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南四环，断供三年，双轨临铁，这个板块终于在2024年等来了自己的高光时刻。

没错，郭公庄，丰台今年的重头戏。

真没抬举它，郭公庄对眼下的丰台楼市，意义非凡。

从2023年初，君礼著亮相后，丰台暂时告别了二三环10w+的豪宅时代。

取而代之的，是包括青塔、新宫、羊坊在内的一系列7-8w经济型改善。

来看一张丰台新盘板块排布图：

丰台不愿意自降身段，无论供在哪，产品定位都是一水儿的改善。

所以当内城供地饱和，须得走走性价比路线，维持自己在南城的改善头牌地位。

那么，当整个丰台都在卷改善，什么标准才能被称为真·改善，脱颖而出？

是靠“你有我也有”的黑科技么？还是谁的项目多了几个会所，园林种了什么珍稀树苗？

产品当然重要，但当业态、户型、 精装拉不开「质」的差异时，battle也不过大同小异。

所以如果要给丰台改善标准做一个梯队排序，我会认为，产品很重要，但它应当被放在第三梯队。

那前两个梯队是什么？

第一梯队：醇熟板块现状值得优先考虑。

也许有人看到这会提出两个问题；

①环线不重要吗？

重要，但环线往往意味着更高的价格，却不一定具备便利的生活条件。

环线价值其实某种程度上可以被产业、配套两个要素平衡掉。

具体可参考望京、亦庄、中关村。

②长线看未来不行么？

当然可以，但尽量规避起点低却提前透支价格的板块。

有规划自然好，不夸张的说，现在北京楼市供出的新地，一半以上都有规划，短期、中期、远期都很全面，任君挑选。

反而是现状成熟的地块供应，少之又少，但这恰恰是改善自住党最需要的。

当初黄渠俩地块一出我就知道，一定好卖，毕竟买房大军里有多少人真的不愿意吃饼啊！

因此我们依据板块成熟度来看郭公庄，就能解释为什么我说它是丰台今年的重头戏。

郭公庄的配套价值，体现在2个方面：

①轨道交通集大成者。

靠近四环，三横三纵的地上交通路网在这个板块显得不值一提。

9号线、房山线双轨交汇，换乘点落位郭公庄，下楼即乘地铁，4站直达丽泽，快速链接金融街。

交通优势关键在于，依托“三站一楼”（北京西站、北京南站、北京丰台站、丽泽航站楼）打造的「超级TOD示范区」。

相当于在已经非常完备的交通基础上，放了个大招。

而这个大招所需要的基本资源，车站、航站楼，都是准备就绪，已经投入运作的。

超级TOD示范区的搭建，是为了进一步提升服务质量，更是为了快速接驳世界。

②步入式配套，应有尽有。

郭公庄板块本身位置优势不错，距离丽泽、西红门两大商圈都是约4、5km的样子。

但抛开轨道交通，步行距离内的配套，也同样完善。

以新盘中建·云境周边约2km生活圈为例，汇聚了丰科万达、永旺梦乐城、花乡奥莱村三大商业综合体。

不止商业，东侧约1km是丰台区第五幼儿园，西侧约1km是北京丰台八中，此外还有北京第五实验小学、北京实验二小（怡海分校）等教育配套，均步行可达。

据说中建·云境自身社区内部还配套建有约4000㎡的幼儿园，目送式教育，家长更安心。

西南约1km左右是北京时珍堂中西医结合医院，医院一路之隔就是世界公园，适合亲子家庭周末出行。

无孩家庭则可以选择世界公园相邻的御康公园，或者东边的白盆窑公园，走路10多分钟就到，晚饭后遛弯跑步也是极好的。

总结一句话就是，郭公庄现状，已经是一个标准的“六边形战士”。

第二梯队：产业、人口决定了板块上限和生活圈。

由于地铁赋能，郭公庄可以轻易实现约20分钟快速串联中关村、金融街、丽泽、丰台总部基地四大产业圈，几乎覆盖了北京西部所有的高端产业。

而距离最近的总部基地，1站地可达，涵盖了两大千亿级集群、聚集以中国中铁、中国通号和交控科技等为代表的轨道交通企业约150+，国央企总部约300+，收入规模从2015年开始连续六年突破千亿元，年均增幅约12%。

