“预看房”投诉居高不下，现房交付制度或提上日程？

网易新闻房产上海站独家策划专题”2024交付大考”，紧跟市场一线，全面剖析行业现状。曝光楼市乱象，促进房地产市场高质量发展。

提起“预看房”这个词，相信近些年来在上海买过新房的购房者都不陌生。2023年，上海楼市迎来空前的新房交付潮，然而在预看房阶段产生的问题频频发生。

实际上从2020年起，为了化解房屋质量引发的矛盾，奉贤区先行先试实施了“预看房”制度，随后在全市推广。然而在实际的“预看房”过程中，没有分户验收报告，许多工程还未完工等情况普遍存在，种种质量方面问题，更是引发业主们的集体质疑。

楼市投诉屡见不鲜，“预看房”模式下问题犹存

2023年，上海新房交付相关的投诉事件也愈发频繁，尤其是“预看房”阶段的相关问题。提起“预看房”，奉贤区在2020年率先试点新盘“预看房”政策，建设单位应在项目分户验收工作完成后、竣工验收备案前，组织业主现场查验，并对业主提出的房屋质量问题认真核实并落实整改。

在2022年1月，上海市住房和城乡建设管理委员会（以下简称“市住房城乡建设管理委”）结合“我为群众办实事”活动，试行推出“业主房屋质量预看房”制度，在住宅项目竣工验收前要求建设单位组织业主提前看房。

在上海执行“预看房”制度前，看房日等同于收房日。房屋质量犹如“开盲盒”，一旦存在问题，业主往往陷入“投诉难、整改难”的困境。而通过“质量预看房”的活动，业主在房屋建造过程中由原来的“旁观者”变为“参与者”，使房屋质量问题尽可能多地在竣工验收前得到发现和整改，从而减少房屋交付验收环节存在的质量问题，使业主安心收房。如今，这项制度在上海试行多年，然而事与愿违的是，在2023年新房预看房过程中，业主的投诉不减反增，各楼盘施工质量参差不齐…….

另根据中国消费者协会在今年1月底发布的《2023年全国消协组织受理投诉情况分析》资料，房屋及建材类位列所属投诉类别第七位，而在服务大类投诉量中，房屋装修及物业服务类占第8位。

具体来看，《2023中国房地产行业投诉洞察年度报告》，去年质量相关投诉达45966起，同比增长5.49%。其中房屋及装修质量相关投诉同比增长17%，主要问题为渗漏（8%）、开裂（24%）；合同相关投诉（包括合同欺诈、虚假宣传、退款投诉等）29152起，同比增长3.49%。可见与房屋相关的维权情况在全国各地都层出不穷。

“预看房”问题花样百出，业主“投诉难”

“预看房”对业主而言本是一件好事，但有开发商却打起了“擦边球”。在去年11月，闵行区的2个新房项目，按照合同年底就将正式交付，可在项目交付前楼盘竟然借工地开放活动替代了正式的“预看房”流程，新房里外还一大堆问题……

参加当天活动业主们表示，当天他们在参观中发现了很多问题，包括小区的实际呈现效果与前期沙盘不一致，社区内还有不少地方处于施工状态，小区的公共区域建设尚未完工。甚至有业主参观房屋内部时，发现房间的水电都还没有开通。在业主的多次反映后，开发商建立沟通机制，召开了数次线下沟通会，但“进展缓慢”。

另据很多购房者透露，多个新房项目在预看房过程中，相继被业主曝出没有张贴分户验收报告、户内精装与样板房效果不符等问题，还有项目会安排多名保安堵住入口，禁止业主带验房师进入等。对此有业主们提出，相关部门能否采取更有效的措施，对“预看房”流程加强监督，从根源上杜绝开发商的“敷衍交房”，以确保购房者的合法权益。

此外，还有部分楼盘尚处于施工阶段，就已经被业主爆出存在“减配”的情况。例如位于大虹桥的一处网红楼盘，有业主向网易房产反映，该盘早期宣传中声称连廊外侧采用的是玻璃栏杆，如今被替换为了铁栏杆。据业主透露，开发商则答复项目不存在降标的情况，并称铁栏杆符合低能耗标准。不过该业主在看了施工图纸后认为，玻璃栏杆跟低能耗并无直接关系。

无独有偶，位于奉贤金汇的一处商品房项目，同样被爆出类似的问题。据新闻坊的报道，奉贤的金融街金悦府项目的开发商与业主签订的购房合同上写明，外立面门窗为断桥铝合金门窗，但施工过程中却更改了图纸，公共区域门窗设计用材被改为塑钢窗，以此来降低成本。当然，类似的维权案例还有不少…

除了预看房及交付阶段产生的种种问题，上海还有不少楼盘在交付后暴露出管理方面的问题，而物业面对业主的投诉，则是无动于衷。

网易房产收到知情业主爆料，位于虹口区青云路169号物业融创青云一号项目自交付以来，开发商对业主各项整改要求基本不予理睬。

首先是地下室非机动车停车及充电具有安全隐患无监控、无消防喷淋等设施。

图源业主提供

另据了解，小区地下车库售价在60万左右，停车收费1500元/月，在二批次车库售卖不理想的情况下，开发商将地下车库部分车位安装地锁，逼迫业主购买车位，这也使很多租赁车位的业主在回家后“一位难停”。

图源业主提供

不仅如此，该业主还透露地下车库的管理也非常混乱，此前还有人住在地下空间，为业主的安全带来很大隐患。

图源业主提供

制度仍待完善，现房交付或提上日程

对于市场上形形色色的交付相关问题，有业内人士分析称，住房有保障，安居暖人心，是上海全面推进预看房制度的初心，购房者从预看房中发现问题、提出完善措施，可以消除安全隐患，更换不符合合同要求的配件，是维护消费者权益的重要举措。鉴于购房者不是房屋质量领域的专业工作者，有些不符合规范和合同要求的隐性问题，不一定能全面辨别。

相关人士建议有关部门应高度重视近期楼盘预看房投诉事件，进一步排摸情况、分析原因，提出解决问题的方案，切实维护消费者权益。

在2024年1月，市住建委、市房管局召开“业主房屋质量预看房”工作会议。会议结合现阶段“预看房”过程中反映的问题，对下阶段工作提出了具体要求。下一阶段，管理部门或出台新的“预看房”制度规定，进一步严格规范“预看房”要求。

随着近年来新房交付问题司空见惯，“取消商品房预售制度”的呼声也日益渐高。在全国两会期间，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫提出建议，主张取消商品房预售制度。他表示，“企业在交付房屋前收取全部预售款，意味着将建设风险和融资压力提前转嫁到了购房者身上。一旦项目存在问题，购房者就面临着延期交房甚至烂尾、房屋质量有问题、配套设施虚假宣传等不可预知的重大风险，还有可能面临着自身贷款的违约。”

中指研究院市场研究总监陈文静认为，当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式：“在金融配套政策到位以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小，预计短期仍将通过在核心城市部分项目进行试点的方式推进。”

取消商品房预售制度实行现房销售，对于购房者来说，“所见即所得”是一个更为安全、可靠的选择，也能在一定程度上约束开发商更好打磨产品，提升楼盘品质。