绿城逆市“加杠杆”后遗症

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

遇楼市低谷期，更多品牌房企主动或被动收缩，以精耕提高竞争力，而背靠央企中交的绿城一路逆市加杠杆扩张。

大家都知道，过去在宋卫平时代，规模中等的绿城，虽对股东的回报有些吝啬，但对买绿城房子的客户们是真的当成“上帝”。

换句话说，老宋对绿城产品很偏执，是真舍得投入，甚至不计成本。当然，老宋对地段的选择很苛刻，拿地难免有溢价。

当年老宋掌舵的绿城遭遇资金链危机，除了楼市大环境遇冷，一个关键原因就是绿城房子卖得偏贵，降价空间有限，毕竟成本摆在那里。

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后来的绿城，先是被融创掌舵人孙宏斌欲做“白衣骑士”而不能，最终央企中交“一锤定音”，一举成为绿城的第一大股东。或者说，绿城找了一座“靠山”，抱住了大腿，央企底色渐显。

2019年7月，绿城告别宋卫平时代，由中交派来的张亚东接棒掌舵。这几年，绿城一路扩张，多地频曝自投及代建楼盘“质量门”等维权问题，在诟病、争议声中备受关注。

近日，绿城中国公布了2023年业绩，大家仔细研究会发现，这家销售额3000亿级的头部房企，除了主动列出让大家看的几项业绩指标有增长之外，还有一些关键指标背后却潜藏隐忧，背后直指其“大而不强”，未真正摆脱房地产旧模式的“路径依赖”。

2023年，绿城中国实现营收约1313.8亿元，同比增长3.3%；归母净利约31.2亿元，同比增长13.1%。营收和归母净利虽“双增”，但创新高的千亿营收，却换来区区30多亿元的归母净利，绿城广大股东能认可吗？

去年，绿城取得毛利170.7亿元，较上年毛利220.2亿元下滑22.48%，其中物业销售结算均价19456元/㎡，较上年每平米下降了543元，该年毛利率13%，同比下滑4.3个百分点，其中物业销售毛利率11.3%，同比下滑5个百分点。

从绿城的解释看，去年毛利及毛利率遭遇明显下滑的原因之一，是楼市下行及限价影响；原因之二是聚焦一二线，但代价是拿地成本偏贵。

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看期间“三费”，去年绿城销售费用27.28亿元，同比下降6%；行政开支51.39亿元，同比下降4.6%；财务费用29.16亿元，同比增幅6.85%。

绿城去年财务费用29.16亿元，是扣除了约54.7亿元的利息资本化部分，但总利息开支83.86亿元，较上年增加1.06亿元，相对于去年净利66.78亿元明显高出了约17亿元。

去年，绿城总合同销售额3011亿元，其中自投项目销售额1943亿元，权益金额1276亿元；2022年总合同销售额3003亿元，其中自投项目销售额2128亿元，权益金额1224亿元；2021年总合同销售额3509亿元，其中自投项目销售额2666亿元，权益金额1452亿元；2020年总合同销售额2892亿元，其中自投销售额2147亿元，权益金额1194亿元。

换句话说，与楼市这轮周期一样，绿城2021年销售额取得历史性高点后，2022年及2023年持续回落了500亿元，但杠杆并未跟着降下来，反而有所增加，前述利息总支出还在增加，无疑吞噬了不少利润。

截至去年底，绿城集团总借贷达到1461.4亿元，较上年底1401.2亿元增加了60亿元，增幅4.3%，较2021年底1274.59亿元增加近两百亿；净负债率达到63.8%，较上年底增加了1.2个百分点，较2021年底52%猛增11.8个百分点。

换句话说，绿城2022年、2023年销售额较2021年高点持续萎缩500亿元，但财务杠杆反而持续加码，致使总利息支出创新高，净利录得近3年低点。

其中，绿城一年内到期借贷余额325.47亿元，较上年底269.06亿元增加逾56亿元，而手上银行存款及现金余额697.6亿元，其中受地方监管的预售监管资金238.79亿元，剩余近460亿元，对一年内到期短债的覆盖尚有较大余地，但账龄超过半年及以上的一年内应付“贸易应付款”121.6亿元。

绿城逆市加杠杆背后，是大家都知道的近三年“迅猛拿地”，比如2021年新增拿地项目101个，总建面1750.85万方，耗资937.5亿元；2022年以来，楼市急速下行，较其他房企不拿地，绿城新增拿地27个，总建面407.7万方，耗资408.16亿元，；2023年新增拿地38个，总建面557万方，耗资595.15亿元。

2021年，绿城新增拿地平均楼面价9080元/㎡，该年末总土储平均楼面价7182元/㎡；2022年新增拿地平均楼面价飙到14620元/㎡，该年末总土储平均楼面价涨到7582元/㎡；2023年新增拿地平均楼面价14231元/㎡，该年末总土储平均楼面价涨到7982元/㎡。

看销售均价，绿城2021年自投项目销售均价28416元/㎡，2022年跌到26823元/㎡，2023年升到28334元/㎡，但去年自投销售额低于2022年。

再看结算均价，绿城2021年结算均价20468元/㎡，2022年结算均价跌破2万元/㎡，2023年结算均价继续下滑到19456元/㎡。结算均价较当期销售均价具有延后性，绿城未来一两年业绩仍很可能继续承压。