壹品兴创·颐和公馆丨北京大兴(壹品兴创)颐和公馆官方网站

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颐和公馆基本信息

热线电话：400-112-8986（售楼处咨询预约热线）

楼盘名称：颐和公馆

开发商：中建壹品（三局）＋兴创

价格：单价约5.3万-5.7万，总价约380万-1300万

位置：大兴新城、4号线义和庄地铁站400米。

户型：72m²两居（154套）、98m²三居（208套），四居128㎡（194套）-141㎡（96套）-162m²（60套）-222㎡（40套）。

容积率2.0、19栋楼、752户、8-11层、含赠送得房率82%-88%。

关键词：

大兴新城核心、地铁4号线、城市界面良好、三大公园环抱、精装交付、央企开发商、商品房、精工园林、中央空调、大户型送新风系统。

土拍时刻

2023年8月3日，北京市大兴区新城核心区DX00-0101-053、055二类住宅地块出让。土地面积约4.6万平方米，规划建筑面积约9.19万平方米，容积率2.0、控高45米。

中建壹品、中海、城建、兴创、保利、建发，这6家房企报名，多轮竞争后，先是触及总价限价，又是触及了现房面积顶。但因为无人提交高标及摇号申请，所以，最后一手举牌的中建壹品拿到了地块。

28.75亿+1.8万㎡现房销售面积，溢价率15%，楼面价3.13万元/㎡。销售指导价5.9万元/平方米，现房6.1万元/平方米。

地段分析

颐和公馆电话：400-112-8986（售楼处咨询预约热线）位于大兴五环外，距离地铁4号线大兴线义和庄站400米。

4号线是北京最早的南北主干线之一，贯通多个商圈，向北可达西红门、新宫两大商圈。那里有荟聚、宜家、山姆、新光界、万达、大悦春风里等购物中心。4号线还可以直达北京南站、西单、西直门、中关村。

曾有段子说：“四号线往北坐，谁先下车谁就输了”，也多少反应了这条地铁通达大量985高校的事实。

准确来说，颐和公馆属于义和庄板块，这也是项目名字“颐和”二字的由来，有点谐音的意思。再者4号线确实能到颐和园，但距离确实太远，解释起来还是比较牵强了。（难不成是致敬旁边的颐璟万和？哈哈，肯定不是）

义和庄板块的北侧是黄村，这是大兴的核心老城，大兴绝大部分政府机关、职能机构都在这。非常成熟，房子几乎全是老破小。

义和庄是大兴的新城，与老城隔北京大兴站铁路线对望。一般会感觉两者相距较远，实际情况只是差一站地。

在各个近郊区中，大兴的新城老城之间的距离是最近的。新城可以享受到老城的配套，老城也可以搬过来改善，这是当初规划时的用意。

义和庄板块内，老房子只在东侧几个小区，其余大部分都非常新，因此整体城市界面还算不错。（但是也有断头路，比如金悦府南侧）

地铁站西侧是恒大未来城、万科天地，两个大体量社区，以限价商品房、50年公寓为主。2016年时，万科天地也算是比较有名的“商改住”项目。（曾激烈维权，万科也是有口难言，更多隐情，小窗找我：strive1234）

西侧还有一栋首开万科中心，算是板块内相对最纯粹、进驻率最高的写字楼了。不少开发商喜欢租这栋的高层当售楼处，因为展示效果非常好，比如中冶德贤华府。

首开万科楼下，还有一大排企业独栋，名曰：兴创总部公园。兴创也是颐和公馆项目的开发股东之一，大兴国企，可理解为本地主要城投公司，类似首开之于北京。

东侧是泰禾中央广场，同样体量非常大，但是实打实的做了公寓和写字楼，所以导致空置率暂时比较高。泰禾这片建筑中间留了两个小公园用地，降低了密度，利好城市界面。

再后来就是限竞房时代的金悦府、颐璟万和，然后是未来云城，普遍在板块的北侧。

义和庄板块内只有地铁东南角还有空地，颐和公馆就在东南角的中心，所以项目东西南北四个方向现状全都是空地，有住宅也有规划，用途不一。

大兴站其实就是之前的黄村站，前些年还有很多客运慢车在这里设站。翻新后，在2019年成为了高铁站，现在是京雄城际铁路的重要站点。其建筑造型，与大兴机场呼应。

义和庄板块南侧是生物医药基地＋天宫院，算是大兴的宝贝，贡献GDP的大户，真正的产业。

尤其是生物医药基地，产业区的面貌非常像亦庄，如上图，左侧红圈。曾几何时，大兴年度GDP曾增加了20%多，全都是因为疫情期间疫苗产值的增加，这些企业基本都在生物医药基地。

