中国最牛中介，想当开发商

原创首发 | 金角财经

作者 | 塞尔达

近日，土拍市场出现了意外的新力军。

3月15日下午，北京公开出让两宗土地，贝壳旗下一间子公司——贝好家（北京）置业有限公司（下称北京贝好家）参与竞拍。

尽管贝壳未能如愿拍下，但有接近贝壳人士称，贝壳将继续在北京、西安和成都拿地开发。同时，贝壳内部已划定了包括上述三城在内的八个重点城市，后续或将在这些城市拿地开发项目。

亲自下场参与土拍，是贝壳在房产业务上迈出的关键一步。有分析人士表示，贝壳瞄准房地产开发业务，主要是其在中介行业深耕多年，积累了海量的客户资源，且十分了解客户对住房产品的需求，具备向客户“反向定制”楼盘的能力。

不过，在贝壳高调拍地同时，中国房地产寒意未散。作为衡量房地产市场状况、代表了市场的供应和需求两端的重要指标——房地产开发投资和商品房销售规模，已连续两年同比下跌。

这意味着，贝壳尽管具备了海量的分析数据和足够的财务能力下场参与土拍，但由于时机尚未成熟，它也有可能因此面临较大的风险。

将陆续拿地开发

贝壳本次要拍的地块位于北京市顺义区空港六期，项目超过三十家房企报名参拍，除了北京贝好家，还包括龙湖集团、中国海外发展等传统房企。

项目能吸引如此多房企竞拍，主要是地理位置较为优越，其临近北京知名综合体项目中粮祥云小镇和中国国际展览中心，用地性质包括居住、商业和办公，建筑控制规模不大于3.38万平方米。

最终，竞拍在价格达合理上限后转入摇号环节，由北京建工集团旗下子公司竞得，成交价格为11.67亿元。据悉，贝好家报价11.323亿元，与最高报价仅相差0.35亿元。

尽管没有最终拍下地块，但贝壳首次下场拍地毫无疑问是这次土拍最吸引眼球的话题。对于贝壳来说，这也是它涉足房地产开发的关键一步。

贝壳于2023年7月推出贝好家业务，并宣布其原来的“一体两翼”战略升级为“一体三翼”；“一体”即新房和二手房房屋交易业务，“三翼”即家装业务、租房业务和贝好家业务。

贝壳推出的贝好家业务意在拓展房地产开发业务。贝壳在该业务设立初时曾对外称，贝好家的设立宗旨是“以客户思维，共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级”。

为了壮大该板块业务，贝壳除了让首席运营官徐万刚转任贝好家事业线首席执行官，还不断在行业里招兵买马。

据公开信息，其客户与市场研究中心负责人罗酬剑来自金科，产品总设计师郭旌来自龙湖，投资发展中心负责人严亘晖来自复地，建造管理中心负责人杨宝刚来自合景泰富；财务中心负责人肖铮来自万科；法务风控中心负责人赵紫鹰来自融创。团队配置几乎与房企无异。

一名接近贝壳的人士向媒体表示，贝壳瞄准房地产开发业务，主要是其在中介行业深耕多年，积累了海量的客户资源，且十分了解客户对住房产品的需求，具备向客户“反向定制”楼盘的能力。

而近日参与北京土拍的北京贝好家，正是贝壳宣布成立“贝好家”事业部后成立的地区公司，它于2023年9月注册成立，并于次月向北京顺义区住建委申请了房地产开发企业二级资质。

除了北京贝好家，贝壳还分别在2023年12月、2024年3月成立了贝好家（西安）置业发展有限公司和贝好家（成都）置业有限公司。上述人士称，除北京之外，贝壳还将陆续在西安和成都拿地开发。

另一接近贝壳的人士对媒体称，贝好家业务未来要进驻的城市并不止上述三城，贝壳内部已划定了包括上述三城在内的八个重点城市，后续或将在这些城市拿地开发项目。

一名大型房企人士分析称，尽管当下房地产市场仍在下行，但核心城市的优质地块仍对有能力拿地的企业具有较强的吸引力，原因是目前地价普遍已较市场火热时下降了三成左右，“只要地价不再大幅下降、好地块能卖得出去就有利润”，且地价降低后，房企的利润空间和毛利率也相对有保障。

贝壳缓过来了

贝壳高调亮相土拍市场的底气源于其业绩大幅回暖。

3月14日晚间，贝壳发布去年财报。2023年，贝壳平台总交易额为3.14万亿元，同比上涨20.4%。

此外，2021-2022年，贝壳平台经纪人数量曾持续减少，且“掉店”不少；2023年其门店和经纪人数量有所回升。财报显示，截至2023年底，贝壳的门店和经纪人数量分别为4.38万家和42.8万人，分别同比增加8.1%和8.5%。

在门店和经纪人数回升、总交易额双位数增长带动下，贝壳归母净利润扭亏为盈至58.83亿元，为近三年首次实现年度盈利，此前的2021-2022年分别亏损13.86亿元和5.24亿元。

