二手房存量是堵点，法拍房房价是大底

　　二手房存量市场在膨胀，这将成为房地产回暖的最大堵点。

　　二手房存量市场的膨胀，部分是因为政策在２０２３年４月做了一个多余的动作，这就是官宣了全国不动产登记已经完成。这等于是对市场的一个测试，测试一下一旦开征房地税，房地产市场会有多大反应？

　　反应当然会有，公布后最直接的反应，就是北上广深一线城市的二手房挂牌猛增，上海增量高达８０％。一线城市的高级住房，评估价动辄上亿，如果按国际惯例１％征税，对拥有多套房的业主来说，太恐怖了。

　　也正是在公布全国不动产登记完成后，二手房价格出现了大幅的下跌，很多购房者上来就先砍一半的价，这又冲击了新楼盘的销量。２０２３年的总销量继续下跌，２０２１年为１８亿平方米，２０２２年１３亿，２０２３年１１亿多。

　　跌得这么惨重，征收房地税这事，短期内已无可能。

　　北大国发院的姚洋说，房地产要想走困境，必须摆脱对土地出让金的依赖。

　　问题是用什么替代每年８万亿左右的土地出让金，没有任何行业的税基能替换，泽平说将来靠新能源替换，那太遥远了，即使成立，也是二十年以后的事了。地方财政每年都要钱，没时间等待二十年后的假设，所以，姚洋说：唯一的替代品就是房地产税。

　　实际上，没有哪个行业能替代，房地税也不例外。

　　按黄奇帆的计算，老百姓手中的房子约３００亿价值，按国际惯例和中国特定的情况，能列入征税范围的在５０％左右，按１％或现行企业房产的０．８％税率征税，也就一万多亿；大概率补不上征税后，可能发生的土地出让金下跌的巨大损失。

　　中国目前空置房约６０亿平方米，这些空置房将继续膨胀二手房存量市场，如此巨大的存量，很可能引发楼市的暴跌。

　　急于抛售的业主难以变现，而一个无法快速变现的市场是一潭死水；二手房巨大的存量市场，将成为中国楼房跨不过去的堵点。

　　另一个定义中国楼市格局的是法拍房。

　　黄奇帆认为２０２４年法拍房将达到４００万套，即便只按平均１００平方米计算，也是４亿平方米，超过了２０２３年总销量的三分之一，二手房存量再加上４００万套法拍房，基本决定了中国楼市实际的价格水平。新楼盘价格不可能不受影响。

　　一个是二手房，一个是法拍房，既反映了楼市的塌陷，也说明个人与企业的生存状态，大批的断供，已经形成了巨大的风险。

　　二手房将成为中国楼市回暖最大的堵点。

　　而法拍房基本定义了中国楼市的真实市场价格。