高精尖产业结构，带动区域经济发展，不断为板块赋能，推动板块建设，属于长线利好。

而有产业基础，同样意味着更多高精尖人才汇集于此。

据悉，总部基地现有产业人员约16.8万人，其中青年人口占比超65%，研究开发人员约2.7万人，占从业人员比重约17.0%。

此外，总部基地人均产出早在2020年已达到364.9万/人，是北京人均产出的19倍。

大规模高精尖人才，高效产能和高速的经济增长，带来充足的购买力和较为纯粹的客群圈层。

对板块新房来说，解决了「流通」和「择邻」两个关键问题。

第三梯队：用更高的眼光看待产品。

再强调一遍，之所以把产品放在第三梯队，不是因为它不重要。

而是当我们在谈论改善，它的产品应当满足一个「下限」，评判标准也不能局限在「挺好的」。

一套一千多万的房子，户型好点，精装高点，不应该吗？

那回到我们前面说的，什么是产品层面「质」的飞跃？

郭公庄新盘中建·云境做到了3点“不一样”：

①社区呈现不一样

社区呈现是一个项目给人的第一感受，虽然居住在室内，但社区的一草一木，每一处配置，都是家的一部分。

从社区大门开始，中建·云境就展示了自身巧夺天工的设计能力：

宽约80m的宽奢门厅，传承飞檐翘角建筑形制，融入云纹元素，精雕细琢，寓意高升如意，凝练高奢酒店立序，归家第一步就体验感拉满，说是收藏级大门也不为过吧。

项目整体地块质素条件很不错，方正好排布，适宜造园。

剧透一下，云境的园林，以米芾《云山图》为蓝本，以云逸生活美学为园林理念，构造了五重境+四花园+一云瀑庭院的绝美景观。

其中最亮眼的就是超大全景下沉庭院，以《云山图》飞瀑景观为灵感，内外飞瀑环绕，约7米高玻璃叠瀑流水，云梯环绕。

庭院营造约1800㎡私享会所，拟配备恒温泳池、健身房等，健身时可饱览窗外美景。

再看项目外立面，和稍显张扬的社区大门截然不同。

整体采用米白色金属竖向线条的设计，体现奢华流线美学，头部非对称构图➕顶部玻璃幕墙，使立面视觉上高低变化明显。

用材辅以深灰色装饰一体板，搭配香槟色铝板线条勾勒边界，整个立面充满现代感、未来感，仔细看还和12w+的豪宅北京天誉有些许相像。

门头、园林、立面三个环节，云境单项得分都很高，共同构成了一个“不一样”的社区呈现。

②空间尺度不一样

中建·云境打造了约109-192㎡全龄户型，但在每一阶的户型设计上，都突破创新，卷出了新高度。

比如最小的109㎡三居，面积段虽然不算紧凑，但也谈不上大三居。

但云境做出来的效果，是这样的：

主卧面宽约3.85m，带南侧约1.5m宽阳台，这个尺度完全可以K.O市面上130㎡左右户型主卧。

而客厅直接做270°全采光转角窗，还配置L型飘窗，采光尺度加起来约10m左右，观景效果超级通透。

再看150㎡四居，标准四叶草户型，保证私密性。

客厅、主卧均带阳台，约5m宽厅，餐边柜长度预留约3m，不论做咖啡角还是酒柜都放得下。

最震撼的是192㎡四居，是北京楼市非常罕见的动静分离户型。

南向约12.9m的面宽全部给了卧室，主卧套面宽约6.3m，连主卫竟然都是南向明卫，南次卧也做了套房设计。

客厅面宽约5.7m，虽然设在北侧，但侧边有约7m的开窗，最大限度吸纳阳光资源。

云境的户型尺度，敢创新，且看得到诚意。

③居住感受不一样

由于在尺度上的拓宽和阳台等空间的配置，云境的产品得房率，据说最高能到90%左右。

同等面积段，云境的居住感受，比其他项目更宽敞。

另外，在最新公示的效果图中，我们也能看到，云境的脱俗审美和高成本用材：

电视背景墙、餐边柜都用了层次感十足的咖啡色大理石，和水墨灰地砖搭配相得益彰，沙发墙是通体纹理清晰的木板，不远处的厨房推拉门也用了同色系玻璃。

整体呈现兼具东方典雅和现代艺术感，颜值耐看又高级。

最后，当内城供地饱和，郭公庄这种稀缺板块，属于是难得一见。

当初9.2w指导价公示，对比旁边约10w左右的二手房首开华润城还有一点小倒挂，很多人都期待中建东孚和中海在此展开贴面竞争。

但没想到最终产品公示，中建东孚主动让利，做了一部分小户型。最低约1000w起即可入场郭公庄板块。

和隔壁约1500w起的中海丰和叁號院不同，中建·云境让预算没那么充足的初级改善也有机会享受这个配套充裕的黄金板块。

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