广州三旧改造政策，将有大调整！

3月22日，《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件（征求意见稿）》（简称《意见稿》）开始公开征求民意。

《意见稿》强调了政府补位在旧村全面改造中的作用，市场主体主导的项目，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，征得村集体和村民同意后，可申请将项目转为由政府主导的方式推进。

对于补偿安置争议问题，《意见稿》探索行政处理+行政诉讼的路子进行解决。以上条款有助于加大政府对城中村改造的推进力度，加快项目实施。

在旧城改造领域，《意见稿》首次提出，可由所有权人直接出资，作为改造主体实施改造，也就是业主可以自掏腰包进行拆除重建，成为继政府主导、引入开发商改造之后的第三种更新模式。

在旧厂改造方面，国有土地上旧厂房改造为保障性租赁住房的，不用补缴土地价款。

新增旧村改造类型：“混合改造”

2023年7月，《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》公开征求民意，本次征求意见的是其配套文件，包括三份实施细则，分别针对旧村庄、旧厂房、旧城镇改造。

《意见稿》中旧村庄改造实施细则的适用范围，是指在前述办法实施前已批复方案或者已引入合作企业的旧村庄改造项目，也包括其他经市人民政府确定的旧村庄改造项目，体现了“新人新办法、旧人旧办法”分别处理。

对比2016年开始实施的《广州市旧村庄更新实施办法》（简称2016年《旧村办法》），《意见稿》在全面改造、微改造两大类的基础上，增加了第三种类型——全面改造和微改造相结合的混合改造。

《意见稿》还提到，旧村庄改造涉及历史城区、历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区、工业遗产、传统村落保护的，保护范围内不适用全面改造，原则上以现状保留及微改造为主。

当前，广州中心城区存在为数不少的城中村，如何确定改造类型和模式？《意见稿》提出，旧村庄改造类型、改造模式应当经农村集体经济组织成员大会表决确定。对位于城市重点功能区、完善城市功能和提升产业结构有较大影响，通过微改造或混合改造难以改善居住环境的旧村庄，可以确定为全面改造；对具有历史文化保护价值或基本符合国土空间规划要求的旧村庄，可以确定为微改造。

在旧村改造的复建安置总量方面，总原则是不突破规划可承载能力，保障改造切实可行。2016年《旧村办法》规定，住宅复建总量按“栋”或者“户”进行核定；

《意见稿》在此基础上，新增可以按“人”进行核定，“颗粒度”更细。那么如何核定集体经济组织物业复建总量？2016年《旧村办法》按其合法建筑面积1:1核定，2007年6月30日前的违建按照2:1比例核定，2007年6月30日之后的违建不予核定；

《意见稿》则调整为，按照现有建筑面积或者用地范围，以其中一种方式核定。

旧村庄改造：
《意见稿》加入政府补位内容

对于搬迁补偿安置方案表决，《意见稿》的要求和2016年《旧村办法》基本一致：需经被搬迁安置的村（居）民和世居祖屋权属人总人数的80％以上表决通过。在项目实施方案批复生效后3年内仍未达到80％以上签约的，方案应重新报批。

《意见稿》在2016年《旧村办法》的基础上，增加了批复延期的内容——因政策调整、规划调整、重大公共事件等不可抗力原因，造成3年内都未达到80%以上签约，改造主体可申请延期，一共可延期2次，每次延长不超过1年。

开发商始终无法与村民达成补偿协议怎么办？

《意见稿》加入了政府补位的内容。对于市场主体主导的旧村庄全面改造项目，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，市场主体征得农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表同意的，可以申请将项目转为由政府主导的方式推进。

市、区人民政府可以在现有工作基础上继续推进土地、房产征收（收回）工作，并对市场主体前期投入费用进行核定后予以合理补偿。

旧村改造过程中，不止一次发生“留守户”卡住项目的情况，此前相关方面曾研究采用行政裁决的方式解决搬迁补偿安置争议。

不过，行政裁决最终未进入《意见稿》，取而代之的是探索行政处理+行政诉讼的方式。

根据《意见稿》，原集体土地使用权人因无法与改造主体达成补偿安置协议，在规定期限内拒不交回土地的，改造主体或原集体土地使用权人可向项目所在地的区人民政府申请行政处理。

若行政处理的当事人对区人民政府作出的行政处理决定不服，可以依法申请行政复议或者向有管辖权的法院提起行政诉讼。否则，行政处理机构或当事人可以依法申请强制执行。

旧城镇改造：

新增业主作为改造主体的模式

对于旧城镇的改造，相比2016年实施的《广州市旧城镇更新实施办法》（简称2016年《旧城办法》），《意见稿》同样在全面改造和微改造的基础上，增加了二者相结合的“混合改造”。

在意愿征询方面，《意见稿》规定，涉及全面改造，应当分两轮征求房屋所有权人的意见：第一轮，经改造范围内建筑面积占比90%以上（含90%）的房屋所有权人且人数占比90%以上（含90%）的房屋所有权人同意，方可启动改造；第二轮，征询对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋补偿安置协议的建筑面积占比和房屋所有权人人数占比均达到2/3以上（含2/3）的，方可实施房屋拆卸。

值得注意的是资金筹措方式的变化，《意见稿》提出，旧城镇全面改造或混合改造项目，可由改造范围内的房屋所有权人直接出资，作为改造主体实施改造。

这意味着，旧城改造在政府主导改造、引入开发商改造这两种模式以外，新增业主作为改造主体的第三种模式。

有意见这样提：

一、征求意见时间

2024年3月22日至2024年4月20日

二、提交意见方式

1.登录广州市住房和城乡建设局网站（http://zfcj.gz.gov.cn/）首页上的“互动交流”—“调查征集”栏目查看征求意见稿全文，并提交意见建议。

2.发送电子邮件至邮箱（hujunyan@gz.gov.cn）反馈意见建议。

3.书面意见邮寄至广州市越秀区府前路1号市政府大院3号楼105室（邮政编码：510000）。

提交意见时请留下姓名和联系方式，以便必要时进一步联系。

政策全文

来源：广州市住房和城乡建设局、广州日报

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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