万科的归属未定，房企还是面临五大风险

房地产行业处于风口浪尖上已有近四年的时间，这期间，很多人已经深刻的感受到了冰冷和严寒，在这个节点上，行业快速进入历史转折点。即便是到了当下，仍然有很多人觉得，行业发展到今时今日，也确实是到了转折的时候，毕竟曾经太过辉煌，可是这与进入寒冬也并无什么必然关系。

同处风口浪尖的还有万科，时不时总有一些信息流出，或涉及内部架构调整，或关乎企业的债务及融资进展，或关于评级的调整，可谓一日多变，核心传递出两个信号：一是，企业仍不愿躺平，正在努力寻求各种方式解决自身问题，包括资产的处置、股权的出售、与各类投资人、债权人的沟通；二是，即使如万科，一旦有负向的舆论产生，就很有可能触发风险链条，一发难阻，一系列连锁反应接连而至，应对起来也是困难重重，这不仅反映在购房者这一端，更在投资人、金融机构这一端，风险来临，大家都得是安全第一。这也不得不给全行业带来警示，不能低估风险的威力，背景再深、规模再大的企业都不足以保证企业的绝对安全。

对很多企业来说，2024年都算是惨淡开局，多年来难遇。也有企业自嘲，倘若全年业绩以2月的势头发展下去，那企业也得倒下了。企业也从未想过会离危机、离风险如此之近，前进一步难如登天，后退一步便入深渊。可想而知，很多企业其实已经支撑的极其辛苦，就差最后一步的躺倒：深入到心理，大势的走向已经不是企业所能掌握的，超出了边界，躺下是一种理性的选择和心理倾向，从同理心、从情感角度出发，大家都能理解企业的自主选择。

行业虽已调整至此，但这一进程却仍将持续，不能说现在没倒的企业就绝对安全了，也不可妄言暴雷的企业，其挑战就也不过如此了。如今各方信心都缺失的情势下，风险只会如影随形，任何细枝末节的疏忽都有可能点燃攻击自身的炮弹，自我攻击倒下。

五大

风险

01

财务风险：

规划长短债，尽量避免踩踏

企业当前最直接的风险还是财务风险，公开市场和非公开到期债务的偿还，无力还债的话就只能是违约暴雷的结局。眼下房企的财务规划有几个关键点:

一是债务的偿还，公开市场债与非公开市场债如何安排？优先保哪一方？还有就是选择保交付还是保兑付？如果说资金充足，就无所谓资金分配的问题；但是资金有限的情况下又该如何选择？是保公开债不违约，还是优先偿还非标融资，这就存在一个利益权衡的问题，倘若未能与两方债权人达成共识，获得谅解，无论优先保哪一方，都会引起另一方的不满，不免引起各债权方的围攻。这期间也需要警惕各类债券人的临时行动，比如非标债券人提前行权、金融机构要求企业提前还贷、直接抽贷、断贷等。

龙湖集团算是行业内财务纪律最严格的房企之一，即使遭遇做空，经历金融机构的逼迫，但如今也顺利的度过了一个个难关，3月8日，根据外部消息，龙湖集团已于2024年3月通过新增经营性物业贷款，提前兑付将于2024年12月行权到期的46亿CMBS。而且，龙湖已经完全兑付2024年一季度到期境内公司债，且已全额备妥5月到期公司债兑付资金，现存2024年到期或者行权的境内债也较为分散，不会对企业造成集中兑付压力，2026年年底前，龙湖也已经没有到期境外美元债。现阶段来看，龙湖的财务管控经验值得行业学习，行动是反击流言的最好方式，一万次的辟谣和声明都抵不过一次切实的行动。

二是资金的来源问题，其实自从“三道红线”、“两集中”等政策出台后，很多企业，特别是非国资企业，都遭到了融资封锁，即使最后“三道红线”有调整迹象，但在实际执行上却是严格到位。特别是当看到众多房企接连暴雷后，大家的信心和预期都是到了谷底的位置，更不敢贷款给一些民营房企，能做到不抽贷、不要求提前还贷已经算是极致的支持了。也正由于这种信任的缺失，已经公开债务违约的企业，其融资渠道已经处于被封锁的状态，未公开违约的企业，也很难获得可观的、能解决实际问题的资金。

