杭州小区换梯新模式：物业、开发商、小区经营性收入合作出资

近日，房龄10年的杭州萧山信息港社区霞飞郡小区业主迎来一件喜事：小区24部老旧电梯分批次整体更换中，5月份将全部完工。

业主们喜气洋洋，不仅电梯使用安全得到保障，单元楼的颜值亦有所提升。

根据杭州市市场监管部门提供的数据，2022年底，杭州市在用电梯总量达到181587台，其中使用超过10年的电梯数量达3.8万台，使用超过15年的电梯1.6万台。

日渐老化的电梯催生多种安全隐患，妥善地修理或更换电梯是刚需。

霞飞郡小区创新了一种更换老旧电梯的出资模式：物业、开发商、小区经营性收入三方合作出资。开发商拿出质保金123万元，物业出资20万，小区经营性收入300多万，组合至500万更换电梯。

崭新的电梯 信息港社区提供

这种出资模式是怎么实现的？是否能给其他老小区提供样本？近日，潮新闻记者实地走访。

老旧小区电梯故障频发

换电梯是性价比更高的选择

霞飞郡小区位于萧山老城区，2014年交付，共有高层住宅7幢，单身公寓2幢，共12个单元，小区居民1181户。

小区内景 章然 摄

22幢楼正进行更换电梯工作，西奥电梯的工作人员进进出出。

一位负责安装的工作人员表示，小区是两梯四户，电梯已使用十年左右，出现了不同程度的零部件老化，集中在电路相关零部件上。“一部电梯是4月底完成更换，另外一部5月完工。”

工作人员认为，电梯的使用年限不是唯一出故障的原因，“一般来说，电梯用15年，理论上行得通。”但是，使用过程中，是否有定期保养、是否有人工破坏等等，都会影响电梯使用寿命，“所以，我们接到很多更换电梯的订单，年份大多在10年或更小，很少小区会使用电梯15年。”

在已完成电梯更换的楼幢内，明晃晃的电梯十分吸睛，与周围的陈旧装饰形成鲜明对比。

住户朱女士带着孩子去上课，她对电梯更换很满意，说再也不用过担惊受怕的日子。此前，朱女士所在楼幢电梯常发生停梯，物业也会及时修理，但坏了修修了坏，很影响居住体验。

新电梯 章然 摄

旧电梯 章然 摄

“我认为反复修理的原因，是电梯太老了，修已经没作用了。”朱女士表示，一个月报修多次，费用累加真还不如更换。

“开发商也拿出质保金来换电梯，这点很好。如果有类似情况的小区，也可以试试这个方法。”业主吴女士说，如今她所使用的新电梯，偶发会有一些声响，但不影响整体使用，自己很满意。

多方合力完成电梯更换

开发商质保金是关键一步

霞飞郡小区的电梯更换工作，物业和业委会多年前已进行布局。

小区保利物业经理孙洋全程参与了电梯更换工作，此前小区电梯每逢换季，受温度湿度影响，通讯故障频发，高峰一个月30起故障报修。物业包揽了小零件的保养、修理工作，每次费用几百元至几千元不等。

问题并没有解决。“2021年，第二届业委会多次会议探讨过，电梯机械部件需大修，费用高达一百多万。”

面对如此高昂的费用修理电梯，参与会议讨论的几方代表都觉得性价比不高。

小区讨论会 信息港社区提供

“想换电梯，但是仅凭借小区经营收入，资金是不够的。”孙洋说，物业的资金也不多，整体上有一百多万的缺口。

直到联系开发商，质保金的使用是关键一步。

质保金是用来抵扣房屋修理的费用，如果没用，8到10年会退还给开放商，“开发商愿意将一部分质保金123万元作为电梯更换的专项资金，也很不容易。”

2023年8月，小区召开业主大会，通过全体业主投票，最终高票通过了更换电梯的议题。业委会启动公开招标更换电梯流程，杭州西奥电梯有限公司中标。

到今年3月中旬，小区的24台需要更换的电梯中，已完成更换并开通使用12台，正在更换7台，其余5台也将在4月下旬启动更换。

杭州老小区各出奇招

新样板能否推广

事实上，杭州老旧小区更换电梯并不少见，并创新了多种多样的资金来源形式。

3月份，文新街道新金都城市花园小区的业主们，采用自筹费用续交物业维修资金（又称“房屋养老金”）的方式，解决电梯更换资金问题。

第一步是续交物业维修资金筹款，相关业主按照其建筑面积的比例分摊。第二步由物业维修资金使用的流程来完成电梯更换。最终，业主们自筹的资金加上物业专项维修资金共127万多元，完成了电梯更换工作。

物业维修资金是更换电梯的资金来源之一，但随着房屋的“小毛病”会越来越多，部分小区没有物业维修资金或资金不足。

根据杭州市住房保障和房产管理局消息，2023年，在上城区、拱墅区和西湖区三城区选取试点小区，探索实施老旧小区维修资金续交、补建试点工作。

电梯更换 信息港社区提供

2023年，杭州共有16个小区进行物业专项维修资金续交、补建工作，包括上城区美政花苑、清江花园、鼓楼花园等8个小区，拱墅区三塘沁园、蚕花园、定海园等4个小区，西湖区新金都城市花园和黄龙雅苑2个小区，以及滨江区东方郡等2个小区，总计资金达582万元。

2023年续交的小区有多种类型，经济适用房、老旧小区、农居拆迁安置房小区等，维修资金续交意识正越来越强。

上城区丁兰街道华亭社区长睦华天苑为2015年交付的经济适用房小区，将15万小区共有收入补充维修资金。

富阳区恩波花园为推进补建工作，相关部门、社区、设计单位、全体业主多次召开会议讨论整治方案、补建办法、征集意见，社区还挨家挨户动员业主签署意见书，共收缴物业专项维修资金约25万元。

采纳开放商质保金的模式，无疑是另一种创新。这种模式可具有推广意义？

“事实上，我觉得如果小区有质保金，想要更换电梯，可以试着和开发商联系。有一些开发商想打造城市标杆产品，愿意将质保金贡献出来，名声和质量都保全，两全其美。”孙洋说。

信息港社区相关工作人员也表示，这种更换电梯的模式是要求开发商质保金仍在使用年限内，如果过保的小区，就不太适合了。

（来源：潮新闻）