绍，目前香港政府仍在商讨未来的解决措施。根据发展局2023年公布的《政府租契续期条例草案》，政府建议于立法后，除列明不获续期（或业主主动放弃）之用地，或外交部驻港公署不批准续期之外国驻港机构物业，其他一概自动续期50年。

尽管该草案目前还在审议阶段，但该中介对于未来的楼市政策还是有信心。

“其他变化也不会太大，如果要变的话很夸张的了”，她说。

文 | 冯吉宏

香港经济导报记者

本刊记者芦梦婷对此稿亦有贡献

此文为香港经济导报出品原创稿件

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