东莞楼市“小阳春”冒头：开发商以价换量，行业复苏尚待观察

南方财经全媒体记者王卓峰 东莞报道

“我们希望楼市小阳春的到来，能够减轻项目的销售压力。”一位华南房企莞惠区域负责人告诉南方财经全媒体记者。

事实上，自去年小阳春之后，东莞楼市整体持续低迷，多数开发商都希望今年小阳春能带动一波成交量，从而缓解资金困境。

进入3月第二周（3月11-17日）以来，楼市小阳春开始冒头。据中原地产研究院监测数据显示，上周东莞新房网签323套，环比上涨50%。而从该机构对全市100多个在售楼盘监测显示，上周整体案场来访量环比上升3%，认购量环比上升23%。

业内人士表示，今年以来东莞多周新房成交都维持在400套以内的低位，楼市迫切需要一个“小阳春”来修复信心。然而，眼下东莞楼市以价换量的势头还能维持多久，成为市场关注的焦点。

“小阳春”悄然冒头

东莞市住房和城乡建设局最新数据显示，2月东莞全市新建商品住宅共网签1109套，环比跌约7.0%，同比减少约48.5%。全市有近7成镇街月成交不足30套，即日均去化不足一套，其中茶山、石龙、石排等13个镇街月成交个位数，1个镇成交挂零。

进入3月第二周以来，市场情况有所好转。据中原地产研究院监测数据显示，上周东莞新房网签323套，环比上涨50%；案场来访量环比上升3%，认购量环比上升23%。

不过，据南方财经全媒体记者观察，小阳春的冒头，一定程度上来源于各家开发商的“内卷”，即各种程度的打折活动。

南方财经全媒体记者从公开渠道获悉，以位于南城的德天凯旋府为例，此前其备案均价高达约5.2万元/平方米，但该项目近日推出的1号楼98-120平方米三房单位，却打出了低至2.88万元/平方米的优惠均价；位于虎门的南部湾万科城5期均价约2.5万元/平方米，在售建面约143平方米的房源最高特惠甚至高达130万元。

中原地产研究院数据显示，由于金众柏悦公馆、南部湾万科城5期、时代芳华等多个降价项目集中网签，上周新房网签均价为26892元/平方米，环比下跌2%。

市场降价让利，买家热情开始重拾。有东莞中介机构人士表示，近一两周市场上的咨询量和看房量都起来了。“在当前的楼市形势和开发商各种优惠政策的影响下，交易流程各个环节不乏购房者冲动下单或是有弃购预期的下单，所以呈现在开发商方面的看房数据会更放大。”

在上述人士看来，东莞今年之所以还有小阳春，主要两个原因：一是今年春节前后积压的需求会在3月份逐渐释放；二是由于年初市场低迷，基数偏低，因此2024年小阳春的典型特征就是比1-2月份明显高一些。

“成交的确在回升，但是来得比以往慢一点。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉南方财经全媒体记者，以往春节两周后可以回到正常水平甚至更高，现在是3月第二周才有回温的苗头。“小阳春行情肯定会出来，但是不一定能达到以往水平。升温迟了，说明市场还是挺犹豫的。”

楼市复苏动能仍然不足

一个现实的问题是，降价换来的小阳春能维持多久？

一位新房代理机构人士称，“往年东莞的小阳春，3月市场成交量会较1月份翻倍，这种情况在今年出现的可能性不大。”

鉴于东莞新房市场普遍降价，购房者信心恢复需要时间，业内普遍认为当前属于“假性回暖”，即楼市是有所回暖，但是依旧没有达到恢复正常发展的地步。据南方财经全媒体记者不完全统计，当前东莞在售约130多个项目中，单价在“1字头”起的新房数量占比约3成。

一方面，如今东部乃至环城、临深片区部分项目已经先后加入超低价阵营，个别项目推售价格甚至已贴近地价。如聚焦临深板块凤岗的怡好相伴里现在售单价仅1.88万元/平方米起，清溪的保利堂悦、中和居也仅售1.8万元/平方米起，外围板块新房价格触底既成事实。另一方面，东莞核心板块的改善项目能否继续撑起热度却又有待观察。仅去年的整体去化来看，伴随高净值需求的逐步消化，即便是公认的优质物业后续也稍难掩去化压力。

因此，在李宇嘉看来，当前的东莞楼市已是较为明显底部期，能让利降价的项目在持续未见明显起色的市场大环境中早已亮出价格底牌。接下来如果市场需求端未能正常复苏，这波楼市小阳春或难以持续。

“虽然当前楼市交易数据冒出复苏苗头，但从绝对量来看表现并不理想，小阳春的起步有点低。从交易格局可以看出，市场复苏动能仍然不足，年后东莞多周新房成交都维持在400套以内的低位。”李宇嘉如是说。

此外，隔壁广州、深圳的政策走向也在一定程度左右着东莞楼市的预期风向。

今年1月27日，广州宣布取消120平方米以上住房限购，成为一线城市中首个按面积段划分限购范围的城市，同时采取“租一买一”、“卖一买一”的优化限购政策。2月7日，深圳则宣布当前深圳执行深户不再受落户年限/社保/个税限制即可购房，另外非深户购房也仅需连续3年社保或个税，因深圳落户门槛并不高，有市场观点认为该限购优化政策力度较大。

从两地楼市网签数据来看，2月以来，广深楼市不仅回暖速度快，且二手房、新房成交量都达到近年高位。根据过往的楼市表现，广深楼市的热度一定程度上会传导到东莞市场。

“但整体看，广深的带动作用有限。”在黄韬看来，东莞市场的需求、购房者的信心都还需要一定时间来恢复，这种情况下，市场信心的恢复需要出台更多支持性的政策。

中指研究院表示，2024年，东莞与南京、济南等多个核心二线城市在降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间；同时在供给端，对项目价格端的限制亦有望优化，以满足居民多样化改善性住房需求。