经济适用房不能上市时房主出售，法院判决无效并分配增值

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某洁向一审法院起诉请求：1.判令周某洁和宋某兰签署的房屋买卖合同无效；2.判令宋某兰腾空北京市石景山区一号房屋并交付给周某洁；3.诉讼费由宋某兰承担。

宋某兰向一审法院反诉请求：1.周某洁返还购房款301722元、产权办理费用11856.22元、产权代办费800元、已经支付周某洁的借名费50000元；2.判令周某洁赔偿宋某兰装修损失80000元；3.判令周某洁赔偿宋某兰因房屋增值遭受的损失1000000元。

周某洁上诉请求：同意一审判决第一、二、三、五、七项，要求撤销一审判决第四、六项，改判第四项为周某洁向宋某兰支付增值损失14.5万。一、二审诉讼费、鉴定费、保全费全部由宋某兰负担。

事实和理由：一、一审法院认定周某洁向宋某兰支付287474元增值损失存在不公平。1.一审法院认定周某洁在本次房屋买卖合同无效纠纷案件中承担主要责任错误，应认定周某洁、宋某兰承担均等责任。当时涉案房屋开发商要求一次性付款，周某洁家庭困难无力支付，在中介公司的诱导下周某洁同意出售涉案房屋。中介公司老板系宋某兰亲属，应知道涉案房屋不能交易，但其为了给家人牟利极力促成双方交易。周某洁法律知识有限、法律意识淡薄，在涉案房屋买卖时并不了解房屋是限制交易的，不存在违反法律规定的主观故意，不应该承担主要责任。

2.一审法院所依据的评估报告结果远远高于实际市场价格，将此结果作为涉案房屋市场价值计算增值损失，对周某洁不公平。一审评估公司评估涉案房屋的市场价值为189.88万元，该价格明显高于涉案房屋周边的同等性质的房屋。经查询，涉案房屋市场价格仅为每平方米3.5万元至4万元，即便按照每平方米3.8万元计算，涉案房屋市场价值仅约为167万元，偏差总额约23万元。

二、一审法院并未对宋某兰一直占有使用涉案房屋、给周某洁造成的损失补偿进行判定，对周某洁不公平。经查询涉案房屋出租市场价约为每月2500元至2800元，即便按照平均每月房屋使用费1500元的标准测算，宋某兰占有使用涉案房屋5年10个月，周某洁损失为105000元。。

宋某兰辩称，不同意周某洁的全部上诉请求和理由。

宋某兰上诉请求：维持一审判决第一、二、三项，改判第四、五、七项判决，改判第四项为周某洁支付宋某兰增值损失100万元，改判第五项为宋某兰在周某洁支付宋某兰全部款项后30日内腾退返还涉案房屋。

事实和理由：一、一审关于涉案房屋增值部分金额认定错误。涉案房屋目前系经济适用房，但仅因为行政管理限制了出售时间，满五年即可上市交易，周某洁起诉就是为了在房屋满五年前收回房屋，未来获取巨大收益。根据相关政策及生活实践，二手房交易应按照税务部门核定的价格缴纳税费。本案中，《评估报告书》评估结果单价为每平方米43185元，如果按照石景山税务局核定的计税价格每平方米9312元计算，土地出让金为75408.648元，涉案房屋的增值金额为1521669元，一审认定的增值部分金额为479124元错误。

二、一审关于双方过错比例认定错误，周某洁应当承担80％的过错比例。根据民法典相关规定、《关于深入推进社会主义核心价值观融入裁判文书释法说理的指导意见》相关规定、九民纪要精神，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。按照评估价和指导价计算土地出让金差价为1042546元，该笔利益完全被周某洁恶意违约、不诚信的行为所获取，不符合民法典的相关规定、法益保护及道德传统，显失公平。一审认定周某洁承担主要责任，但在判决数额方面仅判决周某洁承担60％的过错责任，一审判决不合法、不合理，请求依法改判。

三、周某洁没有钱返还宋某兰，宋某兰一家也无其他房屋居住，请求法院判决周某洁先支付相关款项后，宋某兰再行腾退房屋，否则无法保证宋某兰的合法权益，还可能引发更多纠纷。