具体业务看，新房方面，尽管2023年全国商品房销售规模仍同比下降8.5%至11.17亿平方米，但开发商普遍在市场下行之时更加“依赖”中介渠道去化，这使得贝壳的新房业务仍录得增长。

贝壳管理层称，开发商包括降价在内的传统促销效果边际递减，对渠道的需求进一步提升，其监测的20个城市中，开发商与渠道合作的项目占比在2023年下半年达到82%，较上半年提升11个百分点。

同时，二手房业务再度成为贝壳支柱。在本轮房地产行业风险暴露之前，贝壳来自新房业务的交易额和营收增速曾一度超过其“老本行”二手房业务；但在近两年购房者避险情绪升温、二手房交易占比提升影响下，其二手房业务增速再次反超新房。

根据其财报，贝壳去年二手房业务交易额为2.03万亿元，同比增长28.6%；新房业务的交易额为1万亿元，同比增长6.7%。在占比上，贝壳2023年二手房业务交易额占比为64.5%，同比增加4.1个百分点。

此外，贝壳二手房业务营收增速亦超过新房业务。根据其财报，2023年贝壳总营收同比增长28.2%至778亿元，其中二手房业务营收为241亿元，同比增长15.9%；新房业务的营收同比增长6.7%至306亿元。

除了主营业务，贝壳的新兴业务业绩也在2023年实现同比增长。根据其财报，2023年贝壳家装业务的营收由2022年的50亿元增至109亿元；包括租房业务在内的新兴业务营收由28亿元增至84亿元。

业绩回暖，加上“一体三翼”中的其中“两翼”——家装和租房都取得不俗进展，贝壳自然开始把资源往“第三翼”房产开发业务倾斜，从而有了近日的首现土拍市场的举动。

现在是抄底好时机吗？

不过，从目前一系列数据看，抄底时机其实并不成熟，贝壳的拍地举动依然相当冒险。

国家统计局发布数据显示，2023年，全国房地产开发投资11.09万亿元，同比下降9.6%；全国商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%；商品房销售额11.66万亿元，同比降6.5%，其中住宅销售额下降6%。

房地产开发投资和商品房销售规模，是衡量房地产市场状况的重要指标，分别代表了市场的供应和需求两端，而这两大指标已连续两年同比下跌。对比历史数据来看，2023年商品房销售面积和销售额，分别是自2012年和2016年以来的新低。

再往前的2022年，全国房地产开发投资由正转负，全年同比下跌10%；商品房销售规模则从顶峰的“双18”跌至“双13”——即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元，分别跌至13亿平方米、13万亿元左右。而最新数据显示，2023年，全国商品房销售面积、销售额已双双跌至“双11”。

事实上，正因2022年跌出了历史最大跌幅，使得2023年对比基数较小，但在此基础上，去年房地产市场仍大幅下行，更显市场颓势。

2023年，中央和地方多次出台包括降低房贷利率、降低首付比、“认房不认贷”等利好政策来刺激购房需求。当前，大部分城市已无限购等住房限制性政策，仍存限制性政策的城市也在住建部多次强调赋予城市调控自主权后出现政策调整迹象。

但各路措施齐下后，市场整体仍未向暖，就在贝壳参与北京土拍当天，国家统计局公布2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，显示各线城市房价仍在下跌。

该数据显示，新建商品住房方面，一二线城市的销售价格均环比下跌0.3%；三线城市的销售价格环比下降0.4%。二手房价跌幅更大，一线城市的销售价格环比下跌0.8%；二三线城市的销售价格均环比下跌0.6%。

整体来看，2月全国70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅的销售价格分别环比下降0.4%和0.6%。

同时，房价下跌的城市数量仍在历史高位。根据国家统计局数据，2月新建商品住宅价格环比上涨的城市数量为8个，环比减少3个；价格下调的城市数量由56个增加至59个；二手住宅价格环比上涨的城市数量仍仅为2个（昆明和无锡），价格下跌的城市数量亦环比持平，为68个。

58安居客研究院院长张波称，当下市场最为明显的特征为“以价换量”，即更多二手房业务愿意大幅下调挂牌价、促成交易，这一现象带动了房价整体下行。2月份以来市场热度有所提升，一方面中介平台线上找房热度大幅上升，另一方面各地二手房挂牌量也明显增长，“这体现出潜在购房群体依然较大，但当下购房者入市信心仍明显不足”。

“如果是降价才能促成交易，说明市场情绪仍比较悲观，很难支撑持续的交易反弹”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，3月份以来交易小幅回升为惯性、季节性反弹，主要是积累的刚性、改善需求释放。

他认为，这部分需求释放完毕，由于“降价促销”下价格预期较弱，新房和二手房存在抢客和竞价的关系，市场交易大概率仍将回落至常态。

在市场远未回暖之际，贝壳的拍地举动，与其说是抄底，更有可能是当了新一批韭菜。风险大于预期收益。

参考资料：

财新《贝壳逆势进军房地产开发业务 首次现身土拍市场》

财新《贝壳：楼市加速向二手房转型 新房市场修复不及预期》

财新《全国房地产开发投资同比跌9.6% 商品房销售规模跌至“双11”》

财新《各线城市房价续跌 市场热度有所回升》