如何评价保障性租赁住房REITs，雷声大雨点小？

从当前二级市场来看，保障性租赁住房REITs板块具有较强韧性，但背后依旧有很多质疑的声音，看看各位行家是怎么分析的。

4单保租房REITs表现

目前已上市保障性租赁住房REITs共计5单，其中2022年上市的有4单，平均每单发行规模15.01亿元，2023年无新增产品。

从项目所在地来看，2022年发行的4单产品底层资产分别位于广东省、北京市、福建省和上海市，集中在直辖市和人口净流入大城市等地区。

从底层资产来看，主要为保障性租赁住房，其中华夏北京保障房REIT底层资产为具备保障性质的公共租赁住房。

2024年1月，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT 上市，发行规模为30.50亿元，发行价格为3.05元/份，高于其他4单同类产品当日最新价格；底层资产为位于上海市的江湾社区项目和光华社区项目。

截至目前，该单产品为募集规模最高的保障性租赁住房REITs。

2023年，保障性租赁住房REITs经营表现整体平稳，4单保障性租赁住房REITs营业收入和EBITDA均变化不大。

其中，红土创新深圳安居REIT实现营业收入0.55亿元，截至2023年末，安居百泉阁项目、安居锦园项目保租房出租率分别为97.33%、97.25%，配套设施出租率均为100%，保利香槟苑项目、凤凰公馆项目保租房出租率分别为99.52%、99.25%，接近满租；从保障性租赁住房板块的租户结构来看，凤凰公馆企业租户占比25.08%，其他三个项目企业租户占比均在64%以上，其中安居锦园项目企业租户占比100%。

华夏北京保障房REIT实现营业收入0.73亿元，截至2023年末，底层项目综合出租率为96.94%，其中文龙家园项目个人租户比例为78.84%，熙悦尚郡项目全部为个人租户。

中金厦门安居REIT实现营业收入0.77亿元，截至2023年末，底层项目综合出租率为99.83%；从租户结构来看，个人租户占比91.94%。

华夏基金华润有巢REIT实现营业收入0.78亿元，截至2023年末，有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目出租率分别为92.88%、93.25%；租户结构方面，存量前五企业租户租赁间数占比均不超过7%。

整体来看，保障性租赁住房REITs底层资产出租率水平较高，租户结构较为稳定。

未来可期

据JIC投资观察最近发布的一篇文章提到，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT上市首日即破发，截止最近，跌幅达8.99%。

再观其他4单REITs，自2022年下半年保障性租房住房REITs试点启动，一级市场均宣告迅速售罄，但二级市场表现不乏惨淡，最大回撤平均已达3成左右，一片呼声之中，5单试点REITs 不到2年的发展却均呈现高开低走的态势，难道真是雷声大雨点小，保租房REITs经受不住市场的检验么？

虽然二级市场表现暂时未必尽如人意，但纵观全球REITs市场发展历程，REITs作为推动市场复苏的创新金融机制，本身需要成长过程。美国1960年推出REITs，直到1976年才迎来黄金十年增长，澳洲1971年第一只REIT上市，16年后才进入发展快车道，市场从来都需要在实际碰撞与融合中逐渐达到平衡。

我国推行包括保租房REITs在内的各类公募REITs，本身目的也不是为了短期缓冲房地产风险，而是着眼于中长期的存量资产盘活，提高租赁房源市场供给规模，引导多方主体参与投资。在政策趋势催化以及产品自带韧性的加持下，保障性租赁住房公募REITs未来发展值得期待。

投资者投资股票是看背后经营公司的实力和未来。同样，对于公募REITs，也需看REITs背后底层项目的运营和收益是否足够支撑这类创新金融产品的运转。

截止目前，2023年底之前上市的公募REITs四季度财报均已发布，保租房REITs的底层项目市场表现亮眼，项目的预期年度收入、EBITDA以及可供分配金额年度完成率全部超过100%，全部产品均能够盈利且产出超过预期，这在平行的股票市场上几乎是不可能事件，但在保障房REITs市场上已然真实上演。

保障房REITs底层项目收入、EBITDA、可供分配金额数据统计表

数据来源：Wind，REITS季度报告，平安证券研究所

对比其他产权类公募REITs，保租房REITs还具备韧性高的优势，具体体现在底层资产的出租率较其他项目长期持续处于高位稳健的趋势上。

从市场研究机构近期发布的统计数据来看，产业园REITs板块与仓储物流REITs板块均在各自市场内呈现分化态势，底层资产之间的出租率差异较大，部分资产在租赁签约率提升的前提下出租率仍处于60-70%之间徘徊（如华安张江产园REIT），部分资产续约租金低于上年有效租金，或面临续约难题（如嘉实京东仓储REIT）。

而与之相对，保障房REITs各底层项目表现亮眼，出租率均处于高位且运营稳健，自产品发布至今尚未出现经营承压的现象。

考虑到保租房的底层项目选择，稳定且高企的出租率背后是底层资产的核心优质体现，一线城市的核心位置保证了需求量，租金低位设置保证了租赁转化率，而配套物业服务的高舒适度则保证了租客粘性，这些特质决定了需求量只增不减，出租率可以保持高水平且可持续，直接效果是现金流产出充足、稳定，成就了稳健可持续的商业模式。

免责声明：本文综合自大公国际、JIC投资观察，仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。

参考资料：

大公国际《2023年公募REITs市场年度报告》

JIC投资观察：《金融｜保障性租赁住房REITs未来可期》