房价跌了多少？跌回4年前？

2022年以来房地产市场持续低迷，全国房价出现了罕见的普跌现象，这或许是中国房地产历史上首次如此长时间的普跌行情。那么房价到底跌了多少？已经跌回哪一年了？本文我们就来聊聊这个问题。

1、房价到底跌了多少？

2021年是中国房地产的巅峰之年，有几个数据可以佐证，从商品住宅的销售额来看，2007年以来大体上是持续增长的，2021年达到历史高点，创下了16.3万亿的销售高峰，2022年大幅萎缩28%，只完成了11.7万亿的销售额，2023年再下滑6%，跌至10.3万亿，较2021年的高峰萎缩了37%，这个跌幅哪怕是放在股市也算得上是熊市了。

从商品住宅的销售面积来看，2007年以来基本是增长的态势，从6.7亿平米增长到2021年的15.7亿平米，增长了134%，2022年大幅下滑26.8%，萎缩至11.5亿平米，2023年进一步萎缩8.2%，只销售了9.5亿平米，较2021年的高峰下跌了39.5%，跌回到2011年的销售水平。

2014年以来的房价走势图如下所示，大家有没有发现有什么不对劲？那就是股价在2023年竟然是上涨的，而且超过了2021年的高点，达到了10854元/㎡，较2022年上涨了6.6%，这个涨幅可不小啊，这个结果说实话是挺出乎我的预料的，笔者跟踪房地产销售数据已经有几年时间了，我的结论一直是2021年是一个顶点，包括销售面积、销售额已经销售价格，而且根据统计局给出的70个大中城市商品房销售数据也表明2021年是房价的顶点。

但是根据统计局另一个统计数据得出的结果，2023年商品住宅的销售均价竟然创下了历史新高，这个问题到底出在了哪里？我一时也搞不清楚。既然用了这个数据那就只能用到底了，硬着头皮也要用下去了。

于是我就用今年前2个月的销售均价和往年前2个月的销售均价做对比，这种以本月和历史上相同月份的价格做比较的方法也比较公平，于是我得到的数据是这样的，2024年前2个月住宅销售均价是9653元/㎡，2023年同期的销售均价是10558元/㎡，2022年同期的销售均价是10141元/㎡，2021年同期的销售均价是11228元/㎡。

也就是说2021年以来，住宅销售价格是持续下降的，2024年2月的销售价格较2021年2月下降了14%，这个下降幅度和我自己的感受是差不多的，也和我跟踪的几个城市房价的下跌程度也差不多。我近期多次在关于房价的文章中说一件事情，全国的房价平均普降了15%左右，二手房下降的幅度会更明显一点。

2、房价跌回几年前？

为了得到更加详实的房价数据，我又根据统计局公布的每个月销售面积以及金额，最终得到每个月的销售均价，这个均价并非是本月销售额除以销售面积得到的结果，而是本年累计到本月的销售金额除以本年累计到本月的销售面积得到的结果。

于是就得到了下面这张房价走势图，这是2010年以来商品住宅销售均价的走势图，我们可以看到整体上是在往上走的，2021年的2月恰好是历史高点，房价是11228元/㎡，此后虽然有波动，但是整体是往下走的，今年2月份的成交均价基本已经跌回4年前，也就是2020年2月份的水平，或者说是2020年上半年的水平。

从房价的变化来看，这几年的楼市调控是卓有成效的，基本已经跌回2020年的水平，这点在二手房价格上会更加明显 ，如果是交付已经十几年的二手房，价格更是可能跌回2019年和2018年的水平，二手房的价格其实更加具有性价比，因为新房价格的下调有诸多限制，二手房价格会市场化得多。

过去20年中国一直在调控楼市，要么是收紧要么是松绑，第一次那么有名的是2010年的“国十条”，这个政策可谓是相当有名 ，是中国楼市以第一次重锤调控，效果如何呢？我认为效果非常好，2010年到2014年的五年时间里，房价基本维持在4700元到6000元的区间水平。这是中国房地产历史上少有的房价比较稳定的时代。

变化发生在2015年，当时的背景是“去库存”，觉得的房子库存太多了，卖不出去，所以必须得放开限购措施，刺激需求，将房地产库存给消化掉，再加上棚改的需求，2015年开始房价就起飞了，一线城市2015年到2017年上半年房价涨了一倍多，二三线城市从2016年开始起飞，其他城市在2017年开始起飞，但是房价上涨的高速阶段基本都只持续了两三年。

一线城市2015年-2017年，二三线城市是2016年到2018年，其余城市大多在2017年-2019年，按照当时的调控措施，房价基本就被摁在2019年达到最后的巅峰了，一线城市在2017年就被摁住了。

3、许家印们是咎由自取，只是连累众人

但是变数来了，2020年新冠疫情来了，全球经济萧条，全球央行和政府为了稳住经济，都开始放水，实施了极为宽松的货币政策，尤其是欧美央行，更是用出了史上最大力度的货币宽松政策。中国央行相对克制很多，但是也是宽松的。

在央行的刺激下，全球的资产价格就开始飞起来了，股市上涨，A股、美股、欧洲股市等等都在上涨，房子作为不动产，价格也是水涨船高，就连日本的房子价格都涨起来了。

中国深圳的房价首先就按不住了，2020年上半年又开启了暴走模式，零首付都抬头了，很快就超越上海和北京成为中国房价最高的城市，深圳管理层特意去长沙学习了一趟 ，回来就出台了“新八条”，最狠的是对二手房出台了参考指导价，直接在市场价格基础上打了七折，硬生生将炒房的杠杆给降下来。如今深圳的房价真的就在高峰上打七折，算是一线城市中调整幅度最大的。

2020年的新冠疫情对政府来说是意外的，当时只能救经济，货币必须要松一点，但是随后房价上涨太猛，政府不得不出台“三条红线”，掐断融资，对房企釜底抽薪，房地产这头猛兽才开始停止狂飙，由于抽血太严重，又没吃啥东西（销售下滑太狠），这两年就快倒地不起了。

如今这样的结果，房企要负主要责任，房住不炒在2016年底就提出了，但是房企反而猛加杠杆、将油门踩到底，恒大、碧桂园、融创等房企巨头2016年开始负债就是狂飙了，融创在2015年底的负债只有960多亿，但是到了2016年就翻了一倍多，负债增加到2578亿，2017年再翻倍增加到5625亿，2021年突破1万亿，达到10519亿元。

恒大们以及许家印们的结局，完全是咎由自取，这是他们绑架了社会，将巨大的风险留给社会，巨大的债务窟窿由谁承担？购房者能否拿到自己的房子？供应商能否拿到自己的货款工程款？银行能否收回自己的贷款？债权人能否拿回自己的投资？

笔者统计了一下，2015年以来，中国卖出去了120多亿平米的住宅，但是只竣工交付了63亿，还有58亿㎡尚未竣工交付，按照120㎡一套，是4800万套房子，这些房子都是已经给了钱的，购房者们什么时候能够拿到自己的房子呢？