再回到自有资金和回款方面，这就涉及到市场的风险层面。外部融资渠道收缩后，企业资金的主要支撑都回归到了自有资金，主要是回款上，但事与愿违的是，市场行情一直萎靡不振，新房销售难，回款越来越难把握，不可置疑的是，按企业内部的测算，有不少企业当前的业绩可能已经打破了内部的盈亏平衡点，也即触到了企业内部所设风险预警线，倘若这一情况延续，那企业很有可能会出问题。也有人推算，假如整年延续1、2月的市场行情，那么全年的新房成交量又将腰斩，这是极其恐怖的，当然假设只是假设，未必成真。

市场层面的风险是每家企业都势必面临的挑战，无关企业属性，无关企业大小，这超出了企业主观能控的边界，房企的业绩普遍在往下探，只是降幅的高低而已。即使政策上有支持，有优化，但是实践证明，政策的效用是有限的，因为最根本的原因还在于宏观经济承压、房价下跌、交付难料等因素影响下，居民的预期负面和信心缺失，这一根源性问题不解决，市场很难恢复生机。

整体惨淡的行情下，我们也看到市场上仍有一些热销的网红楼盘，其中也不乏小企业操盘的项目，因此，我们也可以认为，购房者在购房时，并一定认准国央企或者头部的企业，不是非国央企不入，而是更倾向于更有性价比的消费，比如项目的位置、配套、园林景观、科技元素、场景构建、服务品质等。这也反映了一个现实问题，市场冷清的背后，不仅有需求的问题，可能还有供给的问题，企业本身未能有效洞察市场，产品的供给未能契合消费者的需求，所以拉到同一维度上竞争，很多企业会被其他企业吊打，消费者也并不买账。

所以，无论是从外部的环境，还是企业内部的经营情况看，可以说是已经进入到一个边缘，没有增量的资金进来，企业在持续消耗账面上的净现金，这是一个极其危险的信号，企业资金已经是处于单向的变化，而非良性的动态平衡。大家如果去看企业的财报，可以发现，多数企业的净现金都是在往下走，其中可能还包括一部分的受限制的资金，可自由动用的现金就更有限。

从内在的关联关系看，外部资金和内部资金的获取，都不是单靠企业努力所能改善，这是一个系统性问题，资金难得都是有一个核心的因素主导，那就是整体的信心，只要信心一直修复不好，企业的资金面改善难度都很大，除非有其他外力干预。对企业来说现在是处于比较被动的状态，很多企业为了节省成本，地也不拿了，也在持续的在内部动刀，调架构、缩人员、降薪水，但是成效也都不明显，关键的问题没解决，没有更快地将现有的难去化的库存去化掉换取现金，这既会影响企业的回款，还会积压成本，并会加重金融机构对企业的负面预期。

02

交付风险：

警惕社会事件和品牌瑕疵

产品质量不过关，偷工减料，很多头部房企都爆出过这类新闻，以前这个问题也比较普遍，大家也没有过多的关注，但是当下行业的情况大家也很清楚，大家难免恐慌，对房屋质量的要求更高，一方面，企业为了节省成本，有可能会在项目打造和建设上做文章；另一个，消费者的辛苦钱都砸在了买房上，可不得关注好产品的质量；

另一个层面，相较于房屋无法交付，房屋烂尾，房屋质量上有点瑕疵简直不值一提，2021年以来，项目停工、烂尾的新闻不绝，一些家庭倾尽所有将所有资源都集中在一套房屋上，最终却可能连房子都收不到，这对一个家庭来说简直是晴天霹雳。

对房企来说，且不说交付项目品质做的好不好，保证交付是最重要的一点，倘若企业出现项目停工或者烂尾无疑会加重外界对企业的负面猜想，也会有损企业的品牌形象，投资人和消费者的信任度又会再降低，企业所将跨越的又是更高的一座险峰。