某种程度来讲，这里算是大兴经济的发动机。

上图右侧红圈，物流产业集中。虽然产业结构不高级，但有总比没有强，毕竟大兴还没资格说“腾笼换鸟”之类的话。（城六区丰台说过这个话，但现状来看，丰台没玩明白，有点尴尬）

但讲真，这一带的物流产业并非有意布局，而是自然而然，市场催生的产物。依托生物医药基地，有物流需求。再者，位置通达性优秀，靠着京开高速、大兴机场高速、六环，三条主干道。还有铁路线穿过，非常适合。以至于作为亦庄之光的京东，都把亚洲一号大型智能仓库也放在了这儿。

产品分析

72㎡两居，颐和公馆项目的起步户型。

南北通透两居，单这一点就算可以了。南向送两个飘窗，入户有玄关。半U型厨房，有柜子，也能放得下冰箱。

边户是明卫，可以实现270°通风和采光，值得多掏钱。卫生间的洗手盆外置，增加了实用性。

98㎡三室两厅两卫，南向三面宽，通风非常好。

主卧套房设计，南向次卧的开门方向很好，不会俩门对着，次卧门口有柜子和家政间。

入户也有一组柜子，餐厅区域还有餐边柜，收纳空间不错。有单独餐厅区域，不需靠墙摆放，在这个面积段不多见。

98户型分布在南北地块的最南侧，没啥遮挡，所以日照采光算是不错。但因为临路，所以多了点噪音，这是无法避免的。

128㎡四室两厅两卫，这是颐和公馆最小的四居，算是紧凑型。相比其他四居户型，功能性类似，但面积小，总价低，这是其最大优势。

四叶草布局，四个卧室分列一角，互不打扰。通透性不错，柜子多，主卧套房设计。

缺点是餐厅部分区域对着入户门，肯定会有人在意。

141㎡四居，同样是四叶草布局，但客厅面宽足足多了70厘米，南向卧室多了10厘米。

使得餐厅、客厅更加宽敞大气，也有更大的改善空间，比如多了西厨岛台，餐厅能摆圆桌。

比128㎡多了13㎡，体验感还真提升了很多。

162㎡四居，更为改善，主要体现在南向双套房设计。其余整体布局类似141㎡户型，尺寸全面提升，差了21㎡。

222㎡四室两厅三卫，南地块的楼王位置。

四面宽朝南，户型更为扁平，因此通风采光更佳。客厅面宽达到了6.1米，非常宽敞。餐厅区域就在厨房门口，动线很好。

两梯两户，但类似一梯一户的设计，所以近似于私家电梯，电梯厅可以好好利用上。入户门和玄关更加讲究，有大宅质感。

主卧套房可实现南北通透，带浴缸，双洗手池，两排柜子。

南向的小次卧，面积其实不小，面宽有3.25米，比很多主卧面宽都大。房间进深很足，可以好好设计，如果强调功能性，甚至可以实现小卧室、书房、衣帽间三为一体。当然，功能太多那就不太“豪”了，最好是有所取舍。

98㎡三居、128㎡四居是颐和公馆主力户型，72㎡两居的房源也不算少。

南地块的户型面积更大，但是临街房源更多，各有优缺点。

缺点总结

1、地块形状真是不咋地啊，太扁平了，换任何一家开发商排布楼栋，都会头疼。结果，只能是很多房源都要临马路，没办法避免。

这两个小地块，为啥官方不改成一个地块？对周边其实不会有啥影响，这里不是成熟区域，也不存在断路绕路的问题。（大兴新城义和庄板块内，这个问题非常普遍，比如竞品项目未来云城，一个小区分成了6小块，太琐碎了。对开发非常不友好，对区域而言，长远看也绝对弊大于利。讲真，这种问题不是天灾，是人祸。）

