重磅：国常会释放商品房制度改革的大信号

　　刚刚，国常会对房地产有了新指示：听取关于优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。

　　全文如下：

　　会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

　　我们来逐字逐句做解读。注意：下面有些是我的建议/呼吁，有些是解读，我会注明分开。

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　　1）和本年政府工作报告比较。

　　2024年政府工作报告关于房地产的表述有三处，总体摘录：

　　因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作。制定实施一揽子化解地方债务方案，分类处置金融风险，守住了不发生系统性风险的底线（总结2023年）。……优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展（2024年政策）。……适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求（长远制度建设）。

　　基本变化不大，统一都是：回顾肯定既往工作+安排2024年房地产政策+长远制度建设。

　　但措辞更清晰。出现了几处：“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求”（说明有更整体性的想法）、“加快完善‘市场+保障’的住房供应体系”（直接点出“双轨制”）、“改革商品房相关基础性制度”（政府工作报告里用词是“完善”）。

　　我们就讲这几点。

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　　2）“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求”。

　　这部分说明了：先前的房地产支持政策根本不够力，还需要“进一步”强化，要系统谋划。因为1-2月的房地产数据非常之拉胯。扣除2020年1-2月的特殊因素，2024年1-2月商品住宅的成交额已经创下至少是2018年以来的新低，不到9300亿。

　　怎么才叫系统谋划？

　　我的理解，在方向上，会在需求端上更加发力。关于供给端（给开发商纾困）的政策，可能也就这样了。因为你再纾困，再给开发商融资便利，他房子卖不动，结果还是玩完。办法就是要让房子卖得动，把“潜在需求”给“有效激发”出来——如果“潜在需求”还有的话。只要房子卖得动，开发商暴雷违约的风险就会大大降低，市场的信心就会快速回来。

　　在策略上，会和下面的长远制度建设——改革基础性制度——有关，也一定会有其它的内容。抛开制度建设先不讲，在2024年，我认为这个表述在释放如下积极的政策信号。

　　●一线城市“五限令”要更大力度的放宽乃至解除。尤其是限购、限售，全部解除掉，让市场回到“自由买卖”状态，一线城市在2024年会非常有机会看到。“加大高品质住房供给”，那句话暗示的，我认为就是把限购、限价解除掉，让有钱人去接盘，这部分人群是最有实力、也最能激发的“潜在需求”。

　　●税费减免。比如增值税，理应免掉，“5改2”都不足够，这需要国税部门联手。

　　●5年期LPR继续定向大幅下调。现在首套房贷利率在深圳是3.85%，我记得北上更高，广州略低，看起来低，但实际考虑到GPD和物价运动方向，太高了。尤其是惠州还逆向上调了LPR，脑子有水。这需要央行联手。

　　其它，单单在政策上面，明面上也没啥了。但是暗面就不知道，像什么“房票”什么的，各个地方可以搞出很多名堂来。

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　　3）“加快完善‘市场+保障’的住房供应体系”。

　　讲清楚这个，要先把前提——“要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化”——弄明白。什么是“新型城镇化发展趋势”？“房地产供求关系变化”指的是什么？

　　“新型城镇化发展趋势”，在本年政府工作报告里讲的很详细，我们就不列举了。重点就是这一句：“把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善‘人地钱’挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。”

　　简单说，就是“人”的城镇化。这个“人”，主要就是指：外来人员的市民化，就是那些人在城市工作但是户口不在，人户分离，并不是真正的城市化。这类人群大约有2个多亿，像深圳，常住人口里面大约1200万是外来人口，东莞比例全国最高。

　　大家应该还记得前几年，每年两会关于房地产喊的最响的就是这句话：花大力气解决大城市青年人的住房问题。指的其实就是这个。

　　“房地产供求关系变化”很简单，就是生产过剩，销售额从18万亿已经掉到了11万亿，短短3年，而且看起来还没有止血（上图）。

　　那这两个合在一起是在说什么？

　　就是说：我们需要大力推动未落户常住人口“市民化”，让他们真正的实现“城市化”，成为“市民”，享受户籍水平的公共服务（大家知道有没有深户，医保差别有多大），包括住房。他们要落地转为市民，就需要大量的住房。

　　在之前，解决这个问题的抓手是：发展保租房。大家应该还记得这一点，建设租赁住房（一开始是“公共租赁住房”，后来称为“保障性租赁住房”），这是当时解决问题的手段和路径。

　　但是，“14号文”出来后，思路都变了，那个实现路径变了——从之前的发展租赁住房“住有所居”，又回到了“居住有其屋”，用产权房的方式来解决这个问题。这个我在《》里谈过了，这是“分水岭”级别的变化！无论你是开发商，还是个人，都要高度重视！