当下的交付是更难做的，一是消费者的感受是带有强主观性的，信心缺失的情况下，购房者会更关注项目的交付本身，一来是产品本身的设计建造及品质，是否有裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等一般质量问题，是否存在货不对板、虚假宣传、承诺不兑现等问题，是否有绿色、科技等元素；二来是产品的交付，包括交付的及时性，交付流程的设计、交付服务、交付体验等等；二是，企业如何做好交付，一是资金链已经承压的企业如何获得资金；另一个是资金充裕的企业如何在交付上推陈出新，为购房者提供好的交付服务和体验，巩固其品牌优势。

03

内部管治缺位

形式化、内耗重

内部管治的问题有几个方面，一是管理层侵害投资人利益，管理层或者董事会的设置只代表并服务于少数群体，企业经营过程中存在利益输送和转移，侵害了投资人的利益；二是，内部人员违法违规乱纪，干扰了正常的开发经营，比如某些项目上的管理者通过贪污等方式侵占或挪用项目资金，最终导致项目推进无望，只得停工，对企业品牌造成巨大损伤；三是，在组织架构设置和内部沟通管理上消耗严重，管理流于形式；四是，内部风控系统的缺失，如知识产权保护、风险预警体系、品牌公关等储备不足，当真正风险来临时应对无能。

如果大家关注企业的负面清单可以看到，企业内部管治的问题占据多数。华远地产股份有限公司原副总经理兼长沙城市公司总经理许智来涉嫌严重违纪违法，目前正接受西城区纪委监委纪律审查和监察调查；海泰发展、东吴证券因独立董事候选人的有关材料提交时间明显滞后，聘任流程存在重大瑕疵而均收到上交所监管警示；2月18日，康普顿出现信披低级错误，在公告中披露回购金额多个“0”，将“本次回购资金总额不低于3000万元(含)且不超过5000万元(含)”，写成了“不低于30000万元(含)且不超过50000万元(含)”；2月22日，民生控股内幕交易案披露，合计被罚2亿元；28日，晋控电力因信披不准确等违规事项，相关责任人收行政监管措施决定书；3月1日，GOODPACK以知识产权纠纷对中集集团及公司多家子公司提起诉讼。

04

新货不足、库存难消

动态平衡被打破

这部分主要有两方面内容，一是有序补充新货值，我们也都知道，自从房企频繁出险以来，越来越多的企业开始从土地市场上退出，没有能力再拿新地，这也就意味着企业可能没有新的货销售，不能形成量良好的、通畅的循环，发展总是有局限的。二是，历史库存的去化难题，从各个城市的新房成交看，能够顺利去化或者说去化情况还可以的，主要是一些位置还错，配套还不错的项目，倘若位置不行，配套跟不上，这样的项目去化起来难度很大，这也就给企业带来了难题，库存积累就意味着每时每刻都在消耗现金流。

关于拿地和库存，这是当下房企所面临的共性挑战，少有例外。关于拿地，这是客观现实下的妥协，是为风险，也是为安全，国央企还在有选择的向上走，追的是资源和生产要素，比如保利、中海、华润、越秀、建发、中建壹品等；民企追随的是内心，多数的规模民企已经退出了土地市场的竞争，现阶段以保安全为第一位；留在市场上拿地的规模型企业也就剩下少数几家，龙湖集团、滨江集团、卓越集团等，大家也都深知当下企业的不易和拿地的艰难，也正由此的强反差，所以企业持续的拿地才更提振人心，2024年开年，行业也因龙湖的拿地而大受鼓舞（2月龙湖在西安拿地，3月7日在佛山取地）。

对于这些尚处在稳健经营中的企业而言，不仅要考虑旧的，也要思考新的，旧的是甩下包袱，新的是增添活力，新旧之间有平衡才是比较良性的选择，新的进不来，旧的去不掉，对企业来说会带来巨大的消耗，如果说只是消耗在难以去化的历史库存之上，而按当前的行情线性推演，企业暴雷已没有疑问。对这些资源尚能支撑的企业而言，还是需要锚定核心的项目资源，深化布局：

