“钟摆战术”：华润中海，谁是赢家？

华润和中海，是北京楼市一季度“最闪亮的星”。

当下购房者喜新厌旧，得新项目者得天下。

华润一季度在北京有3个新盘入市，中海则有5个。

华润、中海、保利、招商蛇口这四家头部开发商必须保持在北京、上海、广州等一线城市的市场占有率，才能保持目前的销售规模和行业排名。

要想保持规模，就必须在这些一线城市保持拿地投资规模。但是，这些一线城市的土地很贵，任是“不差钱”的央企开发商，也不能“想咋拿地就咋拿地”。

为了最大化资金使用效率，华润和保利采取“钟摆战术”——今年集中在北京拿地，销售回款后下一年就集中在上海拿地；随着财务周转速度越来越快，现在已经变成了：上半年在上海拿地，下半年在北京拿地。

因为北京楼市3月份“小阳春”特征明显，所以华润和中海这两家深耕北京楼市的开发商都选择在上一年四季度加大在北京拿地，赶下一年“小阳春”卖房，这也就是今年一季度新房市场基本是华润和中海的“双雄会”。

从北京楼市3月份上半月的成交数据来看，二手房成交了6400套，新房成交了1500套，虽比不上往年热度，但市场呈现了缓慢上升的状态，并有环比较强的上升态势。

应该说，今年一季度的北京楼市虽表现稍弱，但也可圈可点。

这种可圈可点，主要来自华润和中海的投资策略和营销策略：

华润置地以进京30年为契机，推出了“三盘联动”的打法，将三个“府”同时亮相，在品牌上互相借势，在区域上实现“房山—亦庄—大红门”的“北京南城三角”的市场联动。

房山的京熙润府，亦庄的北京润府，大红门的中环悦府，三个楼盘拉开档次，按照“刚改-再改-高改”阶梯布局，三盘实现客户资源共享，客户改善置业进阶一站式购买。

3月24日，京熙润府首开实现销售额10.05亿元，销售267套房——这是今年春节后首个开盘销售额上10亿元的新盘。

中海也在摩拳擦掌。相比华润，中海这次是“五盘联动”，五个新盘密集入市，预计3月下旬到4月上旬，北京地产圈都是中海项目开盘的海报。

据悉，位于昌平朱辛庄的中海寰宇未来蓄客600多组，将于近期开盘。位于石景山的中海寰宇天下5期热度颇高，将在本周开盘。这两个项目位置不错，区域新房热销是经过市场检验的。虽然今年一季度市场热度不比往年，但是市场确定性强的区域板块还是占优势，中海这两个项目就可以贡献很客观的销售额。

另外，中海同步采取深耕丰台的打法，在丰台南部接连布局三个项目：永定玖里、公元里、丰和叁號院。这三个楼盘也在北京西南地区形成一个三角形，是为“丰台三角”。

而且，这三个项目距离更近，项目客群也是“刚改-再改-高改”的布局，可以实现北京西南部客户的一站式买房。

由此看来，华润和中海在北京的布局，已经进入区域深耕+多盘联动的“大区域开发”时代，从产品研发、审批环节上力争实现“强龙压过地头蛇”，争取实现比北京本土房企更强的开发优势。从营销上，则实现区域高市场占有率，具备市场定价话语权，卷死竞争对手。

既然一季度的北京楼市是华润和中海的“双雄会”，那么这两位强者谁会略胜一筹呢？

房小评认为，从销售额来看，中海很可能占上风。因为中海有五个新项目开盘，而华润只有三个。而且，中海的五个新盘的单价和货值都高于华润的项目。

2023年，中海北京销售额400亿元，稳占北京市场第一。今年3月份，中海北京可实现供货规模300亿元，充分保证一季度销售额规模冲高。如果中海北京公司一季度实现应开尽开，则不管单盘开盘去化情况如何，它在销售规模上都是北京市场的第一。

但是，从供货结构上，房小评却发现了华润的优势——三个新盘项目更适应今年北京楼市新变化，销售优势更大。

例如，房山是北京西城、海淀疏解人口的目的地，政府不断给房山增配教育、商业等资源，房山每年都有很大的新增置业人口流入，保证了房山的购房生力军。

京熙润府开盘均价仅3.7万元/平米左右，又是华润品牌加持的高端改善产品，对购房者吸引力很大，加上此时房山没有新项目入市，京熙润府抓住了市场机会，实现开盘热销。

亦庄北神树的北京润府虽然还未开盘，但蓄客情况良好，也符合亦庄的新置业逻辑。

在市场人士看来，北京润府具有很好的市场基础：1、亦庄强大的产业和就业人口支撑；2、北神树交通和地段都很好，唯独缺乏商业和教育配套，但是这两点都在华润进入后解决了；3、17号线地铁北神树和十八里店仅一站距离，但是十八里店新房售价7.8万元/平米，妥妥比北京润府每平米高出1万多，这会吸引朝阳东南部的改善客群购买北京润府。

最为重要的是，北京润府的单价和总价逻辑符合亦庄高级蓝领、个体企业主等当下主流买房人群的购买力和偏好。

在此之前，亦庄新房供应要么是河西区的招商玺这样的千万元的豪宅，要么就是嘉会湖附近的璀璨时代、丰禾嘉会这类的刚需产品，一直缺乏中高端改善的品质住宅。而北京润府的加入，正好填补了市场空白。

中环悦府的优势则是大红门区域的红利：一方面区域内的永定金茂府、和瑞叁号院已经为区域打下豪宅市场的底子，另一方面是区域内没有在售新盘，中环悦府稳享区域红利。

今年北京楼市的一个变化是消费降级，客户购买逻辑是“便宜买好房”，所以今年客户会舍弃地段论，更愿意以距离换居住品质。

同时，今年二手房业主的降价甩卖，也让核心区的新房失去价格倒挂优势，陷入降价和不降价的左右为难局面。而核心区的房子较贵，客户担心买后“破发”的心理更严重，更愿意选特价二手房。

华润的这三个新项目，交通位置可以、地价相对便宜，虽然在房山，亦庄等近郊区，但是都处于交通动脉上，项目土地款不高，开发商资金利息负担不大。在当下新盘销售低流速时代，更能匹配企业的稳步发展战略。

反观中海的5个新项目，都是豪华阵容，产品是以高端改善客群为主，地块总价也比较高，对销售流速要求也高，会给销售端带来比较大的压力。

从华润和中海的投资选择来看，两家企业对于北京楼市走势预判不同。从2024年一季度北京楼市的实际走势来看，华润的投资布局更具优势。

假以时间，北京楼市二季度谁执牛耳，尚未可知！

中国房评报道原创发布

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