看房量暴涨1288%！深圳楼市又火了？

楼市的“风向标”，还管用吗？

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深圳，又涨起来了？

现在的楼市越来越让人看不懂了？

素有“风向标”之称的深圳楼市，在上个周末突然沸腾了。

看房量暴涨1288%！ 整个深圳房产圈都在刷屏，成交量创下三年来的新高，上周深圳二手房成交量达到1206套。

环比上升10.2%，创2022年以来单周新高。

宝安某网红盘官宣开盘卖了645套，鸿荣源在龙华的另一个项目据说去化5成左右。

按照这个趋势下去，三月份深圳二手房的成交量能达到5000套左右！

在如今的节点出这个消息，属实有些微妙，10%以上的环比上涨，字里行间都透露出市场“火热”的意味。

但就在刚刚过去的二月，房地产市场还是一片肃杀之气，全国楼市依然处于下行通道。

国家统计局公布的70大中城市房价数据显示，2月，新房价格环比上涨的城市仅有8个，比1月还少3个。换而言之70个主要城市中，有62个房价在跌。

新房价格环比下跌0.36%，连续9个月下跌；

二手房价格指数环比下跌0.62%，连续11个月下跌。

结果，沉寂了很长一段时间的深圳楼市，久违地又火了一把，让很多中介以及卖房的大v就开始激动兴奋了。

因为在他们看来，深圳楼市就是房地产的风向标。现在深圳二手房的成交量不断上升，就意味着市场已经筑底，接下来可能就是房价的上升期。

然而事实真如这帮中介和卖房大v想象的如此美好吗？

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成交量的背后是“地产出清”

市场好不好是针对当前环境而言的。

其实深圳的房地产市场21年下半年开始就出问题了，核心数据是“二手房成交量”。

深圳有个概念叫二手房成交荣枯线。一般是每月5000套-8000套之间。这个概念大家一搜就有。

那么深圳真实的情况是什么？

是二手房成交量从21年下半年之后就长期维持在2000套左右。你没看错，就是能夸张到这样。

深圳楼市曾经火爆的时候，一个月能卖上万套，行情好一点的时候也有个七八千套。后来短短一两年时间，跌破荣枯线，每月在两三千套左右徘徊。

所以，今年3月这波回暖就像一剂强心针，让整个市场都兴奋起来了。

但我们分析数据不能光看表象，不能看到数据上涨就说大火、回暖，一看到下跌就说崩盘、完蛋，找出涨跌的动力源头才是关键。

这一轮深圳楼市的小阳春，来源很简单——

以价换量。

说得通俗点就是打折促销。

比如在南山，均价7.5万送精装，总价750万买四房。

比如在福田，总价七八百万买海景三房，最低不到700万。

比如在龙华，龙胜站某新盘打完折后，总价369万起，均价4.95万。

南山福田的房价龙华化，龙华的房价沙井光明化，沙井光明的房价坪山化。

2023年四季度，深圳二手房成交均价6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/平方米，下跌22%，比2022年跌12%。

以价换量现象非常明显。

2024年1月份深圳二手房房价环比下跌1.6%，同比下跌5.2%。

2024年2月份深圳二手房房价环比下跌0.5%，同比下跌6.1%。

可见这种下跌不是一时的，而是持续性的。

前海诺德国际的66平两房，去年3月份成交价为783万，到了7月份还有670万，而最新成交价已经低至546万，相当于一年直降237万，跌幅达到了30%；

碧海的次新小区松茂御龙湾，89平3房，去年11月份成交价为760万，最新成交价直降65万至695万；

后海的海怡东方花园，2004年小区，最近成交了一套117平3房，总价1380万，相比去年7月份的成交价1520万，降了140万。

现在市场上多的是持房待卖的房主，缺的是足够的购买力，缺的是有足够购买意愿的买家。

深圳的房子不是卖不出去，是大家觉得太贵，买不起或者不想买，真的价格跌下来，销量自然会涨上去，只是房价就很难稳得住了。

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楼市的未来

我们在之前的文章中有一个误判：本轮是房地产的周期性调整。

房地产常被称作“经济周期之母”，根源就在于其内在的供需矛盾：

一方面，银行可以通过按揭创造几乎无限的新购买力；而另一方面，不可再生的城市土地供给却有限。这对矛盾常常会导致资产泡沫与破裂的周期循环，是金融和房地产不稳定的核心矛盾。

既然作为“经济周期之母”，那么楼市有升自然也有降，中国的楼市在近二十多年完整经历过两个小周期，分别是2008、2015年，现在差不多要进入第三个周期。

高涨期——危机期——萧条期——复苏期。

就连楼市的板块轮动也是有规律的，以前广东就是：香港涨完深圳涨，深圳涨完广州涨，广州涨完东莞涨，东莞涨完佛山涨，佛山涨完珠海涨，珠海涨完惠州涨......

但当时做出周期性涨跌的预判，没有考虑到这一次是结构性的问题。

中国的人口结构、产业结构、经济发展结构正在经历巨大变化，完全改变了楼市的逻辑，也改变了房价周期性运动的规律。

在前方等着我们的并非“小阳春”后的“大回暖”，而是风平浪静后的暴风雨，一场大规模的楼市出清、资产出清要开始了。

具体到市场表现，就是一手房和二手房纷纷开始以价换量，去库存、回收现金流成为主旋律。这个趋势不管中介、大V用高音喇叭怎么喊，不管出多少红头文件都不管用。

好比股市，一旦下行趋势形成，哪怕主力资金想救市，那点资金量跟趋势资金比起来也不值一提。

根据央行的数据，在2023年7月份的时候，央行资产负债表还是40.8万亿元，但到了12月，就达到了45.7万亿元。

翻译一下：半年的时间，放水5万亿。

都说楼市是蓄水池，放了这么多水，房价却涨都不涨，甚至还在跌，说明趋势肯定止不住了。

因此，深圳这一楼市风向标还是管用的，只是背后传递出的信息可能不一样了。

至于深圳的房子还能不能买？肯定是能买的。

从发达国家的经验来看，美国的大城市都经历不知道多少轮的地产出清，但依然不妨碍旧金山、纽约这些城市成为世界最有活力的地区之一。为房价背后提供支持的，不就是城市的发展潜力？

深圳如今是，以后大概率也会是中国最有产业活力和创新活力的城市，楼市的根基还在。但是买房会变成一门技术活——

如果不能看准深圳未来的城市规划和发展方向，那么极有可能在这轮出清中吃个哑巴亏。

毕竟一座城市，真正“有价值”的房子也就核心地段。它能在上涨的周期之内涨得更快，在下跌的周期之内比较抗跌。

但深圳的“核心资产”你永远摸不准，近几十年来的发展历程是从罗湖到福田再到南山，一路向西发展，核心区也是不断地在迁移和变动。

这里有个挺有意思的参照物，那就是深圳的网红打卡点。

早期深圳的网红打卡点，是在罗湖的国贸、东门老街、地王大厦和京基100那些地方，后来到福田的华强北、市民中心、平安金融中心等地方。

紧接着，10年前是在南山的欢乐海岸和深圳湾公园那一块，5年前就是深圳湾人才公园，而现在深圳最热门的网红打卡点，则是在宝安中心区的欢乐港湾摩天轮。

5年一小变，10年一大变，因此近两三年还想投资深圳房产的无异于赌博。

沧海桑田、白云苍狗也比不过深圳的拆迁队。那么对于大多数人而言只要记住一句话：

宁愿错过，不要做错。

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