一来关乎企业的持续发展，整体冷清的市场中，位于核心位置，配套完善的项目还是能受到市场的接受，去化上难度更低，关键是能够盈利。其一、这取决于企业如何理解市场。或可参照部分企业的经验，用懂市场、最靠近市场的人去主导整个项目的设计开发运营。当前已有央企在如此行动，将营销口的负责人直接调动到项目上，负责整个项目的操盘，因为营销的负责人可能是最懂市场的人，也是最懂消费者的，这样才能有效的反馈到整个项目的设计、建造、开发等等。其二、取决于购房者的主观意识，和对产品本身的理解。竞争已经到了白热化的阶段，企业的背景固然重要，但是即使是央企国企，也不能保证购房者就一定会买你的房，消费者看重的仍是项目本身的性价比，这可以解释行业内现存的一些爆款产品，像武汉宸嘉·嘉佰道项目、河南金沙的多个项目，场景打造契合了购房者的需求，细节处理照顾到了每个购房者的情绪和心理。

二来关乎企业在核心区位的话语权。大家当前在争夺的就是核心的资源，倘若不再这个时点上精准出击，或错失重大发展机遇。这几年的行业深度调整，很多人会认为民企遇到了危机，但是对国央企来说是寻求突破的良机，遍地是机会。当然，如果说哪哪都是机会难免夸张，但是也确实有一些优势在，要趁着这个机会争抢一些优质的地块资源，比如中海就没少拿，拿的全是一些绝版的地块，2023年就拿了几块百亿土地，这也是很多企业都很难正面竞争的，可想而知，如无意外的话，这些项目未来倘若入市，也能大概率锚定特定购房者。

05

持有类业务

看似热闹，实则艰难

多数企业来说都有一个不可回避的问题，那就是重资产业务，一个客观事实是，绝大多数的房企，重资产业务的发展对外部资金和地产开发业务都有很重的依赖，很多都不能实现自循环。所以当行业进入到深度调整期，对这些业务的影响是致命的：

一来，尽管不是地产开发业务，但仍旧可能会被划分在地产行业，受到行业风险或企业主体波及，投资人或会对这些业务投资保持谨慎，企业在资源获取上的难度增加；

二来，市场持续萎靡不振，企业回款不畅，融资渠道闭塞，外部资金难进，这些业务发展所需的资金匮乏，整体发展受制。可以看到，行业进入阵痛期后，很多企业的持有型业务已经无力支撑，某一企业的产业业务团队被裁员裁的所剩无几，剩下的人员也同样处境艰难，降薪也是众多结果中最好的一种。

购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等市场看似热闹，实际却也苦不堪言，扩张、招商、运营、退出都非易事。近些年，由于竞争的白热化，企业向低能级城市扩张的趋势明显，但不可回避的一个问题是消费降级的大势下，低能级的城市需求越来越难以支撑企业扩张的欲望。企业内部不同项目的招商、运营情况也有参差，一个项目的空置率下来了，另一个项目空置率却起来了，整体表现并不好看。

至于持有型物业的退出，这又是一个很难的问题，核心的问题还是项目本身的质量和运营，因为要采用金融化手段退出，投资人所看重的还是回报率，虽然C-Reits的基础资产已经扩容到购物中心等业态，但实际真正通过这一手段变现的项目仍然有限，短期内还是难有大的期待，也不能指望利用这一工具来实现退出。退一万步来说，倘若项目质量不足，企业也无法通过资产出售的方式来缓解资金压力，资产卖不上一个好价格。当然，除了项目的质量和运营问题外，一些技术层面的难题也有待解决，如税收问题、合规性手续问题等，这些可能都需要政策的进一步完善，实质重于形式才有助于更快推动行业向前。

现阶段，对于很多企业来说，持有型的重资产都是沉重的包袱，却又很难抛开，这也是一大风险点，可以说是雪上加霜的存在，毕竟也没有几家企业真正实现了这类型业务的自循环。已经出险的企业就不用多说，在资产出售上已经失去了话语权。但对于尚在稳健的企业来说，要更加警惕持有型业务所潜在的风险，更要警惕盲目扩张，也要尽可能的提升现有项目的运营，并将其推入资本市场变现。

前路漫漫，我们都期待企业都会有一个好的结局。

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