这次，是真活不下去了！

我可以负责任地说，中国20年前，10年前，以及现在，最好的房地产公司，就是万科，其他都要往后排一排....

所以在恒大爆雷，碧桂园爆雷的时候，万科还是挺稳的。毕竟他们几年前，我记得是2018年，就说，活下去。

所以，我一直觉得，万科是个风向标...

结果这个风向标，最近也出了一点点小麻烦。

3月14日，万科多只债券尾盘下跌，“22万科04”跌超18%，“20万科04”跌超4%，“22万科05”等跌超2%。

为啥跌？

因为，呵呵。债券跌只有一个原因，债券的票面是固定的，价格下跌等于利率上涨。声明债券利率高？

垃圾债。

正好，穆迪重新给了评级。

穆迪宣布撤销万科的Baa3（投资级别的最低评级）发行人评级，授予Ba1的公司家族评级。同时，下调高级无抵押债务评级至Ba2，并把万科所有评级列入评级下调观察名单。

Baa3，就是投资级别的最低，再下，就是垃圾债了。

垃圾债当然利率要高点，否则谁买呢？利率，对冲的是风险，也就是说，这个评级意味着没有投资价值，投机价值当然有。

当然，有人不同意这个观点，国内的评级机构给的评级还不错，不过有了恒大国内评级的前车之鉴，你懂的。

此前新华资产、中国太保、太平保险、大家保险等多家险资高管齐聚深圳万科总部，与万科商讨债务解决方案。方案涉及延长债务偿付期限、追加担保措施等。不过，万科此轮商谈的重点并非对债务进行“展期”，而是希望几家险资不要提前行权，继续履行合同直至贷款到期。

有媒体统计，从2019年到2023年，有7家保险机构合计登记了23只与万科有关的保债计划，注册规模合计为402亿。

不是要展期，只是别提前要债。

一般来说，这种合同上的借款方，都有权要求提前行权，万科也就要个时间而已....

而且，万科毕竟跟恒大那些不同，最好的房地产公司，还是要帮一帮的。坊间传出消息，说几个银团巨头，有意向给出800亿的贷款。

当然，银行目前恐怕也比较保守.....保守就对了，银行必须要做到：

晴天送伞雨天收。

你是行长你在这个问题上不保守，就是对银行不负责任，对储户不负责任，对自己不负责任，甚至对国家不负责任！

粗算算，万科资产1.6万亿，负债1.3万亿，资产负债比，并不算高。

而且，据说他们的项目公司里的资金加起来，1000亿，按理说没问题。

but，又是but了。

资产是虚的，负债是实的。

你的资产在卖的时候，对不起那可不是市场价。前阵子万科卖掉了能下金蛋的母鸡，上海的七宝万科广场50%股权，好像说打了七折。

这个Shopping Mall，不夸张的说，上海前三热闹没问题。我去过几次，人真的多，真的热闹.....

真的，要我都舍不得卖，现在卖了。

卖，总是捡最好卖的先卖的。所以，1.6,1.3那个，听听就算了。

项目公司手里的钱，母公司是动不了的，现在保交楼这么严厉，哪个地方银行，住建敢放手让你调钱？

毕竟，死道友不死贫道啊！

正的反的讲了一堆废话，那么到底解决万科问题的根本在哪呢？

不在卖资产，也不在展期，更不在借更多的钱。

而在：

把新房卖了！

把新房卖了！

把新房卖了！

重要的话说三遍，一个正经房地产公司，首要就是卖房子，就像一个正经金融公司，首要就是投到能赚钱的项目中去。

这才是根本。目前的困难，就是这个根本出了点小问题。

前2个月万科累计销售额 334.5亿元，同比下滑41.7%。其中2月单月销售额141.5亿元，同比下滑52.08%。

业内测算过，万科要安稳，每个月销售300亿就ok。现在两个月才300多亿，少一半。等于一年现金流少3000多亿，请问哪个金融机构能持续给出这么多？么有....

所以，销售才是最大的问题。

你看，又超出房地产本身能解决的问题了。啥事一聊深都会这样....

要提升销售就两个方向嘛，要么你降价，要么老百姓收入普涨。

降价是有问题的，因为买涨不买跌，所以必须是老百姓收入普涨，温和通胀下把前面的债务慢慢解决掉。

最后，还是个收入问题。

有人说发钱冲行不行？倒也不是不行，就是那样的话，实体就难受了，汇率更难受。

到这个地步，其实有些问题，是绕不过的了。

要么解决，要么硬碰硬。

实在不行，那就硬碰硬得了。大家都省点事......

就聊这些，祝万科越过债务的海，好好活下去。

（免责声明：本文为经济学教授据公开资料做出的客观分析，不构成投资或者购买建议，请勿以此作为投资或者购买依据。）