2、五环外，甚至快到六环了。听起来会觉得比较远，通勤人群真的要盘算一下通勤时间，具体要看在哪些位置工作了。

3、新城范围内，目前写字楼空置率还比较高，甚至泰禾的部分底商都空着。（泰禾住的人少点，地铁西边底商就比较热闹）

4、中建三局操盘，但目前其在北京确实还没有交房项目可以参考。

5、面积较大，二手阶段，总价逻辑会吃亏。

6、项目宣传“三大公园环抱”，但是清源公园较远，都到了清源路了，不能作数。而且有些时候，公园不是公园，只是遮羞布，欲盖弥彰。

7、板块内二手房热度暂时还不行，恒大、万科、泰禾，区别于传统住宅，交易量非常低。那俩限竞房还没满五年，不能交易。未来云城、德贤华府没交房，更是没办法参考，需要一点时间。

8、四公里内，没有三甲医院。

9、生物医药基地，其产业定位与亦庄生物医药园、昌平生命科学园重叠，存在竞争关系。

10、板块内暂时没有大型购物中心。

优点总结

1、中建壹品，其实就是中建三局。这哥们是超级大央企中建集团的子公司，而中建集团是全球规模最大的建筑企业，在最新的世界500强中排名第9。提起开发商中海，很多人都知道，其实中海也是中建集团旗下子公司，与中建的各个局是兄弟公司，同级并列。

就中建内部鄙视链来说，三局的实力无疑是最顶端，曾被业内誉为是“全国施工单位的天花板”，连续多年评为中国建筑企业百强第一（可与之一战的只有八局）。

2、地铁4号线的通勤逻辑很成熟，而且可以换乘19号线、10号线、14号线、7号线、2号线、1号线，通达性很不错。颐和公馆到地铁站只需要400米，绝对是地铁盘。

3、一休的咨询粉丝中，确实有在大兴机场、航空总部工作的人群。大兴临空经济区对板块多少还是有一点影响的。根据竞品盘未来云城项目反馈，还有单位搬到雄安的人群买在义和庄，就想在大兴站旁边。

4、城市界面很不错，五环外的板块中，不少都很荒凉。但义和庄已经开始兑现，街道、建筑都比较新。相比住在老城，心情肯定是好很多。

5、义和庄之于大兴，很重要，确实要发展。一是，靠近老城，阻碍难度小一些。二是，4号线沿线才是好地段，但沿线几站并没有啥好位置空地，也压根没有写字楼的底子，只有义和庄。

有粉丝曾问过我：西红门东难道不是更好吗？位置好，还有大片空地。

西红门确实很好，大有成为大兴第一板块之势，是大兴唯一五环内的板块，也恰恰是这点，导致西红门东只能定位是睡城。因为那是大兴的最北侧，五环阻隔了板块间的联动和发展，西红门东深入了丰台里面，对大兴其他板块起不到任何带动作用。从大兴的产业角度出发，战略意义很低。

6、虽然板块内没大商场，但是餐饮店铺多，大批量底商，吃吃喝喝的选择很多。

7、项目500米，有念坛公园，环境非常好，面积很大，日常遛弯绰绰有余。还有大面积的广场，很适合老年人和小朋友。（项目北地块西侧，还有一个小公园）

8、本地国企＋超级央企，资金相当稳健，在民企普遍暴雷的今天，这个项目不可能出啥大问题。而且中建三局和兴创也并不是第一次合作，上一个联合开发的项目是御璟星城，也是大兴的盘，算是轻车熟路。

9、官方宣传外立面是石材＋铝板＋玻璃，果真如此的话，外立面比大部分同价楼盘强。整体得房率还可以，南向送飘窗，部分户型北向还送设备平台。140㎡以上户型，3.15米层高，还送新风系统，很能打啊。

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