　　也即是说，还是要花大力气解决外来人的住房问题，但是，如果他们要买房，也可以根本不用去市场上买，政府直接下地建楼给保障。原因之一，是过往的房价涨的太高了，就算是现在供求关系变了，房价跌下来了，外来人也买不起。

　　和先前的发展租赁住房相比，这是一个非常激进的计划。它也构成了“市场+保障”的住房供应体系内核，也就是我们现在看到的“市场的归市场，保障的归保障”重提了。“14号文”出来之后，肉眼可见的就是，可售型保障房呼呼啦啦的起来了，（可售型）保障房的比例将会大幅上升。

　　这和以前任何时候都是不一样的。

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　　4）“改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式”。

　　“新模式”这个概念我之前说过：现在无法定义，它将是一个政策与市场互动演化的过程，我相信就是规划者也未必清楚，必须要一步步走才有庐山真面目。

　　但那个“商品房相关基础性制度”这次直接用了“改革”，而不是之前“完善”的字眼，应该说，力度上还是强了很多。它暗示了先前的“商品房相关基础性制度”是不够好的，是需要变的。

　　那么，指的是什么？

　　重点内容都在住建部今年两会时的记者问答（大家可以去搜全文，“有三个方面”那个部分）。

　　我想大家有共识的一点应该就是“预售制”的改革了，这个住建部已经明文说了，也已经在不少城市开始推进了。比如深圳宝中最近出来的一个新盘，就是去年卖的地，一半是预售，一半要求现售，前者今年就能卖，后者则要到2026年才能卖。

　　第二个是房屋保险制度。就是给房子买保险，出现问题的时候保险上阵。

　　这两个合在一起，就是给到小业主更大力度的保障。我们知道，每一波大危机都会催生大改革。1993-1994那一波下来，全国各地遍地烂尾楼，引出了预售资金监管制度。而这一波下来，说明这个预售资金监管也不咋行，直接取消，改现售，同时配合房屋保险，让小业主吃定心丸。

　　这个制度性改变，会在多大程度上改变现有房地产的开发模式，以及对开发商的影响程度有多大，只取决于一点：推进的速度和广度。我个人不是那么乐观，我觉得和国际接轨，也可以实现小业主的权益保障，同时又能够平稳过渡。这些以后再说。

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　　5）补充一些我的看法。

　　下面说我的一些看法，我是着眼于如何“有效激发潜在需求”，通过“改革商品房相关基础性制度”的手段。因为在我看来，今天的房地产行情，只是给政策刺激，没有什么作用了，不改制度是不行了，改了制度会否有根本改观，不知道，但一定会有比较好的效果。

　　预售制变现售制自然是一个方向，房屋保险也非常好（甚至后者更好），但其它的基础性制度如果能够考虑，可能老百姓买房的积极性会立竿见影的抬升起来。

　　比如：把土地使用权年期延长。我们现在的住宅土地使用权年期是70年，能否延长？到更长，比如99？199？……都行，所谓“有恒产者有恒心”，这一点，可以让广大民众，无论有房无房，都定心。这个我认为最最重要。

　　比如：取消公摊。关于公摊面积这个事儿，我们经常看到的是骂香港，骂霍英东，骂李嘉诚……但是如果你有一点常识，就应该意识到一点：香港可早就取消了公摊。你大陆当初学人家搞公摊，师傅都改掉了多少年，你自己不改，还天天骂人家坑了你？你自己一直是未成年人吗？这个是完全可以不费力的做到的，对于卖方只是一个类似于会计调整的东西，但是对于买家却可以大幅提升他的获得感，不知道为什么这么多年不改。

　　比如：按工程进度付款。这是我上面说的，不改预售制和国际接轨也可以，高层住宅全球通行的其实都是预售制，因为的确有现实困难。但是别的地方为什么没有出现像我们这样铺天盖地、席卷全国的烂尾楼或者交付危机呢？人家买个楼，首期付个10%，接下来每半年付5%，不到交楼不按揭，交楼前半年才开始向银行申请按揭，这就是个期货交易，那就按期货给钱完了。推这个制度，要比直接搞现售，更为可行。现售大饼很好看，但是做不到有什么用。

　　加上房屋保险，做这几件事儿，我认为老百姓买房的积极性会提高很多，很多。无论是有房者，还是无房者。尽管人们经历了疫情，钱包受损，但是“潜在需求”一定是有的！尤其是深圳，不到30%的自有率，说人们不需要房子，那是瞎胡扯。

　　问题是光靠政策不行，基础制度的改革的确必须要跟上来。只是说，怎么改的问题。

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