楼市，已进入超跌状态！？

　　要知道，这两年上车的很多人都是刚需，耗尽六个钱包上车的刚需，对于这种一下子降价的行为，他们是无法接受的。

　　但现在市场就是这样，不降价，根本没人看。

　　最近广州上市的新盘很多，天河的奥体-牛奶场一带之前一直都是新中产的聚集地，二手房价格最高峰接近10万单价。

　　但是最近上新的新项目越秀观樾，惊喜价6字头起，得房率110%，直接碾压周边的二手房。

　　黄埔的保利翔龙天汇原价450万的房子，最终370万卖出去，足足是打了85折卖。

　　广州这一轮降价真的没在客气的，还打出了革命性的降价口号。

　　不过有意思的是，因为开发商降价到位，保利天汇的降价吸引了不少真正的刚需过去凑热闹，反而给楼盘拉了一波实实在在的流量，不少人都想着低价抄底。

　　另一边的越秀观樾低价开盘也抢了一个彩头，这也说明了，核心地段只要价格降到位，大家还是认的。

　　当然目前情绪面还是非常悲观的，并不是说价格跌到底就一定会有成交。

　　像广州的郊区增城，很多都已经跌到万元以内了，比大部分人的老家县城价格还低，但就是没人买。

　　远郊区的房源大部分失去了流动性。

　　深圳二手房虽然都是普跌，但跌幅是明显比较分化的。

　　我看了很多成交数据，像龙岗一些二手房价位已经跌到2016年。

　　南联地铁口的海航城，2016年的新房均价3.5万，现在二手房挂牌价也都是3万起。

　　大运的绿景大公馆，2017年的时候成交价大约已经在6.5万左右，如今的成交价也跌到了6万。

　　宝安沙井大部分跌到2018年，沙井的万科星城，2018年大约4万多开盘，目前周边新房比如最近的鸿荣源伽誉府价格也是差不多。

　　而市中心学区强的次新房会相对保值，大约跌到2018-2019年。

　　下图我们可以看到，深圳二手房均价已经从最高峰8.3万跌到6.5万，大约在2019年的水平。

　　新房由于之前一直有限价，所以跌幅没有那么明显，但现在已经越来越多的新房低于备案价出售。

　　之前深圳新房降价主要集中在郊区为主，像光明现在新房早就已经跌到3字头，坪山龙岗有些盘直接从4字头跌到了2字头，去年末龙华深圳北的新盘也加入降价大军，今年终于轮到核心区南山了。

　　南山赤湾新房金众云山海单价6万起，据说装修标准4000，主打就是高品质。

　　虽然这地段不算极佳，但是以前只要是南山区的新房，均价10w+以上妥妥的。

　　哪怕这两年深圳楼市回调了，赤湾目前在卖的新房前海宸湾单价9万，开云府也是9万多。

　　更早在两年前的半山臻境卖到12万，当时开盘售罄。

　　如今单价6万起，着实是有点吓人，等于打了半价。

　　要知道去年开盘的深铁熙府，均价约5.94万/㎡，现在商品房价格已经跌到和人才房一样了。

　　深圳的房价已经属于超跌状态了，再跌下去人才房都没人买，前期买入的保不准也会去闹。

　　哪怕是为了稳住保障房，深圳楼市也不能再跌下去了。

　　广深的新房价格，的确属于超跌了，北上的情况呢？

　　上海可以参考我上周写的一篇文章，当前上海楼市处于很微妙的时刻，一个似热非热的半温状态。

　　另外上海楼市有一个奇怪的事情。

　　中介突然接到通知，李嘉诚在上海中环的项目高尚领域，又推了75套新房，这个楼盘位置也不差，五年前开盘单价9万，当时卖的还不错。

　　谁曾想现在李嘉诚还是以9万的单价入市，吸引了480多组客户前往认筹，周边的商品房都卖到快12万一平了，等于说李嘉诚85折降价卖房。

　　李超人每次降价卖房似乎都是一次预判，去年因为75折降价抢跑卖香港新房被大家再次佩服其预判性和前瞻性，

　　这一次在上海突然降价卖房，是否又嗅到什么了呢？

　　北京新房价格依旧高企，前几年北京由于受到共有产权房的影响，新房价格一直被平均下来了。

　　但是最近我看到链家的一组数据，北京新房价格剔除共有产权后，均价已经突破7万一平，一线最高。

　　北京的二手房价格下跌已经持续一段时间了，现在一二手房倒挂的现象已经逆转。

　　以前北京新房成交量是二手房的二分之一，这个三月份截止到17号，北京二手房成交6421套，新房仅有1271套。

　　北京的新房明显乏力，出现了不少“破发”的情况，后续不排除也会降价吸引客户。

　　不过总的来说北上市场会比广深要相对稳一些。

　　原因两个：一是北上楼市调整的节奏比广深要慢些；

　　另一点则是北京上海的房企经营情况会比广深更安全。

　　这一轮我们看到的暴雷的基本上都是广深开发商居多，恒大，碧桂园、佳兆业，雅居乐，甚至这次闹风波的万科，开发商只能选择降价卖房回笼资金，进一步把市场拖下水。

　　这也使得广深市场出现“超跌”的现象，情绪面也更为恐慌，网上也各种投喂房子要崩的资讯，不少人已经 陷入信息茧房里面，变成羊群效应的羊。

　　这种现象就和曾经房价上涨的时候一模一样，只是上涨换成下跌而已，搞不好都是同一波人，现在看空和后面追涨，往往都是同一个群体，这个群体就是追涨杀跌。

　　但我还是希望大家可以跳出情绪再去看整体，价格是围绕价值不断变动的，房价现在出现下跌，是再也正常不过的事情，涨涨跌跌都是周期，这个房地产周期本身就非常正常。

　　不管涨跌如何，关键是持有优质房产，找出哪些房子有翻身机会，低价抄底，哪些房子将一蹶不振，那就赶紧脱手。

　　本质上这一轮，我认为就是利用各类房产在下跌周期中波动的差异化，如何实现低成本【向优置换】，穿越周期等一轮回归。