周某洁辩称，不同意宋某兰的上诉请求和理由。

法院查明

2016年6月30日，周某洁（买受人）与北京m公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房）》（以下简称：商品房买卖合同），约定购买位于北京市石景山区一号房屋，总价款为301722元。2016年6月30日，宋某兰向北京m公司支付上述购房款，并支付了公共维修基金、契税、印花税、产权登记费共计11856.22元、代办费800元。经询，周某洁同意返还宋某兰上述款项。

2016年9月29日，周某洁向宋某兰出具《收条》一张，载明“今收到宋某兰购买石景山区一号房屋，房屋购房款伍万元（50000元）。剩余伍万元（50000元）于此房产权转移给宋某兰时付清。（房本办不下来跟我无关周某洁）”。收款人周某洁付款人宋某兰2016年9月29日。周某洁同意返还该5万元。

2016年7月，涉案房屋办理入住手续，房屋由宋某兰使用至今，并由宋某兰实际支付物业费等。

宋某兰入住后，对案涉房屋进行了装修，宋某兰主张其花费装修费8万元，提交装修合同及收据等为证。庭审中，双方均同意装饰装修的损失由法院酌定。

2018年7月10日，涉案房屋登记在周某洁名下，建筑面积43.97平方米，权利性质为经济适用房。

诉讼中，宋某兰申请对涉案房屋在设定条件下的市场价值进行鉴定，鉴定房地产总价为189.88万元宋某兰认可评估结果，周某洁认为涉案房屋为经济适用房，不应按照商品房标准进行价值评估。

法院认为，经济适用住房在性质上属于向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期限内属于限制流通物。如果允许当事人购买经济适用住房后在限制上市交易期限内任意转让房屋，既与国家制定和推行经济适用住房的政策以达到“居者有其屋”的目的相悖，也损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人民群众的利益。

本案中，周某洁与宋某兰签订合同，在限制上市交易期限内交易已购经济适用住房，不论本案系买卖关系亦或借名买房关系，案涉合同均应属无效。周某洁的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。周某洁作为房屋所有权人，在限制上市交易期限内转让涉案房屋，对于合同无效承担主要责任，宋某兰作为买房人，在购买房屋时明知房屋性质，自愿购买涉案房屋，对于合同无效承担次要责任。

关于购房款301722元、产权办理费用11856.22元、产权代办费800元，宋某兰已向周某洁支付的50000元，周某洁均同意返还，法院不持异议，对此予以支持。关于装饰装修损失，法院结合周某洁提交的证据，对此酌定为25000元。关于增值损失，法院综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、双方的过错程度等因素予以确定。

二审审理期间，宋某兰表示不再要求改判一审判决第五项，只要求改判一审判决第四项为周某洁支付宋某兰增值损失100万元。

裁判结果

一、确认周某洁与宋某兰之间关于北京市石景山区一号房屋的合同无效；二、周某洁于本判决生效后七日内返还宋某兰购房款301722元、产权办理费用11856.22元、产权代办费800元，宋某兰已向周某洁支付的50000元；三、周某洁于本判决生效后七日内支付宋某兰装饰装修损失25000元；四、周某洁于本判决生效后七日内支付宋某兰增值损失287474元；五、宋某兰于本判决生效后三十日内将位于北京市石景山区一号房屋腾退返还给周某洁；六、驳回周某洁的其他诉讼请求；七、驳回宋某兰的其他反诉请求。

房产律师点评

本案中，周某洁与宋某兰签订合同，在限制上市交易期限内交易已购经济适用住房，不论本案系买卖关系亦或借名买房关系，案涉合同均应属无效。周某洁的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。

关于合同无效的财产返还问题，根据合同法的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中，关于房屋增值的损失数额，根据北京市经济适用住房上市出售的有关规定，2008年4月11日以后签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70％补交土地收益等价款。关于过错比例，周某洁与宋某兰违反经济适用住房管理的相关规定交易涉案房屋，双方对于合同无效均有过错。但是经济适用住房在性质上属于向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，周某洁作为有资格购买经济适用住房的人员，在限制上市交易期限内转让涉案房屋，其过错程度更大，应当承担合同无效的主要责任。

综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、双方的过错程度等因素，酌定周某洁应当承担60％的过错比例，并无明显不当。

双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。房屋占有使用费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销。周某洁上诉要求认定宋某兰一直占有使用涉案房屋，给其造成的房屋占有使用损失，缺乏依据，法院不予支持。