武汉第四代住宅来了！得房率接近100%！蔡甸已试点！

3月20日，武汉发布关于推进新型住宅设计创新试点工作的通知，这是继湖北省高品质住宅建设推进以来，又一重要的供给侧改革措施，这也标志着得房率近100%的第四代住房正式向我们走来。

以下为《通知》正文：

各区人民政府，各有关单位：

为促进我市人居环境品质提升，推进住宅产品向高品质和多样化升级，根据《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（武房发〔2023〕8号）要求，结合我市当前实际，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：

一、总体要求

鼓励在总体布局、公共空间、建筑立面、户型设计、地下空间、停车空间、智慧管理等方面进行住宅设计创新。

（一）总体布局：鼓励住宅小区因地制宜采用高低错落、板点结合、围合组团等布局形式，彰显武汉山水特色与城市魅力。

（二）公共空间：鼓励住宅小区设置街边口袋公园、开放式风雨连廊、景观休闲架空层等高标准公共空间，提升共享居住环境。

（三）建筑立面：鼓励住宅进行生态化和公建化立面设计：鼓励采用屋顶绿化、垂直绿化、空中花园等形式，将绿色生态理念注入城市实践；位于城市重要区域及重要景观界面的住宅需凸显简洁美观的建筑形象。

（四）户型设计：鼓励全生命周期户型、宜老宜幼户型、多变居住空间等设计，开展住宅阳台、空中花园试点，提升居住品质。

（五）地下空间：鼓励地下空间集约节约利用，地下空间和公共空间复合利用；鼓励设计地下大堂、下沉庭院等高品质地下空间。

（六）停车空间：试点地面生态停车、底层架空停车，鼓励地面停车设施配置新能源汽车充电桩。

（七）智慧管理：鼓励打造智慧物业、数字家居、智慧医养等数字化管理形态的社区。

二、试点政策

（一）住宅阳台、空中花园试点项目适用《武汉市住宅阳台及空中花园规划管理细则（试行）》（见附件）。

（二）区人民政府（含开发区、长江新区、风景区管委会，下同）在充分考虑城市景观风貌和空间品质的基础上，选取合适的开发类住宅项目开展住宅阳台、空中花园试点。住宅阳台试点范围为全市域，空中花园试点范围为新城区、开发区、长江新区的三环线以外区域。

（三）新城区人民政府，开发区、长江新区管委会可参照中心城区建筑停车配建标准，结合自身实际按照区域土地开发强度分区，制定适应自身发展的住宅项目停车配建标准，地面停车位可计入停车指标。中心城区可适当优化危旧改项目、保障性住房项目停车配建标准。

三、加强监管

（一）区人民政府应加强组织领导，深化细化相关试点政策，明确工作职责，推进试点工作顺利开展。同时，采取切实有力的措施，压实属地责任，加强对试点项目的监管，严格控制和查处违法建设。

（二）城管执法部门负责指导属地执法机关开展违法建设查处工作，自然资源规划、住房保障房管等部门在各自职责范围内做好控制和查处违法建设工作，保证试点项目按规划批准内容实施。

（三）住房保障房管部门应通过商品房销售全过程监督指导开发企业在房屋销售合同补充协议中明确“空中花园绿化用途、业主后期管理维护相关义务及不得改变空中花园绿化用途、不得封闭空中花园”等内容，关于空中花园的监管维护，在二手房买卖合同中明确“原有义务存续”。

（四）物业服务企业发现在物业管理区域内有违法建设的，应当予以制止，并立即报告街道办事处、乡镇人民政府，配合做好调查取证、执法等工作。

四、其他

（一）项目建设活动除遵守本通知外，还应遵守有关法律、法规、规章、规范性文件和技术标准。

（二）本通知自印发之日起施行，有效期两年。试点项目应在有效期内取得《建设工程规划许可证》。

附件：武汉市住宅阳台及空中花园规划管理细则（试行）

武汉市自然资源和规划局武汉市住房保障和房屋管理局

武汉市城乡建设局 武汉市城市管理执法委员会

2024年3月20日

附件:

武汉市住宅阳台及空中花园规划管理细则（试行）

一、住宅阳台

住宅套内阳台进深不大于2.4米，且阳台进深与相邻功能空间进深的比例不超过2:3，住宅套内阳台水平投影面积总和不超过单套套内建筑面积的20%。凹阳台至少有一个完整长边为临空面，挑阳台对外临空面累计边长不低于阳台周长的50%。

同时符合以上条件的，住宅套内阳台按照其围护结构或围护设施的外围水平投影面积的1/2计算容积率建筑面积。

二、空中花园

（一）设计管理要求

主城建筑高度不超过100米，副城（新城组群）建筑高度不超过80米，其他地区建筑高度不超过36米，户型套内面积在100平方米及以上的住宅，每户可设置1处空中花园。在满足建筑结构、消防、防风减灾等安全要求的前提下，空中花园应符合以下要求：

1．设置在2层及以上，外挑2个及以上住宅自然层高（且不小于5.6米），进深不大于6米。

2．紧邻开敞面布置绿化，绿化面积不小于空中花园水平投影面积的50%，通过结构降板设置下沉土池，种植覆土厚度不小于0.5米，并设有灌溉、排水系统。

3．不少于2个完整的开敞面（或开敞面不少于周长的50%），且至少有1个完整的长边为开敞面。开敞面不得设置围护墙体、柱、飘窗等，仅可设置栏杆（栏板），便于直接采光通风。位于建筑凹槽内的边，不视为开敞面。相邻套型、单元、楼栋通过空中花园进行拼接的，拼接面不视为开敞面。空中花园不得嵌套阳台、飘窗。

4．每户住宅套内阳台（含生活阳台）、空中花园水平投影面积之和不大于单套套内建筑面积的30%。

5．试点项目在申报建筑设计方案的同时，应同步提交空中花园绿化设计专篇。

（二）相关政策

1．空中花园项目建筑间距、建筑退让、建筑日照计算按照既有相关规定执行。

2．空中花园不计入建筑密度。

3．空中花园建筑面积按水平投影面积计算，并单独标注，但不计入计容建筑面积和产权面积。空中花园在建设工程规划许可证、房屋销售合同、不动产权证中备注功能及面积。

中法生态城全市率先试点“第四代住宅”

2023年10月25日，从中法生态城管委会获悉，中法生态城已在全市率先开展第四代住宅“先行先试”工作。届时，户户阳台皆绿色，家家都有大庭院，人人生活在“氧吧”里。

第四代住房又称为立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品，空中花园是其最突出的特点。中法生态城管委会副主任马王涛介绍，我国住宅建筑历经旧时“茅草房”、老式“砖瓦房”、现代“电梯房”3次更新迭代。如今，低碳、绿色建筑成为发展趋势，将庭院、花园与现代高层建筑相结合的第四代住房应运而生。

目前，中法生态城已对空中花园的高度、外挑尺寸、开敞面、绿化、覆土厚度等设计提出具体管控要求。马王涛介绍，空中花园可理解为“花园阳台”，“花园阳台”高度不小于两层住宅层高，即不小于5.6米，向外挑出不大于6米；绿化靠外侧种植，净宽不小于0.6米，让城市看得见绿；覆土厚度不小于0.5米，可种植低矮灌木和少量乔木。

为鼓励开发商参与试点，空中花园不计入容积率，绿化面积的20%可计入项目绿地率和绿地面积。目前，首个试点项目已在武汉城建金地•和悦G地块启动。

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